機械式駐車場の車両サイズ制限について

マンション敷地内に機械式駐車場があります。
地下１階と地上階の２段昇降式で２種類あり、１つは５ナンバーの小型車が駐車できる大きさで、もう１種類はそれよりも少しだけ大きいサイズが駐車できるもの。
メーカー規格　(1)全長470cm x 幅170cm x 高150cm 重量1500kg / (2) 490cm x 175cm x　150cm 1600kgがマンション規約に記載されています。

ところが、近年このメーカー規格を超えて駐車する車両が多く見られるようになり定期総会で住人から、

「駐車場細則に記載されている収容制限表の範囲を超える車が駐車されているが、メーカー規格範囲内で使うべきだと思うし、制限オーバーして使うのであれば、メーカーの保証が必要と思う。」という意見がでました。

それに対して理事長からは、
『駐車場収容制限のうち、重量は機械にダメージが出る可能性があるので認めていないが、高さについては、近年背の高い車が多くなってきたことも有り、多少の許容範囲をもって対応しており、ひどくない程度であれば認めている。』と回答がありました。

それに対して住人からは、
「規定サイズを超えている車が多い中、どこまでの特例を認めるかを明確にしてもらいたい」とありました。

今後の理事会で検討することが総会の席上で合意され閉会したのですが・・・

後日開催された管理組合・理事会で役員（７名）により議論された経緯が以下

＜総会の２ヶ月後に開催された理事会議事録＞
・機械式駐車場の製造メーカーより見解書面を取得したが、「メーカーとして規格を超える車を止めても良いとは言えないが、他マンションでは管理組合の判断で規格外車輌の駐車を認めるケースも有る。」というものであった。
・時代の流れによりサイズの大型化が進んでおり、理事会としても今後考えないといけない事項であると認識した。

＜総会の４ヶ月後に開催された理事会の議事録＞
・時代の流れで車が大型化している現実もあることから、機械に特に影響が出ると思われる重量を除いては「収容制限」があることを認識したうえで各自の判断・責任によって駐車していただくのが現実的ではないかとう意見でまとまった。
・仮に各自の判断とした場合には責任範囲について念書を提出してもらうことなどを検討する必要もあるので次回理事会にて検討する。

＜総会の半年後に開催された理事会の議事録＞
・前回の理事会決議通り、車重オーバーの車については駐車をご遠慮いただくことを再確認した。
・また、規格オーバー（車重オーバー除く）の駐車希望があった場合は、念書を頂くことで承認した。

上記の理事会決議により、規格オーバー（重量を除く）の車両が堂々と駐車してもいいことになりました。　この理事会の決定以降、管理会社は利用者からの念書提出を受け車庫証明を発行し始めています。　（車両のサイズや重量は車検証を確認するのではなく、あくまでも自己申告）

ここで質問なのですが・・・

【管理組合・理事会役員（７名)で構成される理事会決議により機械式駐車場の規格オーバー車両の駐車が認められることになったのですが、このような決定は”有効”なのでしょうか？】

管理会社が当時の理事会役員に対し、「ルール変更は、総会決議が必要ですよ・・・」といった意見をすることもなく運用しているということは、理事会の決議が有効だったということなのか？？？　とも思えるのですが、、、どうもその決定プロセスが腑に落ちません。

尚、今もマンション規約（駐車場使用細則）には、メーカー規格の、(1)全長470cm x幅170cm x 高150cm 重量1500kg / (2) 490cm x 175cm x 150cm 1600kg　が記載されたままです。

No.4 ベストアンサー 回答者： masaaki509 回答日時： 2009/07/21 09:24

私のマンションでは、車庫証明は管理会社が実質発行します、そして発行の条件としては、車検証のコピーが必ず必要です。

管理規約に無い物・些細な事は理事会決議で十分対応は可能です、ですが、管理規約に規約に定められている以上は管理規約＞理事会決議です、でないとね、理事会決議で簡単に変更できちゃうと、好きなように出来ますよ？でなとね理事会決議で管理費10000円ＵＰしてもＯＫと成ってしまいます、そんなおかしな話を容認してる管理会社に問題大有りかと思います、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議での変更が可能であって、理事会決議では変更出来ません。
あまり機能していない、優秀で無い管理会社だと今後の修繕に対する金銭的な問題が次から次から出てきますよ、通常10年毎に行う大規模修繕で修繕費不足で100万とかと臨時徴収しないと修繕が出来ないとか、管理費・修繕費が安いのは有難い事です、ですが、安いだけで適正な金額で無いと後でつけは回ってきますよ。今後は理事会役員に成られたようですので検討していく事が必要でしょう、修繕でのトラブルが結構多いです。私が理事した時は長期修繕計画を見れば修繕費がまったく足りませんでしたので、3000円ＵＰを臨時総会で支持を貰いました、3000ＵＰと各家庭で月5000円の修繕の貯蓄に努めて下さいと言う決議です。

今後は、規格外の駐車による人身事故はまず無いかと思いますが、それより、規格外により、天井にぶつけ、機械式駐車場が止まってしまい、他の人が、車を出せない時の損害はどうでしょうか？それにより会社を遅刻・大事な会議に遅刻・大事なお客との打ち合わせに遅刻・旅行の日で出発が何時間も遅れた損害や最悪は旅行のキャンセル等も考えられますが？そこまで検討されているのでしょう？もちろんまずは無いと思いますが人身事故も無視は当然できませんね。ファミリーマンションであるなら小さな子供もいて突然どんな行動するか分かりませんからね。

駐車場ですが、追い出せないという事は当然分かりますが、半年とか猶予をあたえ交渉しなければいけないでしょう、マンションを守る為に管理組合があるのですから、弱気では駄目でしょう。
駐車場料金の問題もありますが、何もマンションの駐車場はマンション住人だけが止めると言う考え方があるようですが、何度募集しても駐車場が埋まらない場合は、最終手段として近隣住民の外部への募集も可能です、結構、マンションの駐車料金＜一般駐車料金ですから、手ごたえはあるでしょう。

全ては管理規約にのっとって進める事です、管理規約は住民であれ理事会であれ守らなければいけません。勝手に変更も出来ません。

この回答への補足

ご意見ありがとうございます。
機械式駐車場が止まって車が出せなくなった場合、損害保険で保障される範囲での対応となると考えます。　車が出せない事で”会社遅刻、会議遅刻、打合せ遅刻、旅行のキャンセル等”となった場合、代車として利用したタクシー代程度で十分収まると考えます。

マンション組合員の共有部分である駐車場をたとえ近隣住民であったとしても”居住者・区分所有者以外の人間に貸し出すつもりは全くありません”し、その様な部外者への貸し出しは総会で認められないと思います。

ちなみに、当駐車場の利用料金は近隣の一般駐車場と同じかやや高い設定です。これにより駐車料金収入の一部を修繕積立金へ振替える事を行っています。　料金設定については、これはこれで見直す必要がありますが、、、

マンションを管理運営していくためにも敷地内駐車場の稼働率を限りなく１００％に近い形で”居住者”に有効利用してもらう必要があると考えています。

補足日時：2009/07/23 03:46

No.3 回答者： masaaki509 回答日時： 2009/07/15 12:06

あまり、優秀ではない管理会社のようですね。

通常管理会社は容認しないかと思います、私のマンションでは規格外の場合は絶対に車庫証明はもらえません。車検証の外形寸法が、たとえ1ｍｍ超えても車庫証明は発行しないとなっています。

駐車場の制限を越えて駐車した場合に、何らかの事故が起きた場合は管理組合が責任とるのでしょうか？例えば高さ制限が超えた車を駐車したばかりに、機械式を上に上げた時マンション天井を破損した場合、誰が責任とりますか？当然許可を出した管理組合に責任が問われるかと思いますが？メーカーは相手してくれませんよ。

まず、質問者様の仲間を集めて下さい。最低でも議決権の1/2は欲しいところです。

・立派な規約違反です、理事長であっても規約は守らなければいけません。規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする。と定められています。
その辺を突っ込んでみましょう。理事会決議では規約変更はできません。

・マンション規約が法律上優先されますから,規約違反です、駐車場使用の使用禁止請求をしましょう。

・解任する
第２５条　選任及び解任
1　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。管理会社というより担当者が優秀ではないのだと思います。　まぁ、そんな社員を出してくる管理会社の質自体が低いのかも知れませんが。（苦笑

実は先日、駐車場で事故が発生しました。これで３回目です。
事故については駐車場設備の被害として塗料が少し取れた程度なので不問にするとしても、将来人身事故でも起きたらそれこそ取り返しがつきません。
この規格オーバー容認は数年前から行なわれていて、理事会決議した担当役員はすでに外れています。
また、駐車場利用料収入によって現在のマンション管理費が比較的安く抑えられているという事情もあって、規格オーバーをただちに締め出すという訳にもいきません。

駐車場のスペックを十分検討し、新たな運用ルールと許容範囲を明確にした上で総会に諮り組合員の賛同を得た後に規約を変更するという手順を取って行きたいと思います。

今期、初めて監事として理事会役員に名前を連ねることになり様々な問題が見えてきた次第です???。

お礼日時：2009/07/17 20:57

No.2 回答者： phj 回答日時： 2009/07/15 09:09

＞それに対して住人からは、

「規定サイズを超えている車が多い中、どこまでの特例を認めるかを明確にしてもらいたい」とありました。

今後の理事会で検討することが総会の席上で合意され閉会したのですが・・・

総会で、「どこまでの特例を認めるかを明確に」という注文が合意され、後は理事会に任せたのですから、理事会の結論に「特例を一切認めない」という結論はありえません。
そもそも総会で、特例がありうることを前提にその枠を決めるのを理事会に任せたということになるからです。
したがってマンションの管理運営上のルールとしては合法でしょう。

また駐車場のサイズについては、車が駐車できるスペースは合法的なサイズでしょうから、個別具体的に、車庫証明の確認時に、警察が不許可にしない限り、これも合法といえます。

つぎに管理運営上、事故が起きた時の責任ですが、「・機械式駐車場の製造メーカーより見解書面を取得したが、「メーカーとして規格を超える車を止めても良いとは言えないが、他マンションでは管理組合の判断で規格外車輌の駐車を認めるケースも有る。」というものであった。」とメーカーの見解もグレーですので、規格外の車を止めたからといって直ちに所有者に責任があるとはいえないようです。

といことで、機械に直ちに影響が出ると推定される重量以外の収容制限に関しては、念書（たぶん責任の所在を明らかにしたもの）を書くことで使用可能としたのでしょう。
車自体の大型化という大きな流れを考えれば、理事会はきちんと検討して、結論を出しているといえると思います。

ちなみにメーカーとの打ち合わせをして結論を出している以上、管理会社がとやかく言う問題でもありません。

すごくまともに、かつ真摯に決定したいい理事会だと思いますよ。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
「規定サイズを超えている車が多い中、どこまでの特例を認めるかを明確にしてもらいたい」との意見が総会で出ましたが、総会に出席していたのは一部の組合員です。

また、規格サイズの超過をどこまで認めるのかは先の理事会議事録に明記されていません。
理事会で議論した結果規格オーバーを認めたのであれば、マンション規約に反映させるべきですし、規約変更には総会決議が必要と考えます。

なお、理事会はメーカーから【見解書面】を取得しただけで、打ち合わせなどは一切はしていません。

実は、現在の管理会社担当に、「規格オーバー車両の承認が理事会決議だけで有効なのか」と問い合わせたところ、
***************
それについては、過去の総会、理事会にて検討された経緯がありますが、私としては、今一度、理事会にて解決策を検討し総会にて取り決めを決定された方がよろしいかと思います。
*********
???との返事がありました。　　これから推察すると、どうやら総会決議が必要の様です。
（念書による運用を導入した時の管理会社?担当者と今の担当者は違います）

お礼日時：2009/07/17 20:32

No.1 回答者： 2009ken 回答日時： 2009/07/15 06:38

法的な規制ではないので、メーカー規定を超えることは問題ないでしょう。

ただし、猶予が事実上ある（おおむね、2割程度）にしても、メーカーがダメといってるということは、何かあっても補償対象にならないということ。その点、組合で認めるというリスクが発生します。この際、組合としては、
・規格を超えるものについては、事故があっても責任はもてない
・規格を超えることで施設に損傷が起きた場合は、自己責任で補修する
という線を守るべきです。
つまり、認めないが、どうしてもという陳情があった場合は、警察の許可があれば、発行はするというスタンス。ただし、こんな言い訳が通用するかは、弁護士に相談すべきです。（重量、寸法はあえて聞かない、警察が承認すれば・・・という抜け穴はありそうですが）
また、メーカーには、どういう状態だと補償対象をはずれるか、また保険会社にも同様な相談はすべきです。

また、いくら車庫証明出すといっても、今度は法の問題があります。車庫法違反、車庫飛ばしとならないように、地元警察にも見解を聞きましょう。そもそも、最終確認は警察でするはずですが。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
メーカー規定を超えることについては、駐車場施行法令を見ても問題無い事は確認できました。しかしながら、設計図面を持たない素人が勝手な判断で変更するのも問題があると考えています。

そこで駐車場設計時の”安全率”を入手することで客観的に許容範囲を決めることが出来ると考え、メーカーから設計図を入手しようと現在交渉中です。
もちろん入出庫時に運転操作ミスでクルマをぶつけたといった類の事故については運転手にその責任を問えますが、機械操作による事故は自動車保険の範疇からも外れますし、そもそも管理者（管理組合）として事故防止策を考える義務があると考えます。

実は先日、駐車場でクルマから人が降りようとした際に機械を上昇操作させた為、クルマのドアが破損するという事故が発生したのですが、事故現場の手前に停めてあったクルマの車高が規格を超えており、機械操作場所からの視界を遮った事もその一要因とされています。

なお、当マンションは車庫飛ばしするような環境ではないので心配していないのですが、車両のサイズ?重量及び又貸し禁止を確認する意味で利用者からは車検証の提示を求めようと考えています。

お礼日時：2009/07/17 09:26