中古別荘と中古住宅、価格は誰が決めるんですか。

中古別荘～築１７年、２３０坪、3LDK、￥２０００万円(土地の担保評価額なし) 中古住宅～築１６年、９０坪、4LDK、￥７５０万円(土地の担保評価額あり) 銀行で住宅ローンをお願いしたところ、中古別荘の方は、建物の値段が高すぎると言われました。（土地が安いのに）中古住宅の方は、町の中にあれば土地に値段が付くと言われました。住宅ローンを断るための口実かもしれませんが、もし事実なら悔しすぎます。建物の値段が高すぎることが理由なんて………。価格は、売り主さんが決めるんですか。それとも、不動産屋ですか。教えて下さい。

No.6 ベストアンサー 回答者： in_go-ing 回答日時： 2009/09/15 16:00

>　中古別荘と中古住宅、価格は誰が決めるんですか。

　　売り手と買い手が交渉して決めます。不動産の価格はそれぞれの不動産で千差万別ですし、また買い手、売り手それぞれの“思惑”によっても千差万別。標準価格なんてものはありません。
　銀行は、もし万一返済が滞るような事態が起こった場合に、競売等の手続きを経て、いくら位がその物件から回収可能か、という視点で不動産の価値（融資可能額）を決めます。気をつけるべきは、銀行が融資申込者の他の資産も勘案して融資額を決める場合でしょう。この場合、他の物件を担保として取り、そちらで回収しようとしますから当該物件の価値とは乖離します。

　銀行がローンを断ってきたということは、銀行の考える価格（担保物件として取って融資額が回収可能と考える価格）をオーバーしているということでしょう。
　
　一昔前の『バブル時代』には銀行はどんな不動産にも融資したようですが、今はそんな時代でもありませんので、“危険な橋”を庶民と一緒に渡ってくれるような事はありません。
　私は、自己資金で購入を考えても銀行には調査はさせています。彼らの“自己保身”能力はすばらしいので、信頼に足るものです。－この部分は皮肉です！
　銀行がダメと言うなら再考したほうが賢明と思います。あるいは、『その金額じゃ高すぎてローンが通らない。』って値引き交渉するのも一手？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

お礼日時：2009/09/15 19:51

No.5 回答者： koukou32 回答日時： 2009/09/15 12:03

不動産ローンってシステムを理解してないのでは？

アレは市民が家入手を銀行がサポートしてくれるサービスじゃありません。
借金です。そして銀行の収入です。

なんで銀行はローンの支払いが遅れたら、担保を没収します。
これも罰ゲームではなく、銀行が担保を売って損失を取り戻すため。
すくなくとも貸し付けた額と同等で売れる事が必要です。
だから物件の80%くらいの額の住宅ローンが一般的です。
ちなみに収入からその額は貸せない、という場合もちゃんとその旨いいますよ。
口実なんて必要ないです。それが事実なんだから。

売買物件の価格を決めるのは売り主ですが、それが妥当かどうかを判断するのは銀行です。
この基準は銀行によってまちまちなんで、他の銀行にいきゃ貸してくれる事もあります。なんで他の機関行くって手もありますが……。
頭金なんかの数字がないんでなんとも言えませんが、銀行が貸し付けできない物件はかなり割高と見た方が良いでしょう。
他の方も書いてますが、悔しがる必要はまったくないです。
ボられるのが回避できたんですから。

この回答への補足

銀行に文句はありません。ただ、事前審査での結果ではなく、本審査の結果がそれだったので………。通常なら、データが残ってしまうので次の銀行というわけにはいかないですよね？可能性ゼロ………ですか？

補足日時：2009/09/15 12:47

No.4 回答者： MOMON12345 回答日時： 2009/09/15 11:18

たとえばボロボロの小屋を1億円だと値付けして銀行は金を貸すでしょうか？

銀行は物件の担保価値と貸出金のバランスが取れていなければ金は貸しません。
なぜなら、もしも借りた側が破産してしまったような場合にその物件以外に回収の手だてがないからです。

売価は売り手が決めますが、前述のようにボロ小屋を1億円だとしても誰も買いません。
そこには市場原理が関わることになります。

No.3 回答者： nolix 回答日時： 2009/09/15 11:14

住宅ローンを断るための口実ではなく、購入したらあなたも損しますよという警告に取れませんか？

もっとうまく銀行を利用しましょう。
資産価値のない物件を、煩悩のみで購入すると破綻しますよ。
銀行の付く物件を購入することです。
自分の資産が少ないほど、うまく銀行を利用して将来自分が損しないような見る目を養いましょう。

価格を決定するのは所有者か、その抵当権をもっている銀行、もしくは競売時の裁判所＋不動産鑑定士です。
上記は売却方法により変わります。
通常時は所有者
競売開始の決定により、任意売却する場合は大旨債権者である銀行
競売時の売却基準価格は、裁判所指名不動産鑑定士、最終的に競落価格となります。
なにぶん、私も勉強中の身ですので、他の回答者様の回答も加味して下さい。

No.2 回答者： yasudeyasu 回答日時： 2009/09/15 11:00

値段を決めるのは売主です。

買手が見つからない場合は不動産屋さんが値下げするようアドバイスすることがあります。

No.1 回答者： 20071229 回答日時： 2009/09/15 10:46

建物には償却の基準があります。

また価格にはその地域の相場が加味されます。
残念ですが無理を云っているのは銀行ではなく、あなたの方だと思います。