住宅ローン 実質金利０％って？

一戸建ての購入を検討しています。共働きなので主人とそれぞれ500万ずつ、合計1000万を借り入れる予定です。ところで東京三菱銀行の「実質金利０％キャンペーン」だと3年間の固定金利がキャンペーン期間中は１％になり、住宅ローン減税とあわせて考えると実質金利が3年間０％になると聞きました。ということは、借り入れてからの3年間は（金利がかからないので）繰り上げ返済をせずに貯金しておいて（繰り上げると住宅減税の控除額も減りますよね）、金利が発生してからまとめて返済した方が良いということでしょうか？できるだけ短期で返済したいと考えています。（年収は約600万です）よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： sekimae 回答日時： 2003/04/23 15:33

老婆心ながら、蛇足を少々。

ケースバイケースですが、住宅ローン減税１％といっても、まるまる１％は帰ってこないと思っておいたほうがいいです。共稼ぎということですので、専業主婦の扶養控除がないので額は少ないかもしれませんが、すでになんらかの減税（保険とか子供の扶養控除とか）がなされているはずです。そこで住宅取得控除が行われると、すでに引かれていた基礎控除の額のほうが減ってしまうことがあります。うちではトータルの戻り額が１％より２割ほど減ってしまいました（;_;）。どうしてかは非常に難解ではっきり言ってわかりませんが、先月の確定申告で散々苦労し、税理士の友人に聞きながら申告書を作ってやっとわかりました。個人差があると思いますが、念のためご注意を。また、来年の３月にあなたが自分で確定申告をしなければ（非常ーーに難解です）、当然お金は戻ってきません。

さらにこの他にも不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など国税や地方税で様々なものがあります。減税されるものもありますので、よく研究してください。

減税額は１２月末日のローン残高証明書の額によって決定しますので、繰上げは１月にしたほうがちょっと有利です。さらに下の方のご指摘の様に、繰り上げには手数料を取られます（儲けが減るから繰り上げさせたくないわけです）。返済額によって手数料も変わりますので、研究の上ある程度金額をまとめたほうがいいです。

またインフレ時の「固定金利ローン」なら先延ばしで、デフレなら繰り上げ、が定石となっていますが、お問合せの東○三○のローンは変動金利ですね。将来、市場金利が上がれば返済額はどんどん増えていきますが、現在の固定金利ローンよりはずっと安いです。さらに変動でもキャップ付きがありますね（その分ちょっと金利が高くなります）。安全を取るか、安さをとるか、銀行や不動産屋任せにせず、自分で金利や景気の先行きなどをよく研究してみてください。キーワードは長期金利、インフレターゲット、債券価格、円安ドル高、景気・株価対策、小泉自民党政権の行方などです。今がトレンドのどこにいるのかを把握することによって、ローンの種別を選択することができます。がんばってください。

参考URL：http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20030419-00000 …

この回答へのお礼

住宅ローン控除はまるまる１％帰ってこない、というのは初めて聞きました。ローンの利息にばかり気を取られていて、ローン減税以外の減税については全く気づきませんでした。ローンの種類についてもまだまだ研究が必要なようですね、ありがとうございました。

お礼日時：2003/04/23 20:08

No.4 回答者： tuigamala 回答日時： 2003/04/23 12:33

うちもTakuhitoさんと同じ共働きで、東○三△銀行のキャンペーンでローンを組みました。

「実質金利ゼロ」と言うのは「住宅ローン減税で戻ってくるお金」と、「１％の金利期間中の利息」がほぼ同じであるということがうたい文句です。
繰り上げ返済は金利がかかっている以上は、やって損はありません。ただ、借り入れ１０００万円の他に金利の高い別ローンを抱えていたりすればそちらを優先的に返済すれば良いと思います。
ポイントとして、「実質金利ゼロ」というのは金利は１％かかっているので「金利ゼロ」ではない。ということです。
お互い返済頑張りましょう。

この回答へのお礼

tuigamalaさんもこの銀行で借りていらっしゃるんですか？ほかにローンを組む予定はないので、特に問題がなければここで申し込もうかと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2003/04/23 19:51

No.3 回答者： sekimae 回答日時： 2003/04/23 12:01

こんにちは　色々事情があると思いますが、おそらく元利均等返済をされるでしょう。

その場合、繰上げ返済をするにはなるべく早いタイミングで繰り上げ（中抜き）、したほうが総返済額を効率よく減らすことができます（元金均等の場合は別）。下のURLを見ればわかりますが、早いほど支払利息部分を減らせるのです。

例えば繰り上げ返済３００万円を１年後にする場合と３年後にする場合の、総返済額をシミュレーションしてみてください。銀行に頼めばやってくれるでしょうし、エクセルなどでも難しくありません。１０００万の借り入れで住宅取得控除で１％戻ったとしても、たった１０万円だけですね。もし２００万繰り上げても、控除は８万円になるだけです。もし３年間、一回も払わなくても（そんなことはできませんが）３０万しか税金は戻りません。それに比べ繰り上げをすれば、総返済額をいくら減らせるでしょうか？

もし繰上げ返済ができる余裕や覚悟があるなら、金額や上記シミュレーションを納得できるまでやってみることです。このご時世、つらいことは、早くやっておいたほうがいいです。銀行は、商売でやっていることをお忘れなく。自分が損することを言う訳はありませんよ。

参考URL：http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/yuusi_06_002 …

この回答へのお礼

確かに早い段階で繰上げした方が有利ですよね。金利が０の間に繰り上げ返済する意味があるのかな・・・と思ったので質問させていただきました。銀行にはまだ行っていないので、色々なパターンでシミュレーションしてもらってみます。ありがとうございまいた。

お礼日時：2003/04/23 19:43

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2003/04/23 06:21

その通り、3年間は実質的に金利0になります。

繰上げ返済は3年後にされたほうが有利です。

この回答へのお礼

「金利が０になる」との謳い文句に「何か落とし穴があるのでは」と疑心暗鬼になっていたのですが、3年後でいいんですね。ありがとうございました。

お礼日時：2003/04/23 19:46

No.1 回答者： ma_ 回答日時： 2003/04/23 01:04

>>3年間の固定金利がキャンペーン期間中は１％になり、住宅ローン減税とあわせて考えると実質金利が3年間０％になると聞きました。

ということは、借り入れてからの3年間は（金利がかからないので）繰り上げ返済をせずに貯金しておいて（繰り上げると住宅減税の控除額も減りますよね）、金利が発生してからまとめて返済した方が良いということでしょうか？

その通りだと思います。

３年過ぎてからの一括返済となるでしょう。最近は繰り上げ返済手数料などをとる銀行もあるので注意しましょう。

この回答へのお礼

早速のお返事ありがとうございました。手数料も含めてよく考えたいと思います。

お礼日時：2003/04/23 19:45