築40年在来工法瓦屋根の耐震工事

築40年（昭和44年築）の中古戸建の購入を検討しています。
建物71.06平米、木造在来工法、モルタルです。
旗竿地ですが、駅から徒歩圏内、人気エリア、通勤至便、緑の多い住環境から、気に入りました。
物件は、まだ見ていません（明日見に行く予定です）
写真による目視ですと、モルタル壁表面にヒビが見受けられますが、補修はしているようにみえました。

購入にあたり、予算500万で以下のリフォームをしたいと考えています。
・耐震工事
・断熱材入れ
・和室→洋室（3部屋分　畳から無垢フローリング）
・2間部分を1部屋に
・キッチン取り換え
・バストイレ周り一新
・漆喰またはも藻そう土で壁ぬり
・窓の変更
・1階、2階部分の天井抜き（天井を高くする）
・電気配線まわり
・外壁塗り直し
・門扉取り付け
・外用建具変更
・そのほか、雨漏りや屋根補修があれば適時
以上の大規模工事ですが、できるところは全部自分でDIYでやっていきたいと考えています。（基礎だけ大工さんで、床材張り込みだけ自分、壁塗りなど。）
外壁塗りも、足場レンタルなどができるサイトを見つけ、15万円程度でできそうです。
また、床材などは、ウォールナットの無垢材など、良い自然素材をふんだんに使いたく、施主支給でさまざまなパーツを楽天やオークション、アンティークショップなどで少しずつ買い足していきたいと考えています。
ですので、多くの材料は施主支給で、あとは工務店の実費と人件費となると思うのですが、予算500万円で可能でしょうか。

No.6 ベストアンサー 回答者： abacabu 回答日時： 2009/10/22 21:31

見習い大工のマサルです。

お礼ありがとうございます。
やはりというか一般の方は大工さんがハウスメーカーより
高額の資金が必要だと思っているのでしょうか？
実際大工さんの見積もりとハウスメーカーの見積もりでは
最初の見積もり段階では雲泥の差がつくのは明白です。
理由は大工さんは家を建てお客さんが住むであろう状態にする為の
全ての見積もりを出します。たとえば照明器具も入っている場合も
ありますし、押し入れ、クローゼットは当たり前にありますし、
今言ったものは一例ですがハウスメーカーによってはオプション
クローゼット１か所でうん万円とか、ハウスメーカーは
家という形の物を建てる見積もりと思って下さい。
現にハウスメーカーですと最初は安く言っていても、
最終的に仕上がると坪当たり４０万円とか普通に行くそうです。
これが結構問題になっているようですが…。
これくらい出すなら大工さんにやってもらえば今なら色々やってくれる
値段です。ハウスメーカーですと仕事をやらせてもらうと、
６０万円位です。ビス、釘等の金物大工さん購入で。
家１軒こんなもんで大工さんはやっています。
６０万円と聞くと凄いな!！なんて思うかもしれませんが、
２人分の月の給料位にしかなりません。
金物代１０万位、ガソリン代２万、遠いと高速代(ほとんどそんな金
無いので一般道通勤ですが…)まぁこんな愚痴は置いといて
質問者様が購入されるならどうでしょうか
リフォームでそれくらいお金を掛けるなら、
大工さんに建ててもらっても良いと思いますよ。
もしくはハウスメーカーさんにオプションを一切使わずに、
最低装備で建ててもらって、足りないな？と思った所を
ご自分でやるとか。
中古で質問者様の必要装備を賄うかと思うと、
どうしても築１０年位の物件になってしまいます。
逆に最近の何をおいても金物金物ってどこにでも金物付けて、
接合部をがっちり固定していますが、
あんなに固定して、地震が来た際、其の地震の力はどこで分散されるの
でしょうか？
私の個人的意見ですが
元々地震の多かった日本では地震の力を分散する意味あいもあって
木を用いて建物を建てたのでしょう。
実は高層ビルでさえ地震の時に揺れるように計算されて作られている
ってご存知ですか？
ビルって実は揺れない様に作ると地震があった際ポキって折れて
しまいます。建物は揺れる事によって地震の力を分散してその形を
保っています。私は本当に照れ隠しでなく、少し構造設計をかじった
事がある人間として思うのですが、住宅をあれほど補強して
揺れない構造にした際、恐らく補強されてない部分、柱の中間や桁の
真ん中で折れてしまわないかと考えます。それ程強い地震は恐らく
計算外なのでしょうが…。日本では私が知る限りでは、震度４までの
計算で耐震がされています。
それ以外は計算していないので、というかそれ以上来たら必ず
倒れます。
まただいぶ話がそれましたが、
中古を買う際余程の事が(考えられない様な超手抜き工事)なければ
ちょっとした地震(震度２から３)位では倒壊しないと思います。
元々倒れているか築３０年以前の古い建物は別として。
余り古いとそれ程地震対策は最重要項目でないので。
だから私も普通に買いましたし、中古築３７年物件。
サッシは歪んであかないし、塗り壁あちこち亀裂入ってるし、
まぁ散々な建物ですよ。
まぁ私の場合雨風しのげれば良いですから。
大地震が来たら新築建てても倒壊しますし、
逆に中古の安い物件でしたら新築で建てたよりはガッカリ度も
少ないですしね。どうせいつかは地震は来ます。

No.5 回答者： abacabu 回答日時： 2009/10/16 23:36

見習い大工のマサルです。

私も最近中古住宅を購入して自分でいじりましたが、
家２５０万、リフォーム２５０万でやりましたが、
水回り(キッチン、洗面台、風呂(UB)、トイレ)位しかいじれません
でしたよ。あくまで工事は自分ですのでキッチンなどの建材と
ビス、釘等の金物代、あと電気(照明、スイッチ、コンセント)これで
大体２３０万位です。
水回りが結構掛ると思いますよ。私は大工ですし建材屋さんを叩くに
叩いて何とか水回り物で６０万位でした。これはあくまで大工さんが
仕入れをする値段で、お客様に出す値段ではありません。
お客様に出すには、再三値段交渉をして、打ち合わせをいっぱいして
建材屋さんに持ってきてもらうのですから少しは割高になります。
あと断熱材を新たに壁、天井に入れる際は１度
壊さなければなりません。ただ壊すだけなら良いですがそのゴミ代が
すごい掛りますよ。産業廃棄物は結構高いですから、しかも、
木、石膏ボード、モルタル、金属その他種類別に仕分けしなければ
なりませんし。分別せずに出せば金額は倍以上請求されます。
分別と言っても和室のモルタル壁は石膏ボード(ラスボード)に
モルタルがぬってあるので分別が大変面倒です…
私はちなみに断熱材は入れませんでした。お金かかりますから。
あと、多少部屋が狭くなっても良い場合は現在の壁の上に下地をし、
そこに断熱材を入れて、さらにボード等を貼って仕上げるという
方法もあります。天井ですが基本的に２４００はあると思います。
もしそれより低い場合は補強の為に梁が入っているため、
それ以上天井があげられない可能性もある事も覚えておきましょう。
もし耐震補強を考えている場合結構お金がかかると思いますよ。
いわゆる耐震補強をする場合はおそらく内外の壁は壊さないと
できません。上棟式の状態にしないとなかなか難しいです。
そこまでしないという場合はそれなりの補強になると思います。
と言ってもしっかり筋違い(すじかい)を入れれば耐震性は
現在よりは格段に上がると思います。この場合でも最低限
内壁は壊さなければなりません。おそらくゴミだけで５０万円は
くだらないと思います。あくまで最低で、です。
あと水回りで１００万円、サッシで１００万円(すべて交換する場合の
最低価格で概算です)後電気屋さんですがスイッチ、コンセント、照明
おそらくインターホン位ですかね、これは材料(スイッチ、コンセント
照明器具)の選び方で変わってきます。特に照明器具は見た目重視で
選ぶとあっという間に器具だけで１００万円超えします。
１軒の家のすべてのスイッチ、コンセント、照明器具をホームセンター
で安さ重視で選んでも１０万円位は行きます。その他電線代、施工代、
職人さんの日当で幾らになるか。新築ですと新たにやるだけですが
リフォームですとばらしからですので少々割高になります。
どんな物を使うかにもよりますが、質問者様のお考えの
大規模リフォームですと１千万円を軽く超える工事費になると
思います。あとはやって頂く工務店さんとのお話次第です。
予算が少ないが、質問者様が我慢できるのはどこまでか、
予算的に厳しいが工務店さんがどこまで頑張れるか。
あとは質問者様が建材を買うとありますが、結構大工さんは
嫌がる人は嫌がりますので、大工さんと打ち合わせの際一応使いたい物
と販売価格を伝えて「これより安く入るか？」と確認する形で
打ち合わせしてゆきましょう。あくまでも「余り予算が無いが使いたい物があるので極力安く仕入れたいので私も調べてみました」的な
ニュアンスで交渉してみてください。終始大工さんとは仲良く
しましょう。決して媚び諂えと言っているわけではありませんので
誤解なきように。
仲良くやって、仲良く終わればお互い気持ち良いですから。
なかなか厳しいでしょうが頑張ってください。
追伸私は東北人ですが断熱材入っていなくても今のところ大丈夫
ですよ。ほとんどが漆喰仕上げですのでモルタル塗り下地なので
余計かもしれませんが。まぁ冬になれば寒いのは一緒ですから。
断熱材が無くとも死ぬ事はありませんよ。
まぁ欲を言えば入れたいですがね。

この回答へのお礼

プロのご意見とアドバイス、大変貴重です。ありがとうございます！
プロが仰るのですから、その通りなのでしょう。テレビでやっているビフォーアフターとかを見ると、古い建物をいとも簡単そうに耐震補強と断熱を入れているので、できるもんだと思っていました。
他の回答者様にも書いたとおり、実際に内見してみたら、家が傾いているのが体感できました。ビー玉でも持っていったら、コロコロと転がるだろう、という感じです。（目視はわかりませんでしたが）
というと、耐震以前に、土壌や基礎の問題があり…かつ、場所が再建築可能ですが、42条1項の道に1.8mしか接しておらず、かつ42条1項は階段道で車が入れませんでした。43条1項を取得済みで再建築可能となっている、ということのようです。

よく雑誌やテレビなどで、古民家に住まわれている方がいますよね？
私は、どうしても古い家に住みたいのです。
古民家でなくても、古い家の質感というか、時間が経過した味の良さとか…それに手を加えて、良い建材で、と考えておりました。
安い建材で建てた、短命の建売は高いお金をかけて買う気がしないのです。大工さんに、注文建築で建てていただくのが一番なのでしょうが、そうすると予算もなく、自分の好きな窓枠（アンティークの）やドアなどが新建材になじまない、というような気もするのです。
私のような物が満足するには、大工さんのプロから見て、築何年くらいの物件だったら良い、とか、なにかアドバイスがありましたら、ぜひ教えてください！

お礼日時：2009/10/19 11:16

No.4 回答者： junchang-m 回答日時： 2009/10/16 22:54

極論ですが・・・　　一般的に　他と９００万円安いのは　ほかと同じようにするだけで９００万以上かかります　ですから　その価格なのです　それから　の改造です　　　建築業界の話を少し・・・・　　　建築業界にいるものでさえ　耐震補強の判断できる方は少ないです　工事できる方も少ないです　　たとえ建築士でさえも・・・（一般的に建築士万能と考えてる方が多いのであえて・・・）　　改修　リフォームは新築に比べて手間の比率が高いです　ですから　それなりにがんばれば　職人さんに依頼するよりはかなり安くできますが　釘を打ったとき　ビスをとめたときに　ちゃんととまっているか　感触でわかりますか？　コンクリートの強度がわかりますか？（検査会社に依頼することはできますが・・・）　インターネットや　本の知識では届きません　

　少なくとも　構造部の部分はそれなりの方におまかせして　構造にかかわらない部分をご自分でされたほうが良いと思います　（石膏ボードも構造部です）　ペイント　クロス　他　　インターネットで出ている価格は　条件のいいところで（場所　支払い　工期　作業性　などなど）の価格です　見積もりをしてみたら　あらまぁ　倍以上なんてこてはざらです（有名HMでさえも仕上がるまでカタログの倍以上なんてあたりまえですから・・）　　お近くの信頼できる方に相談されてください
　たぶん　他の回答者と同じ意見が出てくると思います。　　予算的にはかなり厳しいと思いますが・・・・・　　優先順位を決めて順番になおされるよりないかと思います　　　　　　余計なことですが　　いいことや都合いいことを書いてるのはうそが多いです　インターネットなど間違い　うそが多いです　　間違いない判断をされることを　希望します　

この回答へのお礼

専門的なアドバイスをありがとうございます。
土曜日に、物件をみてきました。部屋の中は、いい意味でとてもレトロで、使っている建材も、素人目に悪いものは使っていない感じがしました。築40年ということもあるのでしょうが、外壁やこまかいところの修繕はあまりしていないように見られました。（壁の塗り替え、屋根のサビ、壁と屋根の隙間等々。
内見した際に、同じく中国人の金持ちそうな女性も内見しており、大変気に入った様子で「買います。一括で。リフォーム建材は中国から輸入するから大丈夫」と言っており、一瞬焦りました(^^ゞ

ただ、部屋に入り、奥に進むと「あれ？」と体感できるほど床が斜めになっており（目視ではわかりませんでした）、1階も2階も平行でないことがからだでわかりました…
地盤沈下、ということでしょうか…

不動産屋さんは、一押し、という感じでしたが、ちょっと熱が冷めてきました。ありがとうございます。

お礼日時：2009/10/19 11:07

No.3 回答者： mr19m 回答日時： 2009/10/16 22:17

＞築40年（昭和44年築）の中古戸建の購入

いや～、物好きな方ですな～

地震で、倒壊した写真とか、映像を見たことがありませんか？

昭和44年当時の耐震基準は、今から見ると、子供だまし。
（ほぼゼロに等しい）

耐震構造が皆無の物件を、ご購入とは・・・

それも、見える部分の改修と耐震工事で、たった予算500万円？
おまけに、条件の悪い旗竿地で？

回答番号：No.2さんと同じ意見です、大金をドブに捨てるようなものでしょうネ。

＞再建築も可能だそうです。

地震で倒壊するのが、危険と思うなら、再構築スベキかと思います。

この回答へのお礼

古いものが好きでして(^^ゞ
みんなに反対されました。

今住んでいる賃貸も、築40年はゆうに超えているので、へんな安心感があるのかもしれません。ありがとうございました。

お礼日時：2009/10/19 11:00

No.2 回答者： nsan007 回答日時： 2009/10/16 17:42

耐震の診断、補強の計算、改修計画の図面作りだけで５０万円ではとても収まりません。

耐震補強だけで５００万円ではとても足りないと思います。おそらく、それだけの工事なら１００万円もかなり超えそうです。旗竿地で車が入らない土地はは材料の搬入や工事のやりにくさから工事費は相当の割り増し金額になります、解体工事などは何割り増しかになります。

耐震の診断から補強工事の指導は資格を持った建築士の指導が必要で、工事も素人では出来ません。

土地だけの値段で、今の建物の撤去費用を売主持ちで、新築できるなら買いですが、仮に１０００万円かけても１０年も持たないで建て替えかも知れないですから、大損になると思います。

この回答へのお礼

そうですね。たしかに、素人目には大丈夫そうでも実際にはかかりそうですね。10年で建て替え、となると、もう少し貯金をしてしっかりした家を買った方がよさそうですね。ありがとうございました。

お礼日時：2009/10/19 10:58

No.1 回答者： junchang-m 回答日時： 2009/10/16 16:40

結構修繕しますね　住友さんあたりの新築そっくりさん　でしたっけ　１千万万から２千万ていどかと・・・　　半分以上手間代金ですが（間接費含めて）　ほとんどをご自分でされるようなレベルかと思います。

（どの程度なのかにもよりますが）　　　ほとんどをご自分で仕事されると思えば可能だと思います　　管理　監理　資材　福資材の発注（製品単体では取り付かない製品が多くあり　既存部分を補強しなければいけないものも多くあります）
予算人合わせてゆっくりされるのも手かもしれません。　　
明日見に行かれるのでしたら　身近に建築関係の方がいらっしゃれば　見ていただければ悪いところの判断もできると思います。（判断できる技術のある人）　　

この回答への補足

ありがとうございます。
DIYしながら古い家を改装するのが夢だったので…
ただ、本日正式な間取り等の書面が届き、42条1項の道路に面していることがわかりました。一応、42条1項の許可は取れているようです。
また、再建築も可能だそうです。

ただ、山の地形のため、家に向かうまでの道が車が通れるような道ではなく、階段になっているため、不便そうだなぁ…と感じています。

42条1項や車が入れない道に面した家というのは、あまりよくないのでしょうか。ちなみに、この地区では中古でも2500万程度する土地ですが、当物件は1680万円でした。

補足日時：2009/10/16 17:26