非線引き都市計画区域内の白地の農地転用

非線引き都市計画区域内の用途が指定されていない地域
（白地というのでしょうか？）に農地がある場合、
売却にあたっては農地転用が必要となりますが
この農地が農業振興地域又は農用地地域と重なっている場合と
そうでない場合は、転用許可の難易度がかなり異なりますか？

また、国道沿線で工場、倉庫、商業施設等がすでに存在して
いる場合については、第２種農地とか第３種農地の扱いになり、
転用しやすいと何かに記載されていたような気がしますが、
実際どうでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： megira 回答日時： 2009/10/25 08:08

農業振興地域は、農用地区域(通称「青地」)とその他の区域(通称「白地」)に区分されていますが、このうち農用地区域内の農地については、まず青地から白地への区分変更をしないと、農地転用することができません。

これは、「農用地区域内の農地の転用は許可することができない」ということが、農地法に明文で規定されているからです。
この青地から白地への区分変更の手続きを、「農振除外」又は「地番抜き」と呼んでいます。
http://www.pref.miyagi.jp/oksgsin/information/co …

農地転用許可基準上、農地は甲種農地、第１種農地、第２種農地、第３種農地の４種類に区分されます。
甲種農地や第１種農地は、土地改良事業などの公共投資が行われた農地や集団的に存在している優良農地で、原則として転用することができません。
一方、第３種農地は、市街化の進んだ地域の中に点在しているような農地で、原則として、転用が認められることになっています。
そして、甲種農地、第１種農地、第３種農地のいずれにも該当しない農地が第２種農地とされ、ケースバイケースではありますが、甲種農地や第１種農地に比べると、はるかに転用は容易です。
この農地の区分というのは、別に地域指定などがあるわけではなく、農地転用許可審査マニュアル上の農地分類です。
http://www.pref.iwate.jp/~hp2518/kakubu/nourin/n …

第１種農地の定義に該当する農地でも、鉄道の駅など公共的施設から一定距離以内にある場合など、第３種農地や第２種農地に格下げになって転用できるようになるケースもあります。
詳細は、こちらを読んでください。
http://www.okayama-gyosei.or.jp/soshiki/tochiriy …

なお、非線引都市計画区域では、用途指定地域がある場合でも指定されているのは中心市街地部分だけで、ほとんどは白地区域ですし、全域用途未指定という都市計画区域も多数あります。
別に、「集落も認められないくらい閑散としており、売買なども行われないと自治体が認識している」なんてことはありません。
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000010572.pdf

この回答へのお礼

遅くなりましたが、回答ありがとうございます

大変、参考になりました

お礼日時：2009/11/01 19:57

No.2 回答者： explicit 回答日時： 2009/10/24 12:38

ご認識が違いますね。

用途が指定されないということは、何をしてもよいという意味ではなく、集落も認められないくらい閑散としており、売買なども行われないと自治体が認識しているということです。
また、第２種農地の扱いというのも違っていて、まず集落が整い、用途の見直しも検討しなくてはならないなどの状況が発生した場合のことで、農地転用とはほとんど関係ありません。用途の見直しが図られて、初めて農地転用や売買などの便宜を取り計らう動きになります。

この回答へのお礼

遅くなりましたが、回答ありがとうございます

お礼日時：2009/11/01 19:56

No.1 回答者： tadagenji 回答日時： 2009/10/24 11:34

地域の農業委員会の判断によりますが、田の場合、売却目的での農地転用は、相手が農業者でない場合許可されにくいです。

　　特に水理組合の力の強いところでは、なにかとパワーと金が必要です。
テクニックとして、所有者が畑に転用を取り、駐車場にしてその上で第３者に所有権を移すことがありますが、時間がかかります。

この回答へのお礼

遅くなりましたが、回答ありがとうございます。
私が質問した地域は国道沿いの畑で、
すでに工場、畑、倉庫、畑…となっており
その畑もすでに耕作放棄されている箇所もあります

市計画区域外に莫大な優良農地があるのに
区域内の虫食い状態で放置されている農地の転作許可を
認めないものなのかな？と思い質問してみました

ちなみに私や私の親は農家ではありませんので
農地は持っていません

お礼日時：2009/11/01 19:49