契約は法律より優先されますか？

今回マイホ－ムを新築し、5月末でアパ－トを引払う事になりましたが、敷金の問題があります。
最初の契約（Ｈ11.9頃）にはなかったその他慣習に従うとの記載が、契約更新（Ｈ13.10頃）には畳・壁の張替え等の修繕費を賃借人負担の項目が増えていました。
これは、民法及び借地借家法等の法律に抵触していますか？借地借家法30条強行規定は有効ですか？借地借家法の賃借人の修繕費負担を賃貨人へ請求し、返還して貰えますか？
それとも、契約が有効で修繕費負担しなければなりませんか？
民法及び借地借家法等を知っているはずの宅建業者が故意に賃借人へ不利な契約をさせるのは不法行為で慰謝料請求できますか？
敷金返還してもらえなければ、少額訴訟をしてでも取返す決意ですので、いろいろ教えて下さい。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： been 回答日時： 2003/05/26 11:27

ご質問の特約は、民法などの法令に抵触していないと思われます。

また、借地借家法30条は契約の更新に関する規定であり、質問のような特約の内容を規制するものではありません。しかし、この特約の有効性は、当事者の意思表示の解釈として争うことができると考えます。簡単に言えば、「そんな話、聞いてない！」という主張です。

当事者の意思表示の解釈において準拠できるものとして、旧建設省が判例等に準拠して作成した「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」（平成10年３月）があります。これによれば、特約が有効とされる条件は、
(1)特約の必要性があり、暴利的でないなどの客観的合理性があること。
(2)賃借人が、特約によって通常の原状回復義務を超える負担を負うことを認識していること。
(3)賃借人が、特約に基く負担に応じる意思表示をしていること。
が示されています。これら全てを満たしている場合を除き、特約の無効を主張することができます。
また、平成13年4月に成立した消費者契約法においては、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項を無効としていますし、裁判においても社会常識と異なる義務を負担させる特約なので、十分説明して借家人の納得を得たものでなければ無効とされる場合が多いようです。

契約更新の際に家主側から十分な説明がなかった場合は、上記を援用して争う余地が十分あるといえるでしょう。

消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

この回答へのお礼

有難うございます。
上記のように対応してみようと思います。
同じような事で判例等あれば教えて頂きたいと思います。
これからも、宜しくお願いします。

お礼日時：2003/05/26 13:40

No.2 回答者： Schwarz_jacke 回答日時： 2003/05/26 11:22

> 最初の契約（Ｈ11.9頃）にはなかったその他慣習に従

>うとの記載が、契約更新（Ｈ13.10頃）には畳・壁の張
> 替え等の修繕費を賃借人負担の項目が増えていました。
> これは、民法及び借地借家法等の法律に抵触していま
> すか？
通常、契約更新の際には、同条件で更新であれば、特段の通知なしに行われます。しかし、何らかの変更がある場合には、更新後の内容を示した上で、契約更新を行います。
本件では、平成１３年の更新で、賃借人の了解を得ないで、更新したものと考えられます。
その場合、借地借家法第３０条によって、同法第３章第１節規定が強行規定であるため、更新は、先の内容で行ったものとみなすことになります。

> 民法及び借地借家法等を知っているはずの宅建業者が
> 故意に賃借人へ不利な契約をさせるのは不法行為で慰
> 謝料請求できますか？
できません。現実に損害を被っているとは考えられません。

> 敷金返還してもらえなければ、少額訴訟をしてでも取
> 返す決意ですので、いろいろ教えて下さい。
修繕費については、自然消耗と、過失によるものとがあります。自然消耗については、家主（賃貸人）の負担になりますが、過失によるものについては、賃借人の負担となります。

この回答へのお礼

有難うございます。
更新後の内容説明は無く、契約内容変更を了解しないで契約更新を行ってしまいました。
”敷金返還してもらえなければ、少額訴訟をしてでも”は自然消耗の賃貸人負担に対してのことで、畳・壁の張替え・ハウスクリ－ニング等の修繕費について行おうと思います。
現在、東京・大阪等で同じような事で係争中だと思いますが、判例等の参考になる資料があれば教えて頂きたいと思います。
これからも、宜しくお願いします。

お礼日時：2003/05/26 13:30

No.1 回答者： kagep 回答日時： 2003/05/26 11:13

今回の事例が違法かどうか、は専門外なので言及を避けますが、

いくら契約だからといって、違法な契約は無効です。
法に反する項目については、無視されます。

この回答へのお礼

有難うございます。
自分もそう思いますが、素人なので根拠になるような法律とかを探しています。
これからも、宜しくお願いします。

お礼日時：2003/05/26 13:19