実家の建替えを考えていますが、

実家の建替えを考えていますが、
賃貸併設住宅という選択肢はどんなものでしょうか。
場所は葛飾区。京成線の駅から徒歩５～６分。
南と西が道路に面しております。
土地の坪数は４５坪で、３５坪くらいが１Fあたりの建坪になるでしょうか。

１Fガレージ
２F住居
３F １K×３

みたいなイメージではあるのですが、
建築に関してまるで素人のため、
工法とか素材とか
費用と収支のイメージがつかめてません。

詳しい方から、
リーズナブルな建て方とか、
収支のざっくりとした
感じをご教授いただければ大変ありがたいです。

No.2 回答者： cyoi-obaka 回答日時： 2010/02/12 01:36

#1です。

あまりガッカリしないで下さいね。
あくまで、概略ですから…………。
ただ、この立地条件で、一戸建ての住宅では、税金を払って行くだけでも大変ですよ。
増してや建築費の負担が被って来ますから………。
ここは思案のしどころです。
近所の賃貸マンションやアパートのリサーチをしてみる事です。
業者には依頼せずに、ご自分で行う事が大切です。
現在、建築工事の実勢価格は過去30年間で最低の価格帯にあります。
7000万円という建設予算（総事業費）も、設計士の試算ですから、無駄を省いて、上手に設計すれば10～15％程度は変動する可能性は有るでしょう。
私が最も気に成る部分は、地盤の良し悪しですね！
これで大きく建設費は変動します。
次に、道路条件です。
道路幅員や道路の車両規制です。
大型の工事車両が使えれば、工事費は極めて安く成ります。
この2点は、設計士や施工業者がどんなに頑張っても、どうにも成りません。

さて、私の提案を一つ聞いて頂けますか？
1階の駐車場止めて、その分を賃貸住宅にしてはどうですか？
もちろん、あなたの車庫スペースは1台分ですが取りますよ！
つまり、1階を自宅、2～3階を賃貸住宅（7世帯程度かな）です。
南道路ですから、1階でも有る程度日差しは確保出来ませんか？
本当は、3階自宅がベストでしょうが、それではエレベーターが欲しく成る。費用とスペースから、エレベーターはチョットね？！
これで行けば、8000万円程度の建築資金の返済は可能に成りますよ。
建築費も駐車場から賃貸住宅に用途変更ですから、1500～2000万円程度は上がりますがネ！
ほぼトントンに成ったと思いますよ。自己資金0～500万円程度かな？！

いろんな考え方が有ります。
焦らないで、じっくり考えて下さい。
当分、建築費は上昇しませんから…………。

以上です。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして
申し訳ありませんでした。

詳細な回答大変感謝です。

現実を認識させられました～。
もっとじっくりと考えたいと思います。

お礼日時：2010/02/26 10:05

No.1 回答者： cyoi-obaka 回答日時： 2010/02/11 19:26

2代目cyoi-obakaです。

まず、当該敷地の都市計画条件を調べないと適切な回答は難しいですね。
用途地域、建ぺい率、容積率、防火指定、高度指定、その他地区計画等です。

ザックリですが、以下に私見を述べます。

先ず、敷地面積45坪、角地、葛飾区の京成線駅から徒歩5～6分ですから、賃貸住宅としての立地条件としては、問題は無さそうです。
さて、その敷地の建ぺい率が判らないので、60％と仮定し角地緩和で70％までOKとしますと、建坪は31.5坪と成ります。
もし、商業系の用途地域であれば、80％→90％、防火地域指定であれば100％の建ぺい率と成ります。
仮の条件を以下に設定して話しましょう。
　用途地域：準工業地域（葛飾区では割合多いので）
　建ぺい率：60％　→　70％　（角地緩和）
　容積率：200％
　防火指定：準防火地域
　高度指定：第2種高度地区
　その他の条件：無し
　道路：双方とも6m幅員の公道
建物の用途は、共同住宅（特殊建築物）、付随する車庫有りですね。
可能な建坪は31.5坪、可能な延べ坪は90坪です。
しかし、高度指定が有りますから、有る程度3階は小さく成るでしょう。
木造は、特殊建築物の3階建てで、1階が車庫ですから、検討対象から除外します。
よって、重量鉄骨造又は鉄筋コンクリート造のどちらかでしょう。
葛飾区内の地盤を考えると、建物の重量は軽い方がベストですから、重量鉄骨造を選択する事になる。

1階部分は、エントランスと階段及びゴミ置場、そして駐車場です。
角地は、交差点から5m以内には車庫の出口は設けられません（都安全条例）から、配置に注意すると、4～5台程度の駐車は可能と思われます。
2階は、直通階段約2.5坪程度を除くと、床面積29坪程度の住宅となる。
29坪あれば、3LDK+S程度のスペースは確保可能でしょう。
3階は、貴方が想定する1Kが3住戸は妥当と考えます。ほぼ1住戸7.5～8坪程度の専有面積に成るでしょう。

これが建物の概略の全体像です。
施工面積として考えますと、延べ坪は120坪前後になると予想しますので、建築費は最低でも7000万円程度を考えておくべきでしょう。
特に、基礎工事（杭工事）に未確定な部分が多いので注意が必要です。

収支計画ですが、車庫を3台賃貸とすれば、屋根付きで2.5万円/月ていどでしょうか？
3階の賃貸は8坪の占有として、7.5～8万円/月程度と想定します。
すると、収入は3×2.5+3×8＝31.5万円/月プラス監理費ですね。
建築費の5000万円程度分は、賃貸収入でクリアー出来るという事になります。
よって、自己資金は約2000万円程度必要となる。

以上が大まかな事業計画ですネ。

この回答へのお礼

コメントありがとうございました。
参考になります。

7000万ですか～。
思っていたよりも
かなり厳しい数字です。

無理に賃貸併用を考えないほうがいいのかなぁ・・・。

お礼日時：2010/02/11 23:18