競売不動産の評価額と固定資産税評価額について

質問です。平成９年９月新築、地積１８９m2に木造瓦葺き２階建て（１階８３m2、２階４３m2）の中古戸建てです。四方を私有地に囲まれたいにょう地にありますが、その一角に市有地があり、そこを家に通じる出入り口にしているようです。
物件明細書の評価額では土地９７万、建物２８８万で合計３８５万に減価率や修正率を掛けて売却基準価額が設定されています。
また、この物件の固定資産税評価額は土地２０６万、建物４８６万で合計６９２万円程度です。年額固定資産税は約７万ほどです。
物件明細書の評価額３８５万、固定資産税評価額６９２万と２倍程度の違いがあります。そこで・・・
(1)なぜ物件明細書評価額と固定資産税評価額に大きな開きがあるのか？
(2)この物件取得後にかかる不動産取得税、登録免許税はいくらになる　　か？
以上、わかる方よろしくお願いします。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/03/07 00:37

不動産業者です。

競売もやりますが・・・
まず競売の評価額ですがこれは不動産鑑定士が弾きますが、一般的な手法を用いません。特に建て付け地は、建物が建っているが故の地上権割合など加味し算出しますので、実際の評価とは全く違うと思ってください。（簡単に言うと建物が建っている以上そのままでは他の用途に利用できないことへの評価の減額を行う）
マンションや更地などは実勢価格から減価率で計算しますので、取引価格と同様の計算となります。
但し、競売の場合評価を出して、最後に競売による特殊事情で40％程ざっくり評価を下げます。それが、最低価格となるわけです。
まあ競売の評価はあまり実際の取引とは違うところで計算されていると思ってください。
固定資産税の評価は土地は地価調査を元に判断され上下します。しかし古くからあった土地などは都市部でも意外と評価が安かったりしますよ
建物は新築時の評価額から経年で償却していきます。土地も建物も評価替えは３年に一度です。
こんなつたない説明でわかりますかね？？
尚登録免許税ですが、競売の場合移転は2％です。
692×2％＝138400円に抹消分土地建物１筆づつであれば+2000円で
登録免許税は140400円
尚、住民票を移動してしまえば得租を使えますので建物分は安くできます。
取得税は住所を移動すれば、０円
そうでなければ、土地206÷2×3％＝30900円
建物486万×3％＝145800円　　合計176700円です。
ご参考まで

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。農村地域の結構な田舎で、しかも地積もそれほど大きくないのに、固定資産税が他の競売物件に比べて高い印象をもったため、質問しました。だいたい、これぐらいの（田舎の）地域で２００m2に満たない土地建物なら３．５万～４．５万くらいが私の住む地域では多いように思います。
土地建物は３年に一度の評価替えとのことですので、土地は別にして建物は減価するわけですから、基本的には固定資産税は３年に一度下がると考えてよいのでしょうか（地価上昇はないものとして）。
取得にかかる費用はだいたい２０万くらいを見積もればようさそうですね。わかりやすい回答ありがとうございました。m(._.)m

お礼日時：2010/03/07 18:13

No.1 回答者： yuki360679 回答日時： 2010/03/06 13:17

（１）減価償却と市場価値の差ではないでしょうか。

（２）条件によって変わりますが評価額の３％と２％が一般的かと。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました(-.-)zzZ

お礼日時：2010/03/06 15:28