土地と建物の名義が違っていて

はじめまして、
お恥ずかしい話なのですが、皆様のお知恵をお貸しいただければと思います。

うちの父が兄の不動産購入の借金の連帯保証人になっており、兄が返済出来なくなり、保証人である父のところに督促が来ました。
状況的に、父は年金ぐらしの為支払できる状態ではなく、父の財産を差押えるという話になっている状況です。
父の財産と言ってもあるのは、自宅だけで預金等は無い状態です。
その自宅ですが、建物は父の名義なんですが、土地が親戚の名義で親戚はその土地を担保に別の融資を受けている状況なのですが、このような場合、父名義の建物を銀行側は差し押さえをして、競売にかけるという方法を取るのでしょうか？
建物は築35年はたっていると思います。
素人考えですが、土地と建物の名義が違う状況で競売にかけても難しいのでは？
と思うのですがどうなのでしょうか？

No.4 回答者： orange100_ 回答日時： 2010/03/09 18:43

土地と建物の両方を別の担保にしている、ということですが、一番古い抵当権を付けた時点で、(1)建物は建っていましたか？また、(2)名義は同じ人でしたか？

(1)と(2)がYESの場合、法定地上権という権利が成立し、土地の利用権が認められることになるため、競売で第三者が購入した場合、強制的に賃貸借をしなければならなくなります。つまり、不動産業者等が購入して借地した上でお父様に建物を賃借する、といったようなことも考えられます。

どちらかがNOの場合、土地の利用権がないため、建物の担保価値は著しく低くなりますが、処理の都合上競売にかけると思います。

この回答へのお礼

遅くなりました。

ご回答ありがとうございます。

当時の状況をもう少し詳しく確認してみます。

ありがとうございます。

お礼日時：2010/03/12 16:45

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2010/03/09 17:11

借地権のない土地上の建物ですからほとんど無価値でしょう。

債権者も手間をかけても費用倒れになると判断すれば、競売は諦める
かも知れません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

少し安心いたしました。

お礼日時：2010/03/12 16:48

No.2 回答者： n-space 回答日時： 2010/03/09 08:11

まずはお兄様の購入した不動産を任意売却し、借金に当てるのが先です。

（すでにそうされているとは思いますが）
競売は任意売却に比べ、たいした金額になりません。
建物も築35年で木造であれば、土地と違って資産価値はないと考えられます。売却しても住まいを失う割りに返済できる額はわずかでしょう。
銀行と話し合い、一番お互いにとって得策となる方法を考えなければなりません。

こういった件の専門家ではないのでたいした回答はできませんで…

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

兄の不動産についてもう少し状況を確認してみます。

お礼日時：2010/03/12 16:49

No.1 回答者： takeknee 回答日時： 2010/03/08 19:57

一般の不動産取引では売れそうにないからこそ、競売にまで回されてしまうのです。

競売に出すというコトは、事故物件を宣言し査定価格の6割（事故物件値引き4割）で取引しましょうという銀行側としても苦肉の策です。
売れないからこそ、競売なのです。

この回答への補足

売れない物件を競売で売る苦肉の策ということ解りました。

では、競売にかけられて私どもとまったく関係の無い他人が購入した場合、土地の持ち主は違いますが、どのような状況になるのでしょうか？
購入した他人は、そこに住むことが出来るのでしょうか？
まぁ単純に考えて、土地を持ってる人間と別で土地を借りる契約をすれば住めるのだと思うのですが・・・

土地の持ち主はそうなった場合、断ることは可能なのでしょうか？

補足日時：2010/03/08 21:38

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/08 21:38