最上階南向き角部屋、中古マンションの価格の妥当性

最上階南向き角部屋、中古マンションの価格の妥当性

どなたかご教授ください。現在、中古マンションの購入を検討しています。築3年で駅からは相当離れています。住環境が気に入っています。そのマンションでいくつか空き部屋が出ていて、(1)最上階（10階）の南向き角部屋で125平米という物件が3800万、(2)1階東向き、81平米、2300万円、(3)4階南向き、105平米、2650万という感じです。この中で最上階の物件価格なのですが、確かに平米単価はやや他の部屋よりも高い感じですが、南向き最上階の角部屋という付加価値を考えると妥当でしょうか？ここからの景観は今後も確保されることが市の制度上保障されています。一般的に最上階南向きの角部屋という付加価値はどのくらいの付加価値があるものでしょうか？ちなみに新築時の価格は4600万だそうです。宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： knock123 回答日時： 2010/05/25 11:32

殆ど未入居で部屋がきれいなのは最上階の部屋ですよね。

それなら妥当なのじゃないのですか？

オプション+300万円は使い方によると思いますが、、、

例えばオプションでキッチン等に棚を付けたりパネルを張ったりすると、すぐに１００万円近くなりますが、最近話題のニトリなどでお願いすると半額以下だったりします。床暖房も評価が分かれるところだと思います・・・。

一方、例えばフローリング床材を傷が付きにくい硬質仕上げ素材にしたりなど、後からは変更が難しく、美観を保てるようなオプションであれば良いですよね。やわらかい素材だとキャスター付きの椅子とかを座って滑らせるだけで床が凹んでしまいますから。

最後に「私なら」を言うのは反則かとは思いますが、
私は最上階にも角部屋にも魅力を感じないので、高層階の広めの中部屋を買うと思います。もちろん間取りにもよりますが。

No.1 回答者： knock123 回答日時： 2010/05/21 07:45

中古マンションの査定は、ベースはその地域で過去に取引された物件の坪単価で、その基本価格に対して、角部屋＋○％ＵＰ、南向き以外ー○％ＤＯＷＮとなっているようです。

もし（３）の物件の平米単価だとすると３１５５万円。差額の６４５万円は約２０％ＵＰ。

例えば、中古マンション角部屋は＋５％（財団法人不動産流通近代化センターの中古マンション値づけ法）そうなので、、他のメリット（ルーフバルコニーとか？）を加えてもギリギリめいいっぱいのような気が。でもべらぼうに高いわけでもなさそうな。

あと、これも一般論ですが、新築時の価格差は中古になると縮まるそうです。
なので、最上階の部屋以外の新築時の価格が分かると目安になるかもしれません。

この回答への補足

knock123さん、返信ありがとうございます。他の部屋では南向き7階（角部屋でない）、100平米の部屋が3400万と資料を見ました。ちなみに私が検討している部屋は300万程度のオプションがかかっているそうです。後、この部屋はほぼ未入居の状態で見た目には新築に近いです。補足として追加させていただきます。

補足日時：2010/05/21 08:20