土地とハウスメーカー（工務店）はどちらを先に決めるべき？

土地とハウスメーカー（工務店）はどちらを先に決めるべき？

これから、土地購入と一戸建てを建てようと考えているものです。

土地を探すにあたり、先にどの工務店やハウスメーカーで建てるか決めた後、その工務店やハウスメーカー経由で土地を探すものでしょうか？
それとも、どの工務店やハウスメーカーで建てるか考える前に、土地は別であらかじめ探しておくべきものでしょうか？
建築条件付きの土地であれば、必然的に建てるメーカーが決まってしまうと思いますが、建築条件なしの土地の場合は先に土地だけを買っておき、それから初めて工務店やハウスメーカーを探すものでしょうか？

アドバイスお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： mokkosha 回答日時： 2010/05/25 10:38

ある程度の知識レベルに達している方でも時間を要することなので

同時進行で良いと思います。
どちらが先に決まるかは、そのときの状況によります。
判断基準を持っていないと取り返しの付かないことになりかねませんが

しっかりとした予算計画が最優先です。
返済可能な借入額（いくら貸してくれるかではなく、いくらなら返せるか）
＋自己資金＝預貯金－１５０～２００万
＋贈与、援助（贈与１５００万＋相続時清算課税２５００万＝非課税）
＝予算合計額

予算合計額＝土地費用＋建物費用＋諸経費
この中で絶対的なものは諸経費です。
土地や建物は予算に応じて選択するしかありません。

仮に予算合計額が３，０００万だとすると
諸経費として約２００万を引き、残金２，８００万
この範囲内で土地と建物を検討しましょう。

土地と建物はどちらも欠かせないので優先順位はありません。
現実的なバランスを考慮するのです。
建物は現実的に坪単価５０～６０万は最低ラインでしょう。
外観、内観や設備など設計見積段階で妥協点に達しないでしょう。
また、維持管理費が後々高くついたり最悪建て替えのリスクも負うハメになります。
節約して無駄金を省くのとケチって粗悪な建物にしてしまうのとは違います。
家族構成や将来の変化を想定して最低必要な面積が３０坪だったとします。
建物は３０坪×５０万＝１，５００万です。
この金額の中には照明、カーテン、エアコン、屋外給排水工事、附帯工事を含みます。
ただし、外構植栽工事は含まれないと考えます。
外構植栽工事は１００万では中々満足のいくものにはなりません。
建物の品格や暮らしの中での精神安定や利便性に影響するので２００万くらい予算をみましょう。

建物費用としては１，７００万となりました。
残額は２，８００－１，７００＝１，１００万となります。
坪単価３０万が相場の地域なら３５坪前後
狙っている地域の相場では最低面積を確保できない場合は
地域を変えるしかありません。

この時点ではあくまで目安の金額なのである程度幅を持たせる必要があります。
建物１，６００～１，８００万＋土地１，２００～１，０００万＋諸経費２００万＝３，０００万
という具合に頭に記憶させておくのです。

土地は地域範囲を限定して探すのか、市街地の狭い土地と郊外の広い土地を天秤にかけるのか
色々と方法はありますが、候補に成り得る土地はすべて現地視察をすることを怠らないで下さい。
土地の選択肢を絞っていく作業を進めながら建物の依頼先を探す作業を同時に進めると良いと思います。
建物の依頼先はメーカー、工務店、設計事務所経由工務店、建築家経由工務店、大工棟梁などが
考えられますが品質の優劣は一概に判断できません。
建物を建てる以外の無駄な経費が多額になってしまうのは
メーカー＞設計事務所≒建築家＞工務店＞大工棟梁の順です。
建物の金額というのは材料費＋職人の労務費＋諸経費（業者経費＋利益）で構成されています。
当然、材料費と労務費の割合が高いほど品質の良いものを造りやすいです。（設計技術が同等の場合）
材料と職人が１００点でも設計が８０点ならば８０点以上の建物は出来ません。
設計や材料は貴方自身で選ぶことが可能ですが職人は難しいのが現状です。
設計に関しても目にするのは間取りや外観、設備を検討するための図面に過ぎません。
力学的に耐震性に優れていることを証明する構造図や耐久性に優れていることを証明する施工詳細図
などを目にすることは希少で、見たとしても理解できません。
本当に優れた設計者に出会っても貴方に見抜く力が無いと見過ごしてしまうのです。
いずれにしても無駄金を払いたくないのであれば大工棟梁か工務店主体で考えましょう。

優れた設計者に出会えば、優れた建物に適した土地へと導いてくれます。
出合った時に、いくつか土地候補を準備できていれば助言を貰えます。
候補に無ければ探してきてくれるかもしれません。
こういったチャンスを逃さない為にも同時進行がベストなのです。

ローンや親の援助なしに自己資金で土地代金を支払える場合は土地のみ購入しても良いですが
そうでない場合は、期間を空けられず同時期に契約をしなければなりません。
これも同時進行する大きな理由です。

助言として、建築条件付の土地を販売する建設業者で優れた業者を見たことがありません。

テクニックの一つですが、土地を１人で探すことを否定しませんが、大人数で探した方が
有利です。メーカーや工務店を巡回し、土地を探していることを伝え、手伝ってもらうと
早いですよ。担当営業の営利目的な攻撃は頑張って防いでください。
別に土地を見つけた業者と建物を契約しないといけない法律はありません。
土地は売主と不動産業者を通じて契約するものです。

No.4 回答者： 5gasira 回答日時： 2010/05/25 00:37

土地を探すのが先決です。

工務店、ハウスメーカーなど腐るほどありますが、土地だけはそうは行きません。

私の思っている土地とは、ある程度探すのが困難な地域であなたが探していると仮定していますよ。
まさか、腐るほど土地が有り余っている地域でのことなら話は全く違ってきますのでご注意を。

条件付と条件なしですが、きちんと予算を決めて、予算に合うような条件付土地であれば十分検討してもよいと思います。たしか、条件付で一定期間内に条件の工務店なりと建物の建築条件が折り合わない場合は白紙撤回と聞きました。最初から無理と分かっていて条件付を選択するのは無謀ですが、参考プランなどを見ながら値段をつめていき検討に値するならＯＫでしょう。

条件なし土地でも古い上物があったり、埋没物があって工事が難航したり、水道やガスの引き込み、外装工事が予想よりオーバーしたりと建売と違ったリスクは十分覚悟する必要があると思います。

どちらを選択するにしても注意が必要でしょう。

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2010/05/25 00:32

ローンを使う場合は建物の契約なども必要ですから、工務店やハウスメーカーのメドはつけておいた方がいいですが。

工務店やハウスメーカーの代わりはいくらでもあると思いますが、土地の代わりはなかなかありませんよ。

ですからまず土地探しですが、良い物件に限って早い意思決定が要求される事が多いんですよね。そのためにはメーカーのメドもあったほうがいいんですけどね。

ちょっと矛盾もありますが、難しいところです。

No.2 回答者： zero11 回答日時： 2010/05/24 23:23

原則的には「土地」から探し決め、ハウスメーカーを探しです。

土地の形状や地盤の良し悪しによっては鉄骨ユニット工法が不可能な場合も有ります。

また建築条件（法律的に）２階立てか３階建てで無いと希望の間取りや部屋の大きさが確保出来ない時も有ります。
また、土地が南・北・東・西向き、隣接の建物の状態によって、設計が全く違い質問者様が満足できない可能性も出て来ます。

No.1 回答者： E-DC2 回答日時： 2010/05/24 23:10

こんばんは。

住宅ローンを使って土地（建築条件なしの土地）を買うのならば、予め工務店やハウスメーカーのめぼしを付けておいたほうがいいです。
と言うのは、住宅ローンは家が建つことを条件で借りるものだからです。
土地の決算日（ローン契約日）までに、建築の契約も必要になりますから、土地の手付金を払ったあとあまり時間がありません。ですから、工務店やハウスメーカーをゆっくりと検討は出来ません。

もちろん、住宅ローンを使って土地を買わないなら、まず土地だけを買っておき、それから初めて工務店やハウスメーカーを探しても問題ありません。