今年中に住宅購入を計画中で、今、住宅ローンについてハウスメーカーの方と

今年中に住宅購入を計画中で、今、住宅ローンについてハウスメーカーの方と話してる最中ですが、1つ不安要素があります。
先日、メーカーの人が主人の源泉を持って銀行と話した所、住宅ローンは借りれるとの事でした。 その時、妻の収入を合算すれば、もっと有利なのでそうしたいと言われました。私には消費者金融に残高があります。 逆に合算すると不利になるのではないでしょうか？ 主人には内緒なので、もちろんメーカーの方にも話していません。合算しないで、主人のみではダメなのでしょうか？ 私のせいで家が建てられないなんて事になると困るので、とどなたか詳しい方、教えて下さい。
主人年収 350万
妻年収 100万
妻消費者金融借入残高 2件 60万

No.4 回答者： merrylife 回答日時： 2010/06/23 17:08

断定的には言えませんが、２，０００万円の借入であれば、通常はご主人独りの収入でローン審査は通ります。

奥様の所得合算（または連帯債務）は必要無いでしょう。なので、あとはいかに有利なローンを借りるかをアドバイスさせていただいて終了と致します。

現在の超低金利時代にどんなローンを借りるかといえば、固定金利が有利でしょう。しかし、従来の固定金利は以下のデメリットがありました。

(1)当初金利が３％を超えている
(2)【フラット３５】は諸経費や団体信用生命保険料の負担が大きい
(3)(1)の理由から返済比率がキツくなる

などです。
しかし…【フラット３５Ｓ ２０年金利引き下げタイプ】の登場と、平成２２年１２月３１日までの申込者には１０年間金利を１％引き下げるという政策で、住宅ローン事情が一変しました！

立場上、断定的判断は避けるべきですが、どうシュミレーションしても【フラット３５Ｓ】有利と言わざるをえません。しかも民間金融機関より、モーゲージバンクの方が金利は低いので、ぜひモーゲージバンクの利用も検討頂きたいところです。（私は【フラット３５】の申込はすべてモーゲージバンクです）

以下に、あるモーゲージバンクの６月の金利で実行した場合の３５年間の金利を示します。
　１～１０年目　１．４１％
１１～２０年目　２．１１％
２１年目以降　　２．４１％

さて、民間金融機関にこれ以上の低金利を約束できるところがあるでしょうか？

モーゲージバンクでは申込時に借入金額の２．１％程度の手数料（２，０００万円×２．１％＝４２万円）がかかるところが多いですが、この手数料と団体信用生命保険料の負担を含めても、３５年間の支出は民間金融機関のローンと比べると低くなるようなシュミレーションが成り立ちます。

ここでは具体的な事は表現できなそうなので、この程度にしておきますが、建築会社の担当の方に
「モーゲージバンクで【フラット３５Ｓの２０年金利引下げタイプ】でローンを借りたい」
と伝えてみてください。非常に面倒な手続きになるので、最初はナンダカンダと理由をつけて断られるかもしれませんが、根気よく交渉してください。今後の金利上昇の具合によっては数百万円単位の差額も生じる住宅ローンです。
ぜひ慎重に検討してください。

最後に返済期間３５年間は月に直すと４２０ヶ月です。毎月５，０００円の違いがトータル２１０万円の違いに膨らみますよ！

この回答へのお礼

色々と教えて下さって、本当にありがとうございます。少し希望が持てました。ここ数日、悩み過ぎて、おかしくなりそうでした。
自業自得なので、仕方ないですが、これを期に返済に全力を尽くします。
お力添え感謝します。

お礼日時：2010/06/23 17:36

No.3 回答者： merrylife 回答日時： 2010/06/23 09:56

当方はファイナンシャルプランナーでありモーゲージプランナー（住宅ローン専門資格）であり、建築会社の営業マンでもある市川と申します。

今までに２００件を超すローン相談や斡旋、問題解決をしてまいりました。

今回の案件は、詳細がわからないので、確定的には言えませんが、仮に以下の条件だとした場合での回答とさせていただきます。

【仮条件】
ご主人の今までの借入や過去のローン延滞等　　すべて無し
奥様の借入金　２件６０万円　毎月の支払はリボ払いで月々２万円
奥様の借入金の過去の延滞　　　　　　　　　　無し
物件価格３，０００万円
必要ローン　３，０００万円

さて、この場合、一見すると消費者金融の借入が邪魔かもしれませんが、一部のモーゲージバンクバンクでは消費者金融の借入残高は特に問題にはなりません（過去に６件ある方もローンが通った履歴あり…最近は審査も厳しいですが、２件ならなんとかなるかな）。問題になるのは、借入があることよりもローンヒストリー…つまり返済履歴です。過去の返済延滞が無いことが大前提です。

ただし、返済比率（借りる住宅ローンの年間返済金額÷年収）の借入金に消費者金融の毎月の返済額をプラスして計算します。
例えば、住宅ローンを３，０００万円借りる場合、金利２．４１％、返済期間３５年だとすると、月々の返済額は１０５，８０６円です。これに消費者金融の月々の返済額２万円をプラスして１２５，８０６円です。これを年換算すると約１５１万円です。この金額を年収で割ってあげて３５％以内に入ればＯＫ！
今回は夫婦合算で４５０万円なので、３３．６％で返済比率ＯＫ！つまり融資可能です。

これが、ご主人だけの年収で計算した場合は…
住宅ローンを３，０００万円借りて、金利２．４１％、返済期間３５年で月々の返済額は１０５，８０６円。ご主人一人でかりるので、奥様の消費者金融の月々の返済額はプラスしません。つまり、月々の返済額は１０５，８０６円です。これを年換算すると約１２７万円です。この金額を年収で割ってあげて３０％（年収４００万円未満は３０％）以内に入ればＯＫ！
ご主人の年収３５０万円なので、３６．３％で返済比率ＮＧ！つまり融資不可です。

結論は夫婦合算してモーゲージバンクを通してフラット３５を借りることで、審査ＯＫの可能性が見えてくる！ということです。どこのモーゲージバンクかは現時点では明言できません。私が最後までお手伝いできれば良いですが、それも無理なので、ハウスメーカーの方に正直に全部話して（もちろんご主人にはナイショで！と付け加えてくださいね）相談に乗ってもらうといいですよ。もしかしたらお金に詳しい方がいるかもしれませんよ(^^)

それよりも、改正貸金業法の施工により、奥様は6/18から新規に借り入れができないハズですので、今のうちに債務は処理しておいた方が良いと思いますよ。

この回答への補足

色々不備がありスミマセン。こちらで補足質問出来たんですね。初めてなもので…
借入希望 2000万弱
土地は主人実家の持ち物なので建物のみ購入です。
夫年齢 40才
勤続年数 19年
主人、私共にローン滞納は過去にないです。
又、何か分かれば宜しくお願いいたします。

補足日時：2010/06/23 11:02

この回答へのお礼

専門的な回答頂き、本当にありがとうございました。今回初めてこのようなサイトを利用し、皆様の親切に感激しています。住宅ローン審査も、初めて体験するので、質問に色々不備があったようなので、少し補足させて下さい。
借入希望 2000万
土地は主人実家の持ち物なので建物のみ購入
夫年齢 40才
勤続年数 19年
主人、私共に今までローン滞納はないです。
又、何か分かれば宜しくお願いいたします。
ご親切にありがとうございました。

お礼日時：2010/06/23 10:56

No.2 回答者： hide05 回答日時： 2010/06/23 08:21

回答者１さんの補足です。

妻の消費者金融借入残高の６０万円は問題有りです。住宅ローン返済額と消費者金融分の返済負担率がＯＫでも、今の時代、金融機関は消費者金融にお金を借りている人には融資はしないでしょう（連帯債務でも）。理解のある金融機関でしたら、事前の完済を条件にしてＯＫかもしれません。車のローン・家電等の月賦のローンも調べられます。正直に話しましょう。今の状態で融資の申し込みをして審査が通らない場合、金融機関は却下理由を説明してはくれません。もしかしたら旦那さんが原因かもしれません。家庭不和の原因になります。私はかなり見てきました、そのようなお客さんを。最初から話してくれと言うことです。融資を申し込むたびに信用情報機関に照会が行きます。その照会の履歴が残り、短期間に複数回行うと、「色々なところの金融機関に断られているな」と判断され、ますます融資が難しくなります。ハウスメーカーの担当者の住宅ローンスキルにもよりますが、ファイナンシャルプランナー等の金融機関以外の住宅ローン精通者に相談されるべきだと思います。

この回答へのお礼

すぐに回答頂きありがとうございました。

お礼日時：2010/06/23 11:10

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/06/23 08:03

旦那さん１人で借りられるかどうかは、年齢や借入金も分からないと誰にもアドバイス出来ないでしょう。

これから定年までに入る収入における返済額の割合で判断されると思ってください。その範囲内の借入金に収まっているかが一番重要です。具体的には、月7.3万円程度の返済で定年までのローンを組んだ時の借入金で収まるかどうかです。ただ、これは無理なく払っていけるであろう試算ですので、ローン審査はもう少し緩いと思います。でも、無理なく払っていける試算にしておく方が後々後悔しないで済むのではないでしょうか。生活を切り詰めてまで家を購入しても、生活の質が落ちてしまえば本末転倒にもなりかねませんし、払えなくなって借金だけが残るようでは最悪の結果になります。物件価格の20～30％以上の頭金を用意し（それ以外に生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておく）、全期間固定金利（年３％程度）で定年までのローン、これだけしておけばまず問題ないでしょうか。http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

主人には内緒なので…＞
金額的には少ないですので問題ないのかもしれませんが、これから大きな買い物をするのですし、知らない借金があるようでは旦那さんには正しい将来設計が出来ないのではないしょうか（信頼関係という問題も…）。それに、頭金を減らして完済してしまえば、金利の低い住宅ローンに借り替えたのと同じことになり金利の軽減にもなります。合算で審査した時にも有利になるのは言ううまでもありません。