築３０年の中古マンション、購入は５年前、購入金額は１２６０万円です。 - 税金 - 教えて！goo

築25年の中古マンション(鉄筋コンクリート造・住宅用、法定耐用年数47年)を５年前に取得し、５年間自宅用(非業務用)として使用後、賃貸(業務用)に転用すると理解して回答します、取得価額1,260万円には土地の金額は含まれないものとします。(疑問な点が有れば下記「この回答への補足」欄へ御記入下さい、追回答します)


中古資産を取得し非業務用から業務用に転用した場合には、
１．非業務用から業務用に転用時の非業務期間の「減価の額」を計算、
２．耐用年数の見積もり計算、
３．転用後の償却額の計算の順で進めます。


１．資産を非業務用から業務用に転用した場合、次の計算式にて転用時迄の非業務期間の「減価の額」を計算します。
非業務期間の「減価の額」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「非業務経過年数」。
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨て。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2108　中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm
中古で取得した建物を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm

「非業務用の耐用年数」は、法定耐用年数47年×1.5＝70.5年 → 70年、旧定額法70年の「償却率」は0.015。
「経過年数」は5年とします。
非業務期間の「減価の額」＝12,600,000×0.9×0.015×5年＝850,500円。


２．中古資産を取得した場合は耐用年数を見積もります、
法定耐用年数の一部を経過した資産の見積耐用年数、
「見積耐用年数」＝「法定耐用年数」－「経過年数」＋(「経過年数」×「0.2」)。
計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁＞タックスアンサー＞No.5404　中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

鉄筋コンクリート造・住宅用、法定耐用年数47年を築25年で取得した場合は、
「見積耐用年数」＝47年－25年＋(25年×0.2)＝22年＋5年＝27年です。


３．平成19年3月31日以前取得の「旧定額法」の計算式、
「償却額」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「使用月数」÷「12」、
転用開始1年目の使用月数は「開始月」と「決算月」の両方を含めます。
その年の「未償却残高」＝「取得価額」－「償却累積額」。

「取得価額」の95％に達する迄は上記の計算式・方法で計算します、以下省略します。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

築25年の中古マンションを５年前に1,260万円で取得し、５年間非業務用として使用後、平成23年1月に賃貸に転用と仮定した時の賃貸後の償却額の計算例、旧定額法27年の償却率0.037。

H23年分～H48年分の「償却額」＝12,600,000×0.9×0.037×12÷12＝419,580円(年間償却額)、(26年間同一金額)、
H23年分の「未償却残高」＝12,600,000－850,500(非業務期間の減価の額)－419,580＝11,329,920円、
H48年分の「未償却残高」＝12,600,000－850,500(非業務期間の減価の額)－419,580×26＝840,420円。

上記の計算ではH49年が「取得価額」の95％に達する年です、以下省略します。

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