ワンルームマンションの売却勧誘があり、売却すべきかどうか検討しています

Question

ワンルームマンションの売却勧誘があり、売却すべきかどうか検討していますが、何せ判断基準がわかりません。悩んでいます。
よきアドバイスをお願いします。
（売ろうとも考えた理由；今後の家賃低下　管理手間　他）

・築１５年　　
・福岡市ー西鉄駅高宮近く
・ローン　完済
・購入金額　１７００万
・売却提示金額　３００万ぐらい（先方の感触ではこれで売れればいいほうだと・・）
　　　　　　　　※余りの安さにびっくりです

shion0851 · Accepted Answer

不動産会社勤務です。

当方は東京なので、福岡周辺の相場は把握しておりません。
下記はあくまで参考意見として。

ローン完済済みなので、継続所有と売却のどちらでも選択可能と言う点で有利です。
（売却してもローンが残るために売却（損切り）に踏み切れないオーナーさんも多いので。特にバブル末期の物件は・・・）

投資物件の継続所有か売却かの判断基準は、特別な事情がなければ『収益性』の一点と言っても過言ではありません。
家賃低下とありますが、現時点で収益がほとんどないか赤字であれば即売却した方が良いでしょう。
もし黒字であれば、『管理の手間』『修繕費』などの出損を加味して、どの程度まで所有してどの段階で手放すかといった、まずは大まかな計画を建てると良いです。

築15年で売却価格が300万円であれば、仮にあと10年所有しても０円なんて事はありませんし、そう大して下がりません。
しかし値上がる事はまずないので、現時点での収益の確定（中間）をしたうえで、継続所有か売却かを判断なさると良いと思います。

余談ながら、15年前のマンションで1700万円→300万円だとまだ良い方かなと感じます。
東京も場所や物件によっては、15年前から1/10くらいに値下がりしているケースも少なくないので・・・。

あくまでも参考までに。

kanrishi · Answer

収支（賃料と管理費等）がわかりませんが、マンション投資がこんなに面倒なら手放してもいいかというお気持ちのようです。
３００万円という金額が提示されているようですが、１５年で５分の１以下。建てっぱなしで計画修繕も不満足なワンルームマンションならありえない話でなさそうです。しかし、今回声をかけてきた業者は当初売主の同類ではないのでしょうか（ワンルームにかかわる業者は限られていますので）。何とか白々しいとはこのことです。
今後も保有するかここで手放すかの判断基準としては、実収（収入ー費用＋税制上のメリットなど）が保有する手間に見合っていると思えるかどうかによると思います。あるいは、このことがなければ本業に打ち込めてもっと充実した生活が送れる可能性があるか、ということもあるかもしれません。
３００万円についてはこの業界の「誠意」を思い知らされました。この業者（担当者）はこの売却により次の商売を考えていると思いますので、用心してください。

ma_h · Answer

元業者営業です

＞余りの安さにびっくりです

いえ。間違いなく「相場通り」です。
むしろ、この条件なら高い位です。

ハッキリ言って福岡でワンルームマンションが「商売になる」のは「博多」か「天神」まで。
その他の地域は価格の下落が物凄い事になってます。

東京と地方都市で収益用物件を所有する場合、一番の違いがコレです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
「東京なら人気のエリアが数多くあるが、地方都市は限られたエリアを外すと全くダメ」

今更言うのもなんですが、同じ１７００万円払うのなら、東京の８００万の物件を２戸買った方が、利回りもいいし、出口戦略（転売）も見通しが立つのです。

＞よきアドバイスをお願いします。

失礼ながら、今後この物件を所有していても利益を生み出す事はないでしょう。
むしろ、固定資産税、管理費、修繕積立金等の固定費と、その他経費を考えるとマイナスも考えられるのが現実です。
私なら「売り抜け」です。

ワンルームマンションの売却勧誘があり、売却すべきかどうか検討しています

不動産会社勤務です。

収支（賃料と管理費等）がわかりませんが、マンション投資がこんなに面倒なら手放してもいいかというお気持ちのようです。

元業者営業です

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