現在土地購入を検討しています。詳しい方教えてください。

Question

現在土地購入を検討しています。詳しい方教えてください。
家を建てようと決心し土地から購入を検討しています。そこでいいなと思った物件で今は区画整理も整っていますが、昔は用水路で周りは竹藪でした。ある人からは水場は良くないと言われているのですがどうでしょうか？再検討したほうがよいのでしょうか？教えてください。

oyaoya65 · Accepted Answer

#2,#3です。

A#3の補足質問について
>詳しいついでに質問させて下さい。
仮に今後、同じような物件に出会ってしまって水場ということを知らずに契約を結んだ場合、契約の解除ってできるのですか？
契約をするとき売買契約書と重要事項の説明（通常書類で）がなされます。
その際、将来問題を起こすような地盤沈下が発生するような土地だったり、土地の担保が解除されていることなどの説明やお金の支払方法や金額、土地の引渡しや権利書（所有権登記手続きや権利書）の引渡しの日時の確認の上、契約を交わします。その売買契約書の特記事項に、契約を履行しなかった場合、双方に損害が発生するので、買主（あなた）はそれまでに支払ったお金を契約違約金に宛て返還を求めないこと、売主側の都合で売渡が不可能になった場合は、買主の支払済みの金額の倍額（2倍）を違約金として買主に支払うという特記事項を書くのが普通です。
なので、あなたが重要事項説明で、購入したくない理由が発生した場合、契約前であれば、仲介業者とうが使った必要経費程度で契約中止が出来ます。重要事項説明時に過去の土地の履歴状況を確認しなかったり聞き逃してしまった結果、手付金（契約書に定めた額）を払って領収書を貰い、売買契約書を交換してしまった後では、中間金、精算金（最終金）と支払い段階に応じて、契約解除する場合は契約不履行による違約金として、あなた（買主）が解除する場合は、それまでに支払った金額は違約金に充当され
返還してもらえなくなります。全額支払ってしまうと、その後の解除は土地代全部が違約金として充当されます。なので事実上解除できません。一旦買い取って売った方が損金は少なくなります。
話し合いの余地もありますが、それは人情で、普通契約書が全てです。逆に売主が全額支払ってからの契約不履行は、土地代の2倍の金額を買主に違約金として支払うことになります。
以上から、一旦契約すれば、契約解除は出来ないと考えた方が良いでしょう。なので土地の履歴は、不動産やに聞いたり、購入する土地の法務局（地方事務所）の不動産の登記謄本を閲覧または発行してもらい自身でその土地の履歴を確認した方が良いでしょう。
契約する前に土地の過去の履歴について、よく調査する必要があります。自分で出来なければ、司法書士などに依頼して、土地の過去の謄本の履歴を調べてもらうことも可能でしょう。生涯で1度あるかないかの大きな買い物ですから、よく調べてから契約するか、しないか決めましょう。

A#4の補足について
>ハウスメーカーは地盤は大丈夫と言っているのですが・・・
>どの程度信用して良いものかです。
信用できるか、出来ないかは業者次第です。
測定してもらって、自分の目で数値で確認しましょう。

建てる建物の重さ（コンクリート造か木造による建物の平米当りの重量、階建て数などにより異なる）によって建築基準法で定められた最低地盤強度がありますので、その数値と実際の測定値を調べて貰って、強度が十分あることを数値で自身で確認した方が良いですね。僕の家はコンクリートパネル製で重いですが、その建物で必要な地盤強度と実測地を建坪内の何箇所かで測定した数値を教えてもらい確認しました（住宅メーカーの人が一級建築士の資格をもった方でした）。それでも建物基礎の地下の水平折り返しを普通の設計より2割ほど幅を広げ、基礎のコンクリートの厚さも通普通より厚くして設計し、建物周りの赤土にはガラの砕石を混ぜて地盤を硬くしてもらいました（多少割高になりました）。
建築する建物に必要な地盤強度の基準と実際の地盤強度を測定してもらって、必要以上の地盤強度にしてから建物を建てます。造成したばかりの土地は暫く寝かせて土地が沈みきってから地盤改良をしてから地盤強度を確認してから建築しｊます。軟弱な地盤は地盤強度を上げるための工事に相当なお金が掛ることがありますので、昔、水場や埋立地であった所は避けたいですね。

MVX250F001 · Answer

仮に水害のリスクは低いとしても、いざ家を建てようとした際に地盤改良工事費用が百数十万円以上かかる可能性もあります

実際にどの程度の地盤改良工事が必要で費用はどのくらいになるのかは、土地の購入後に建築請負契約を結んだ工務店やハウスメーカーなどに調査してもらわないとわかりません

水場じゃなくても地盤改良工事費がけっこうな額となる場合もありますが、水場はその可能性が高いです

土地が多少安くても、最終的な建築費も含めた総予算が安くならない場合もあります

oyaoya65 · Answer

#2です。

追加です。
購入時、購入する土地の引渡し状態（更地にして引渡し）や担保物権でないことの確認（担保物権の場合売り渡し日までに担保をはずしてもらえることを確認）すること、売買条件や引き渡し日、お金の支払い日と金額（手付金、中間金、最終金）、引渡し時の土地の造成状態など、契約不履行時の取り決め（購入できないときは頭金を違約金に当てること、売買できない場合の倍返し事項、仲介業者の手数料と契約履行見届けを責任もって仲介すること）全て契約書に書き入れてた売買契約書を作成して、売買し土地仮登記、所有権移転を同時に行って最終支払いと権利書を交換する。などの注意も必要です。後から余分なお金を請求されたり、土地が不完全な状態（造成状態、担保を解除した状態にない）だったりする揉め事を避けるためです。出来るだけ不動産業者に仲介させ登記も平行して進め、最終精算金支払い日に土地の登記が完了し権利書を受け取れるようにしてください。そのために仲介料を払って仲介業者に、契約書の授受やお金の支払いや権利書の受取に立ち会って貰うのです。

oyaoya65 · Answer

僕はマイホームを新築する前に2年以上かけて土地を物色しました。もう少しで決めようと思いながら、やはり気になってやめることが数回もあって、公的住宅ローンの契約ぎりぎりになってからも住宅メーカーを変更してまで土地を重視し選択しました。

過去50年～100年に水害に遇っていない土地、周辺より高い土地、地盤が強度がある土地、周辺の住宅環境、日当たり、土地に面した道路の幅と接した土地長さや方向、土地の形状、過去の土地の利用状況（地下に汚染物質埋め立て地や昔お墓や動物処理場、工場跡地など）や道路などの安全性・照明・犯罪など起こりにくい環境、騒音、車の排気ガス、工場騒音、周辺に迷惑行為住民がいない、遊興施設や不快な異臭施設、交通の便、買い物利便地や病院、学校、駅、交番など歩行可能エリアにあること、高圧線や鉄塔などの至近距離にないこと、踏み切りや河川に近くないこと、道路横断が安全に出来る場所（子供や年寄りにとって危険）、家の家相（玄関、門、台所、車庫の位置関係がうまく配置できる）など考慮された方が良いでしょう。いったん購入した土地は、簡単に売ったり転居したり出来ませんし、災害に遇う様な土地であれば、折角立てた建物や家具も台無しになりますし、犯罪に巻き込まれたり、長い年月にわたり家族や親族が事故に遇いにくく、利便性のある土地をじっくり選びたいですね。いい土地は資産評価も上がりますし、いざ売る場合も高く売れます。
よく検討して慎重に土地は選んでください。

tomoki210 · Answer

オバンです（髪型がオバンの♂です）

池や川、大きな用水路などを埋め立てた真上や真横は、地盤沈下（不等沈下されると悲惨です）がひどく、やめたほうがいいと思います。

「水場」は周囲の土地より低く洪水時に水没しやすいです。

どうしても・・・山土で盛土して更に１階は完全車庫やガラクタ置き場。
居住スペースは２階以上が良いと思います。

水害で床上浸水されると生活が破壊されます（大げさではなく、家財道具や大切な思い出の品がすべて泥水でパパアです）。

現在土地購入を検討しています。詳しい方教えてください。

#2,#3です。

仮に水害のリスクは低いとしても、いざ家を建てようとした際に地盤改良工事費用が百数十万円以上かかる可能性もあります

#2です。

僕はマイホームを新築する前に2年以上かけて土地を物色しました。

オバンです（髪型がオバンの♂です）

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