戸建て中古物件売却について

戸建て中古物件売却について皆様のご意見をお聞かせください。

現在、住み換えのため新築から約７年間居住した物件を売却すべく、とある大手不動産会社
に専任媒介にて売却活動を行ってもらっています（物件は関東政令指定都市内です）。
９月下旬に契約してまもなく契約期間満了の１２月下旬を迎えますが、残念ながら売却成約には
至っておりません。
これまでの状況としては

(1)内覧をされた方は全部で１２組程度（こちら都合でお断りしたのが他に３件）。
(2)価格は当初１ヶ月間は査定価格より５％程度上乗せして販売も、引合数は少なかったため
　1ヶ月後には元の査定価格に価格を下げ、現在に至る。
(3)価格下げ後は引合数も増え、担当不動産会社以外の不動産からも引合・内覧申し込みが
　あるが、成約には至ってはいない。
(4)販売活動としては店頭掲示、インターネット、無料情報誌で実施。新聞折込チラシは実施
　していません（不特定多数の方がこられると近隣に迷惑がかかるため）。
(5)現在、居住中にて対応中です。

このような感じです。
当方思うに、引合等はそこそこあるみたいで、実際に内覧される方もいらっしゃるわけですから
価格設定はおそらく間違っていないと思います。
価格下げも考えていません。

ここで契約が満了するわけで今後、専任媒介・一般媒介でどうするか、また継続更新若しくは
他社で契約するかどうするかで悩んでおります。
今回住み換え故に、住み換え物件の銀行融資条件が現居の売却となっており、あまりゆっくりも
してられないのが現状です。
この3ヶ月で売却できなかったのは不動産の力（若しくは担当者の力）が足りなかったためなのか
どうかはわかりませんが、このまま契約を引きずっても晒し物件になってしまいかねないので、
ここらで、年末年始の閑散期が絡むこともあり、一度リセットして来年1月中旬に、改めてどこかと
契約をしたほうがいいのかな、とも考えております。

説明でわかりにくい部分が多々あるかとは思いますが、皆さんのご意見をお聞かせください。

No.3 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2010/12/13 19:08

元業者営業です

＞(1)内覧をされた方は全部で１２組程度（こちら都合でお断りしたのが他に３件）。

このご時世まずまずの件数でしょう。

＞(2)価格は当初１ヶ月間は査定価格より５％程度上乗せして販売も、引合数は少なかったため

これは戦略ミスです。
売主の心理としては当然ですが、現在市場は完全な「買い手市場」。
物件の売り出し金額が不明ですが、５％と言えば３０００万の物件で１５０万。
それ程の金額を上乗せするのなら、その物件ににしかない「売り」が無いとまず売れません。

＞担当不動産会社以外の不動産からも引合・内覧申し込みがあるが

これはポイントです。
他不動産業者からも内見があって、それでも売れないのであれば御質問者様の担当営業の力不足と言うよりは、物件に「これだ！！」というような決め手が無いのです。
物件に魅力があれば担当業者に力が無くても他業者が連れて来たお客様で決まりますからね。

＞(4)販売活動としては店頭掲示、インターネット、無料情報誌で実施。新聞折込チラシは実施
　していません（不特定多数の方がこられると近隣に迷惑がかかるため）。

まぁ、「可もなく不可もなく」ですね。
ただ、チラシが無いのはどうでしょうか。
ポスティングなら「ご近所に・・・」というのも分かりますが、新聞折り込みは有効な手段ですよ。
業界内では「買い客は物件の半径１０キロ以内にいる」と言われているくらい、周辺への告知は重要な販売戦略の一つなんですが。

まぁ、費用的に新聞折り込みは多額になりますので、その費用を自己負担なら考えますが。

＞(5)現在、居住中にて対応中です。

できれば空室の方がいいですね。売り易いです。
お客様は気兼ねなく見れますし、家具が無い事で広さも感じることができます。
営業としても、内見の時間調整が楽ですし効率良い案内ができますからね。

＞皆さんのご意見をお聞かせください。

まず、考え方を改めましょう。
「少しでも高く売る」から売却最低額を設定し、それ以上で売れるチャンス（申し込み）があれば迷うことなく即契約することです。価格の上乗せなんて論外。
このご時世、チャンスはあまり多くありません。欲をかくと周りの物件ばかり売れてご質問者様の物件が「晒しもの」になる危険性さえ孕んでいます。

そして、費用を不動産業者が負担してくれるのであれば、新聞折り込みは実施してもらいましょう。
もっと言えば費用を自己負担するくらいの気持ちでも構いません。

とにかく今回のケースでは担当業者の力量より、物件そのものの「決め手」が不足しているようです。
それは「間取り」かもしれませんし「周辺環境」「設備」「管理体制」かもしれません。
でも、それらをひっくるめて「価格」が一番の大きな要素です。

不動産は安ければ必ず売れます。自殺物件でも安ければ必ず売れますから。

要はお客様が「価格」と「物件の魅力」を天秤にかけて「物件の魅力が価格に見合わない」と判断したから売れなかったのです。

その意味で言えば「価格の見直し」が一番のカンフル剤と言えるでしょう。

何も自殺物件のように「半額で売れ」と言っている訳ではありません。
先述のように「売却最低価格」を設定し、それ以上で買うお客が現れたら躊躇しない事です。
そこを見誤ると余程のラッキーパンチ以外では売れません。

御熟考を。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

いろいろと参考になる貴重なコメント、感謝いたします。
やはりポイントは空室にすることと設定価格の2点のようですね。
実際に現居宅は家財が多く、建物延床30坪強の４ＬＤＫで、そんなに
狭くはないのが、狭く見えてしまうようです。
空室にすると広くなり、買い手が早くつくかも知れませんね。

価格設定は正直、現在の販売価格は購入価格と同額です。
今回不動産業者選定のため机上査定を３ヶ月前にしていただいたのですが（計４社）
一番高いところと一番低いところを切って、その間の業者にしました。
現販売価格より１０％程度下げたところが不動産仲介手数料と残債を支払い
損得なしとなる分岐点です。
無理に下げるつもりはないのですが、今後お任せする不動産業者さんとはよく
相談したいと思います。

お礼日時：2010/12/14 09:04

No.6 回答者： pichon 回答日時： 2010/12/14 12:46

売る側の専門家の方から回答がいくつかあったようなので、買う側からの回答をひとつしますね。

半年ほど前に、築3年の中古住宅を購入しました。
ここも居住中で、家具が沢山あり、LD部分は床が見えないほど、クローゼットは扉を開けるのに、家具を移動させないといけないほどでした。
それでも私は全く気になりませんでした。
間取り図は広さ入り（○○畳という表記）でいただいてたので、実際どれぐらい距離があるのか、家具はどれぐらいまで入れれるかを知りたかったので、むしろ家具が多いほうが限界を知れて助かりました。
（例えば、LDK18畳と言われても、ダイニングテーブルとソファーは一度においても窮屈に感じないか？など）

見学に招いた時は、どこまで見せてますか？
私が見せていただいたときは、自らクローゼットも床下収納も、キッチンの引き出しも見せてくださいました。
汚くてもいいので、どれぐらいの幅なのか、などを知りたいのです。
相手の方が遠慮されてたら、自ら見せてあげると心象も違ってくると思います。

一番気になったのは、やはり値段です。
築浅中古を狙う人というのは、新築も狙っているのです。
なので、新築の相場よりもかなり安くないと買おうという気になりません。
築7年だと、少なくとも壁紙や畳のリフォームが必要になります。
大体10年ぐらいで給湯器やガスコンロなどの設備が壊れてくるので、その費用も念頭に置かなければいけません。
質問者さんは「まだ7年」と思ってられるかもしれませんが、買うほうからしたら「もう7年」です。
ご近所の不動産価格の変動がどうなってるかわかりませんが、買ったときの値段と同じ値段で売却は7年もたった物件には厳しいでしょう。
近所の新築物件と比べて魅力的な金額設定が必要です。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

実際に中古物件を購入された方からのアドバイスですので、
買い手側からの意見として参考にさせていただきます。

価格に関しては正直、どうしようか迷っています。専任媒介契約が
年末できれるため、そこで変更するならしようかと思っているのですが
不動産側からは実勢に即した価格帯であり、現時点ではまだ下げる必要
はないのでは・・・・と言われています。
また、近隣（300m程度）に小学校があり、新年度に向けた需要が1月より
大きくなるので、もう少し引っ張りましょうとの事でした。

価格設定・仲介業者選定含めて、年末にかけて戦略の練り直しが必要ですね。

お礼日時：2010/12/14 13:59

No.5 回答者： re-saikun 回答日時： 2010/12/14 10:43

中古戸建を購入した経験からですが回答者さんの通り　新聞折込が効果大です。

いろんな情報源がありますが新聞チラシは「新鮮」です。

週末でも気軽に見に行けるようにすれば周辺近隣の方も足を運んでもらえるのでは。（特に高額賃貸に住まわれている方など検討されている場合も）

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

確かに新聞の折込チラシは有効なのかなとは思います。
先に仮宅に引っ越してしまった後でなら、やりやすいとは
思うのですが、居住中だと近隣住民にわかってしまうので
（わかってしまうことがいやだと言う訳ではなく、いろいろと
売却について詮索されるのが面倒だということです）、
やはり空室にしてからなのかなって正直、思いました。

お礼日時：2010/12/14 13:51

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2010/12/13 23:35

＞一度リセットして来年1月中旬に、改めてどこかと

これはあまり意味がないか、むしろ悪いイメージを持たれてしまうかと思います。
一旦契約を切ったとしても、タイムラグで情報誌などには載るかもしれないし、他の業者では相変わらず売物件として認識されているでしょう。
仮に一旦流通市場から消えたとしたら、「一旦契約したものの解約になってまた売りに出したのか？何か問題がある物件なのか？」という印象を持つ人もいると思います。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

業者選定は継続か新規業者に鞍替えか、本当に悩んでいます。
ご指摘いただいた内容だと、間を空けることはメリットが薄いようですので
その辺も考えてみようと思います。

お礼日時：2010/12/14 09:07

No.2 回答者： mimicann 回答日時： 2010/12/13 18:19

建築兼大家業しています。

中古物件の売買もします。

質問文を読んで、私個人的な感想ですが…、
居住しているから売れ難いのでは無いかと思います。
居住していると床下や天井裏などを見ると部屋を汚してしまいます。
家具や生活道具があると見えない部分もあり全てを見ることが出来ません。
何より、《居住者の目》が有るので気が引けて、ゆっくり見ることが出来ません。
一生一度の買い物は吟味したいです。

全て家財道具を引き払い、見させるほうが買い手が付きやすいでしょう。
先に引っ越すリスクは負えないかな。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

実際に不動産を扱ってらっしゃる方のご意見大変参考に
なります。
正直、先に引っ越して現居宅を空室にすることも考えておりましたが、
踏ん切りがつかずにずるずると延びてしまいました。

契約が切れるこの年末を機に来年1月には引っ越すことも検討します。

お礼日時：2010/12/14 08:55

No.1 回答者： fuji-3776m 回答日時： 2010/12/13 18:12

言いにくいことですが、不動産物件の価格は大変厳しく、少しでも高いと売れません。

現在専任媒介契約されている業者もそのことは十分承知のことと思います。
お客様の案内が十数組あったとのことですが、比較の為の内覧もあります。
特に、住み替えの場合は資金的なことから時間が経つにつれ焦りが生じます。
そこからが、不動産業者の不動産業者たる仕事となります。
不動産売買はその不動産の各種要因のコストパフォーマンスで決まり、
業者の力は流通情報が整備された現在ではそれほど関係しません。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

やはり価格が厳しいのかなって思ってきました。
これまで新築供給量が減っているため、中古市場は比較的売り手かと
思っていたのがどうやら違うようですね。

お礼日時：2010/12/14 08:51