質問

先日、テレビで中古マンションか新築マンションのどちらが得かという特集をやっていましたが、どちらかというと、中古が良いというかんじでした。

仮に、築30年のマンションをリフォームしたとして、30年後には築60年ということになりますが、耐震に関しては管理修繕費などを払っておけば問題ないのでしょうか?1980ねんに建築法が改正されて良くなっていると聞きましたが、私が現在30歳として、その40年後、50年後には築70年、80年になるので、どうなるのかと思いました。

どなたかアドバイスをください。よろしくお願いします。

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回答 (7件)

質問者の価値観が大切ではと思います。
中古マンション
(1)構造的 側面    耐震性能?  現在の基準でももつのかどうか?耐震性能 評価は?
(2)機能的な側面    漏水等 通常屋上防水は10年保証をかけています。漏水しない期間が倍として20年
              そのあたりから20年~30年 で現実性をおびてきます。
              その時にたぶんマンション管理組合等で話しがでてくると思います、これは外壁も同様です。
              機能を守るための改修時期によるコストです
              マンションをつくった時期によっては、吹きつけアスベストをしようしている建物もあると
              思います。これによって内部リフオ-ムする場合に予定がいの処理費用がかかります。
              これがあると撤去費用だけで100万単位かかります。
              これを確認する方法は、建築図面  たぶん完成図 仕上げ表叉は矩計図の中に商品名
              等が記載されていると思います。今度はインタ-ネットで飛散性 アスベストと検索してみてください。
              そうするとメ-カ-が生産中止した時期がかいてあると思います。
              それ+1年程度余裕みればだいたいはわかると思います。
              通常は天井裏等なので見えないと思います。
それらをいろいろ考えてみてご判断された方がよろしいのではと思います。テレビ等では、一面しかとりあげて
いないで強制的な方向性をもたせて、いるような気がします。これによって個人の判断力をうばっているようなきがします。
住宅リフオ-ム等の番組もそうですが、一面だけとりあげてみるのではなく、いろいろな面をお考えになられて、自分が最終的に判断するのが一番良いと思います。そのためのツ-ルは今のよの中にはいっぱいあふれています。
特に建築関係は 検索すればいっぱいでてくると思います。上記は一般の人の考えではなく、工事する側ではどのような
形でお客さんに掲示するかというような考え方から考えてみましたがいかがでしょうか?

この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございます。

やはり、築30年のマンションだといろいろな知識がいりそうですね。私の知識ではよく分からないので、もう少し築年数が少ない年にしてみたいと思います。

築30年ですと新耐震設計基準前の建物なので耐震性にはかなり疑問が残ります。
(建築基準法が改正されたのは1981年です)
耐震補強も正直な話、共同住宅では難しいですし、金額も張ります。
地震が来たらと言う話は避難の方向で考えるしかありません。
このあたりの話は皆さん話を濁されますがね。

後の設備と躯体(構造体)については管理組合がしっかりしていて、大規模修繕計画をしっかり立てていさえすれば、後30年は保つと思います。

この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございました。
耐震性以外は管理組合のきちんとしたところだと安心なのですね。なかなか難しい判断です。

この回答への補足

築15年くらいだと同じような耐震補強なのでしょうか?

結論として築30年のマンション購入、辞めた方が良いと思います。

30年!長い長い月日です・・・
私が住んでいる部屋も築15年位でリフォームしました。
結構本格的にやりました、
部屋内をスケルトンにしてでのリフォームです。
確かに部屋内は新品のピカピカになりますが、
建物の設備は昔のままです・・・
部屋までの、水道管・下水管・電気・ガス・電話線・TV線
部屋から一歩出ると、自分の部屋までは30年前の設備が
目白押しです。
耐震に関しては近年ちゃんとした業者に耐震診断をしてもらっていて
お墨付きをもらっていればまず大丈夫でしょう。

30年前の建物では多分アスベ○○も耐火材で使われているかも
知れません、

ご自分で住まれない投資物件での購入でしたらOKですが。

この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございました。

なるほど、見かけは良いかも知れませんが、中身はぼろぼろといった感じですね。

都心部の立地条件のいいエリアであれば、築30年でも十分満足
できると思いますし、また新たに買い替えとなってもそれほど
損はしないと思います。

知人で都心部の築40年近い物件に住んでいた人がいますが、
住民の一致でマンションを建て替え、現在は新築の同じ平米数
の部屋に住み、物件の価格は跳ね上がり、喜んでいる人もいま
す。

何十年も住むつもりで、お買いになるなら、そのマンションの
将来性をよく考えられた方がいいと思います。

この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございました。

となると、土地の価値が左右されるようなかんじですよね。

二者択一での比較はよくありますよね。
新築or中古、一戸建てorマンション、持ち家or賃貸。
いずれにしても一長一短ですし、個別の物件の状況、実際に住まわれる方の生活などがありますので、一概には言えません。ですから、質問者様が書かれている通り「どちらかというと」という条件付の結論になります。

マンションについては50年が限界と考えて置かれた方が良いと思います。
(これも「目安」でしかなく、50年しか絶対に持たない訳でも、50年なら持つ訳でもありませんが。)
つまり築30年のマンションならば、20年未満しか住まないし、20年後に資産価値0であっても問題ない場合のみ、購入検討の余地があるという考え方です。
30歳の方が永住目的で購入するなら、長くても築後10までの物件ですね。それでも途中でリフォームまたは住み替えが必要になる可能性は高いでしょう。
家賃を支払う感覚で、10年20年で住み替えていくなら、築30年物件でも条件が良いなら問題ありません。

地震など天災に対する備えが管理修繕費だけで済むかどうかはマンションの規約によります。
修繕積立金が安すぎて、天災はおろか通常のメンテナンスさえ不十分と言うケースも存在します。一般的には天災までは手が回らないでしょう。

マンション購入をお考えなら、ご自身の生活設計や譲れないポイントを十分に把握されたうえで、ご自身の要件には新築と中古どちらが合うのかを、お考えになったほうが良いと思います。

この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございました。
築30年後のマンションは安かろう悪かろうというかんじですね。

共同住宅の定期修繕で耐震性の改善ということはしませんので、建築時よりも耐震性が向上することはありません。

木材は伐採直後よりも経年変化をすることで強度が向上しますが、鉄筋コンクリートは新築時が一番強度が高く、その後は年月を経るにつれて強度が弱まると考えられます。
特に新築時にアルカリ性であるコンクリートが経年変化によるクラックなどで酸化すると内部の鉄筋が錆びて急速に強度が落ちます。東名高速の橋げたなどが40年目にして抜本的な補修が必要になったのもこれが原因です。

購入費に関心が有る場合は中古マンションを選択する意味がありますが、耐震性に関心が有る場合は新築マンションを選び、築30年ぐらいで処分するのが良いと思います。
実際にそうする人が多いので、築30年ぐらいのマンションンは需要よりも供給が多く、その需給関係を反映した結果、安く買えるのです。

この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございました。

耐震性という意味ではやはり処分する方が多いんですね。

住民が皆 建替えを希望し 多数決で可決すればあなたが思うようにはなりません

また 修繕費が思うように集まらない場合 臨時に徴収される可能性もあります

どのように管理、運営されていくかがその後どうなるかのカギとなります

この回答へのお礼

確かに、どのような管理・運営方法を調べないといけませんよね。そのためには第3者の詳しい業者に頼んでみます。

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