親名義の土地の贈与と相続時精算課税制度に関して

親名義の土地・住宅があり、同居のために住宅を建て替えします。
その際の住宅建築の名義は実子である私にするのですが、土地も同時に名義を変えるかどうか悩んでいます。
この場合は「土地の名義変更＝贈与」になると思いますが、いろいろ調べていると「相続時精算課税」という制度があることを知りました。

そこでご質問なのですが、
１．土地の贈与でも相続時精算課税の住宅取得等資金にあたりますか？
２．相続時精算課税制度を適用した場合、不動産取得税はかかりますか？
３．また、相続時精算課税制度を適用した場合、他の税金等必要なものはありますか？
３．今回は贈与せずに、相続にした場合、不動産取得税はかかりますか？
４．その他、相続時精算課税制度を適用した場合の金銭的デメリットはありますか？
５．今回の場合、贈与・相続のメリット・デメリットを教えてください。

よろしくお願いします。

【参照】
私、30歳代。
親、63歳
兄弟はいるが、遠方に住んでいるため戻る意思はなし。
兄弟は今回の住宅建て替えは了承済み。
土地価格、2500万円以内想定

No.2 ベストアンサー 回答者： ma-fuji 回答日時： 2011/01/04 18:54

＞１．土地の贈与でも相続時精算課税の住宅取得等資金にあたりますか？

いいえ。
あくまでも「資金」でなければだめです。

＞２．相続時精算課税制度を適用した場合、不動産取得税はかかりますか？
貴方の親が６５歳以上になった場合ですね。
その場合は、通常の相続時精算課税を使えます。
かかります。

＞３．また、相続時精算課税制度を適用した場合、他の税金等必要なものはありますか？
登録免許税、登記手数料などですね。

＞３．今回は贈与せずに、相続にした場合、不動産取得税はかかりますか？
いいえ。
かかりません。

＞４．その他、相続時精算課税制度を適用した場合の金銭的デメリットはありますか？
＞５．今回の場合、贈与・相続のメリット・デメリットを教えてください。
相続時精算課税は、相続が発生した場合に贈与した財産がそのときの価額で相続財産に加えられます。
なので、その土地の評価額が値下がりした場合はデメリットになります。
逆に値上がりすれば得ですね。

この回答へのお礼

率直にわかりやすいお答えでした。ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/06 10:52

No.4 回答者： hata79 回答日時： 2011/01/04 22:07

相続時精算課税の最大のメリットは「親の持ってる土地を相続（親が死ぬこと）まで待つことなく、所有権を子にすることで、財産の帰属がはっきりすること」です。

親が死んでから「兄ちゃんがもらう」「いや弟にも権利がある」という争いをすることなく、贈与を受けた人が「これは俺のもの」といえる点です。
この制度を使いやすくするために、２，５００万円までは贈与税をかけないよという制度になってます。
土地の評価がいくらなのかを計算して、この制度を利用することが前提になります。
「今、長男にこの土地を渡しておかないと、死んでも士に切れない」という親の気持ちがあるなら、相続時精算課税制度を利用するのも手です。
しかし、親御さんの相続発生すれば、ご兄弟が争うこともなく「この土地は兄ちゃん貰っていいよ」となるなら、あえて相続時精算課税の選択をせずに「自然に親がなくなるのを待つ」のがよいと思います。

相続税が改正されても基礎控除は３０００万円プラス６００万円×法定相続人の数だけありますから、相続税課税は考えなくて良いでしょう。
相続時精算課税は一度選択すると撤回ができませんので、どうしても今この土地を長男の名義にしておきたいという親の希望がないなら「やめとこうぜ」が正解だと思いますよ。

この回答へのお礼

兄弟の件でわかりやすく解説いただきありがとうございました。
とてもわかりやすく参考になりました。

お礼日時：2011/01/06 10:47

No.3 回答者： midmt 回答日時： 2011/01/04 18:59

ひょっとすれば、２年も待たなくとも、今贈与しても通常の相続時精算課税の適用があるかも知れません。

もっとも国会で無事に法案が通ればですが。

平成23年度税制改正大綱　Ｐ６２～Ｐ６３
http://www.kantei.go.jp/jp/kakugikettei/2010/h23 …

相続時精算課税制度の適用要件について、次の見直しを行います。
イ 受贈者の範囲に、20 歳以上である孫（現行 推定相続人のみ）を
追加します。
ロ 贈与者の年齢要件を 60 歳以上（現行 65 歳以上）に引き下げま
す。
（注）上記(3)及び(4)の改正は、原則として平成23年１月１日以後の贈与
により取得する財産に係る贈与税について適用します。


アパートなどの不動産の贈与なら、家賃収入を受贈者に付け替えるというメリットがありますが、自宅不動産の贈与は、将来値上がりしそうな土地なら、高くなってしまう前に名義書換しておく、という場合を除き、単なる自分の土地になったという自己満足を満たす物でしかありません。
ましてや、もし土地の値段が値下がりするなら、思いっきり損な行為です。
私なら、相続まで待ちますけどね。

この回答へのお礼

法案のことは知りませんでした。ありがとうございました。

お礼日時：2011/01/06 10:49

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/01/04 16:05

＞１．土地の贈与でも相続時精算課税の住宅取得等資金にあたりますか…

土地そのものの贈与は「資金」ではありません。
土地を親から子へ異動しても登記屋が儲かるだけで大きな経済効果は認められませんので、税制上の優遇はありません。
そもそも優遇税制は経済対策のためなのですから。

＞親、63歳…

あと 2年待てば、住宅取得等資金の特例ではなく、通常の「相続時精算課税」が利用できます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

＞２．相続時精算課税制度を適用した場合、不動産取得税はかかりますか…

相続まで待てば不動産取得税はかかりませんが、相続時精算課税制度の理容はあくまでも贈与ですのでかかります。

＞３．また、相続時精算課税制度を適用した場合、他の税金等…

建物工事の消費税とか、登記の歳の登録免許税、できあがったあとの固定資産税などいろいろ。

＞３．今回は贈与せずに、相続にした場合、不動産取得税はかかりますか…

相続とは、死ぬまで待つということですよ。

＞４．その他、相続時精算課税制度を適用した場合の金銭的デメリットはありますか…

意図が読めません。

＞５．今回の場合、贈与・相続のメリット・デメリットを教えてください…

メリット・デメリットの問題でなく、現時点で金銭のやりとりなしに名義書換をするなら、贈与税を払う以外に選択肢はありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ここで言うデメリットというのは、「他の税制などが適用されなくなるとかないか」という意味でした。言葉足らずの質問にもかかわらず、丁寧にお答えいただきありがとうございました。

お礼日時：2011/01/06 10:51