東京の賃貸マンションの選び方について

Question

東京の賃貸マンションの選び方について質問させて下さい。

今年の３月から東京で一人暮らしをする事になりました。
せっかくなので安くて良い家を探したいと思っています。
一応大まかな要望を書いておきます（結構むちゃ書いてるかも知れません）
・広さ：１ルームで８畳～１０畳程度
・家賃：管理費含めて７～８万程度
・場所：高田馬場への交通の便が良い場所、最寄駅まで10分以内
・条件（絶対）：バス・トイレ別、光インターネット、冷暖房完備、近くにスーパー等の生活用品や食品が買える店がある
・条件（出来れば）：壁が厚い（声や物音等が漏れにくい）、ウォシュレット、ベランダ、オートロック、追い炊き機能
以上です。（もしかしたら書き漏らしもあるかも知れません）
これは目安なので多少の変動は大丈夫です。（１ルームじゃない、駅まで１５分かかる等）

上記の内容でネット検索したのですが、条件が厳しすぎるのか中々良い家が見つかりません（特に部屋の広さ）。
そこで皆さんにお聞きしたいのは

１、お勧めの住宅の調べ方等はありますか？
やはり賃貸住宅の仲介業者（エ○ブルやミ○ミニ）に聞くのが良いのでしょうか。
後はインターネットでも結構調べられるみたいですね。

２、高田馬場への交通の便が良くて、お勧めの場所はどこでしょうか？
仲介業者に聞くにしても大まかな位置を決めてから行った方が良いかと思いまして。
高田馬場周辺で軽く調べてみた感じですと、豊島区、中野区あたりが安そうな気がしました。

３、お勧めの仲介業者や物件検索サイトはありますか？
たくさんありすぎてどこで聞けばよいのか分からないのです・・・

４、家を探す時にこれを知っておくと良いということはありますか？
以前芸人の誰かが仲介人に「～でちゃんと探してください」と言うと良いと言ってました。
～の部分は具体的な名称は忘れてしまったのですが、業者の方が使っている住宅の検索サイト（ソフト？）らしいです。
後は駅からちょっと離れるだけでこんなに安くなりますよ、逆に多少高くても駅から近い方が良いですよ等ありましたらお願いします。

５、これがあると意外と良いよ等はありますか？
条件には無かったけれど、床暖房お勧めですよとか、意外と○○は重要ですよ等あればお願いします。その他何かありましたらここにご記入お願いします。

もちろん全部に回答していただく必要は無いので、一部分の回答も大歓迎です。
長くなってしまいましたが以上です、ご回答宜しくお願いします。

jnj · Accepted Answer

不動産関係者です。

＞・広さ：１ルームで８畳～１０畳程度

８畳ワンルームは安く良い所もありますが、１０畳となると探し難いでしょうね。
８畳部屋＋１．５～２畳キッチンならあるでしょう。

＞・家賃：管理費含めて７～８万程度

以前、借りていた駅近の駐車場の月額と同じくらい。
ワンルームのアパート・マンションの一人暮らしなら、７～８万は妥当だと思います。
家賃は収入の３分の１までが目安ですね。

＞・場所：高田馬場への交通の便が良い場所、最寄駅まで10分以内

高田馬場希望なら、高田馬場で探せば良いです。高田馬場には物件が余っています。

＞・条件（絶対）：バス・トイレ別、光インターネット、冷暖房完備、近くにスーパー等の生活用品や食品が買える店がある

光ネットは安アパートでは無い場合あり、簡単に引けるので管理者に一報入れて引けば良いでしょう。
「近くにスーパー」この条件が一番ネック、都心でスーパーを求めたら居住可能地域が極端に狭くなります。
駅ビルではダメでしょうか。食品は少ないでしょうが、デパ地下もありますし、コンビニならいくらでもあるでしょう。
スーパーが近い場所と言われたら、かなり限られてきます。駅近＝食べ物には困らないと思いますが、スーパー必須となると、、、。

＞・条件（出来れば）：壁が厚い（声や物音等が漏れにくい）

これは現場で確認するしかないでしょう。鉄筋だから音漏れしないとは言えません。

＞ウォシュレット、ベランダ、オートロック、追い炊き機能

ベランダの広さは？ベランダがあっても、窓の外は隣りの家なんて事も。間取りだけ把握するのは無理なので、グーグルアースでも使って部屋と周辺の環境を調査されてください。

オートロック、ドア用ナンバーロックではダメなのでしょうか。
オートロックがついていても、オートロックの意味を果たしていない建物もありますね。
一応ついてはいるけど、裏のベランダから入れますとか、ナンバー設定できないからナンバーを一度でも聞いた人なら誰でも簡単に入れるとか（笑）

１）これだけこだわりの条件がはっきりとしているなら、有名チェーンの不動産屋のほうが良いでしょう。
街の不動産屋でこれだけの条件を出されて当てはまる物件があったら（空室で残っていたら）奇跡に近いと思います。
投資用物件として私が買い取って貸し出したいくらいの物件ですね。

２）高田馬場なら、高田馬場で良いと思いますが、豊島区（場所によっては環境悪、７～８万のマンションも多々あるが古い。新築マンション駅１０分１０畳１０万前後）
中野区（アパート多、中央線から外れれば学生用住宅多、新築物件やこだわり条件つきは家賃高め、スーパーは期待できないが中野駅に商店街あり、コンビニ少、住宅街あり）

３）チェーンでよく聞く名前の不動産屋なら、物件がかぶっている（１物件を複数不動産屋が扱う）ので、どこでもたいして変わりません。

４）毎日、職場や学校に通うなら、交通費を考慮したほうが良いですね。
ＪＲ→地下鉄などへの乗り換えをすれば、物件＝行き先が同じ１０キロでも、交通費は倍近く変わってきます。
音漏れを気にされているようですが、こればかりは住民によりけりなので何とも言えません。
住民の仕事によっては早朝帰宅される昼夜逆転の方もいますし、ペットを無断で飼う方、
同居（同棲？）住民がコロコロ変わる方、お友達にまた貸しされる方、ゴミルールなど守れない方、色々です。

５）床暖房がついた部屋は、探すほうが難しいでしょう。
朝晩静かに過ごしたいなら学校や消防署や救急病院の付近は無理ですね。通学の子供、サイレンの音はかなりのものです。
また、ベランダに洗濯物を干したいなら、大きな道路沿いは無理です。
以前、私も大きな道路沿いに住んだ事がありますが、バスタオルや布団がスモッグでベタベタになります。特に夏は、光化学スモッグ警報も出るので、呼吸器疾患（喘息など）おもちの方は大きい道路周辺は向きません。

地方からの一人暮らしで、オートロック・ネット環境・冷暖房付きなどをクリアできる物件なら、家具つきのマンスリーマンションがお勧めです。
マンスリーなら、駅に比較的近く、８畳ワンルームで７～８万円もあるでしょう。
アパートやマンションを自分で不動産屋で条件ごとに探すよりは、マンスリーレオ○レスや、マンスリーど○とコムあたりで探すと早いでしょう。
マンスリー型のマンションやアパートは、その多くが設計や設備が定型です。
設計費用の無駄を抑え、同じ枠組み、同じ間取り、同じ家具、同じ備品で、学生や一人暮らしに必須な家具や家電を揃えていたりと大変便利ですが、一人暮らし初心者が多い為に起こる問題（ペット・ゴミ・音漏れ・隣人との問題）が起こりやすいのも特徴です。

in_go-ing · Answer

大家しています。

賃貸物件で一番の問題は“居住者の質”と“管理の状態”です。“管理の状態”は言い換えれば“大家の質”とも言えるでしょう。
　いずれも借主さんにはなんともしがたい部分です。

これらは内見時に必ず確認してください。

まず、マンション内のゴミの集積場所や掲示を見ればわかります。
　ゴミの集積場所にゴミが散乱していたり、共用部にゴミが散らかっているようでしたら上記２点のいずれも『失格』です。
　掲示にさかんに『騒音を出すな』とか、『ゴミは分別しろ』とか書かれていたら、“住民の質”が悪いということです。

結局これらは家賃の高低に比例してしまいます。多少家賃が高くとも居住環境まで考慮する質の良い借主さんはいますし、兎に角安ければ良いと言う借主さんもいます。
　大家が「兎に角、どんな奴でも構わないから空室をな無くせ」と管理会社に指示すれば、家賃も下げ、審査も緩くします。幸い、東京では家賃を下げ、審査を緩くすればお客の付かない物件というのはそうはありません。そしてそのくらいの費用（家賃の減少分）は管理費或いは経費でどうにでもなるのです。例えば設備の交換目安の期間を延ばし、修理で済ませばかなりの金額は浮きますし、共用部の清掃の回数を削ればかなりの人件費が節約可能です。或いは共用部の電灯を暗くしたり数を減らすのも可能でしょう。それをして居住者が不便を感じても、『管理の適正化』を求めて訴訟することもありません。仮令やっても今の日本の裁判制度では確実に費用対効果はマイナスです。

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大家しています。

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