水道凍結 トラブル 賃貸仲介業者の責任 水抜き説明

質問

水道凍結トラブル　賃貸仲介業者の責任　水抜き説明

役に立った：2件

質問者：otys52
投稿日時：2011/01/19 17:21
困り度：

　北海道の寒冷地の建物賃貸借契約で、借主が仲介業者の紹介によって、個人自主管理の貸主の建物を賃貸した場合で、水道凍結・水道管破裂のトラブルで悩んでおります。

　・借主が、長期間不在で賃貸契約中の部屋が水道管破裂により、限度額以上の被害。
　・借主は、仲介業者・貸主から水抜き作業の説明を受けていない。
　・借主は、温暖な地域に在住ではあったが、「他の物件を借りた際は水落しの方法をすべて教えてくれた！」と主張している為、水落しをしなけらば凍結の恐れがあることは認識できた事が推測できる。
　・借主は、住宅家財保険の借家人賠償保険付（水もれの際の限度額100万円）のものに加入。　（個人賠償保険は1,000万円まで）
・10日以上外出の際は、契約上貸主まで連絡する旨の記載があるが、今回借主はその義務を怠っている。
　・借主の主張は、説明をしていない仲介業者（もしくは家主）に責任があると主張。
　・通常賃貸借契約では、借主には、善良なる管理者の注意義務があり、今回の場合もしばらく家を放置していた場合の責任問題の有無。

上記の場合で、　
　・保険を利用した場合でも、水ぬれ損の場合100万円限度と記載があるため、保険の上限を超える残りの費用が、通常、借主負担になるので、借主は水落しの事実を知らなかった為、責任がないと主張しており、仲介業者への責任追及をできるかどうか。
　・仲介業者には、説明義務があるかどうか。
　・貸主と借主との契約であるため、仲介業者ではなく貸主に説明義務追求できるかどうか。
　・また、保険の査定に詳しい方がいれば、保険をうまく適用できるかどうかを教えてください。

宜しくお願い致します。
　

　
　

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回答(1件)

No.1ベストアンサー20pt

回答者：takapiii
回答日時：2011/01/20 00:17

宅建業者です。東京と寒冷地の両方で営んでいます。

水抜きは地域性の通念から考えて知っているべきものではありますが、賃借人が直前まで住んでいた地域では通念では無い場合、当然知らない場合もあると思います。その為、賃貸人は設置されている設備に関してはその使用方法についての説明義務が生じます。何故なら安全に利用させなければならないからであり、その為に設備の取り扱い説明等を整備する必要もあります。
その辺りが未整備であれば、当然賃貸人にも責があるという事になります。

賃借人については、善管注意義務があるので、設備の使用方法に関しては十分に理解しておく義務がありますので、当然水抜きに関しても、賃貸人が整備した説明書により理解し、長期に家を空ける場合は設備破損が起きないよう、注意する必要があります。

つまり、これは両者に責があるという事で、過失割合に応じて負担を決めるというのが一般的です。両者痛み分けするべき件だという事です。
なお、どちらの過失が大きいかは、賃貸借契約を交わした時点での状況によるので何とも言えません。恐らく設備の使用方法について全く説明していない、説明書の整備もされていなければ賃貸人側が重く、説明は不十分であっても説明書の整備がされていれば賃借人側が重いと思います。当時の状況から考えてみてください。

なお、仲介業者が単に客付けだけの業務を請け負っている場合は、今回の件に関しては責はありません。重要事項説明では設備に関して説明義務はありますが、それは設備の有無と故障等の説明義務であって、使用方法の説明義務ではありません。使用方法の義務はあくまでも賃貸人にあります。
但し、業者が管理業務の請け負っている場合は、設備の使用説明義務もあると考えられますので、その場合は、もちろん業者にも過失がある事になります。

保険に関しては、申し訳ありませんが、分かりません。

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