宅建の過去問で分からない箇所があります

よろしくお願い致します。

今年度のマンション管理士試験合格を目指し、二年前に使った

宅建のテキストと過去問で民法や、建物区分所有法等を復習しているのですが

過去問の問題でちょっと分からない箇所がありましたので

教えていただけたら嬉しいです。

一つ目
「意思表示の動機の錯誤の場合、表意者が動機について意思表示

の内容に加える意思を明示または黙示に相手方に表示した時は

意思表示の要素の錯誤のがあるものとして、その意思表示は無効になる」

と、過去問にかいてあったのですが、明示は言葉や文章等だと

思うのですが、黙示がどんなものなのかわかりません!

思いつくのは目くばせや、ボディーランゲージの類しか思い浮かびません。

それとも文字で伝えることが黙示なのでしょうか？

たしか明示と黙示の違いを問うような問題が、私の受験した

宅建か管理業務主任者試験の本試験で出たような気もします。

もし今年度のマンション管理士試験で出題されて落としてしまうのは

淋しいので恥を忍んで質問させていただきます。

あと言いづらいのですが、もう一つ質問させてください。

以下過去問抜粋

「Aは甲土地を一千万円で売却するという意思表示を行ったが

当該意思表示はAの真意ではなく、Bもその旨を知っていた。

この場合、Bが一千万円で購入するという意思表示をすれば、

AB間の売買契約は有効に成立する」

以下解説

「表意者が真意でないと知りつつした意思表示も、原則として

表示どおりの効力が生じる。

ただし、相手方が表意者の真意を知り、または知ることができた時

その意思表示は無効とされる。

したがってBが悪意である以上AB間の売買契約の意思表示は

無効であり、契約は成立しない。よって、本肢は誤り」

と書いてあるのですが、私は正解肢と回答しました。

理由としましては、確かに心裡留保に該当するような事例だと思うのですが

表意者は真意では無いですが一千万円で売ると言っているし、

相手方も真意でないと知りながらも一千万円で買うと言っているので

契約自由の原則とかいうのに基づいて、有効な契約ではないかと

思うのですが、この考えは間違っているようなんですが

いまいち納得できません。当事者同士の売買契約を、心裡留保の

規定で無効にしてしまっているのでは無いかと思ってしまいます。

もちろん表意者が心裡留保に基づく無効を主張しているなら

無効だと思うのですが、問題文の記述にその様なところは見当たらない

ないので、腑に落ちません。

どなたか私でもわかるように教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： kenj2011 回答日時： 2011/02/01 03:14

はじめまして

Kenビジネススクールというところで講師をしている者です。

一つ目の質問について。
これは判例なので、その事件が参考になります。

「協議離婚に伴い夫が自己の不動産全部を妻に譲渡する旨の財産分与契約をし、後日夫に二億円余の譲渡所得税が課されることが判明した場合において、右契約の当時、妻のみに課税されるものと誤解した夫が心配してこれを気遣う発言をし、妻も自己に課税されるものと理解していたなど判示の事実関係の下においては、他に特段の事情がない限り、夫の右課税負担の錯誤に係る動機は、妻に黙示的に表示されて意思表示の内容をなしたものというべきである。」（最判平成1年09月14日）



二つ目の質問について。

心裡留保とは、法的な効果を生じさせる意思がまったくないにもかかわらず、それがあるかのような表示をする事です。
例えば、土地を売る気がまったくないのに、あえて売ると言うことなどです。つまり、嘘をついたってこと。

ちなみに、相手もその嘘に付き合って共謀したら、民法94条の虚偽表示です。また、嘘に本人自身が気付いていないときは民法95条の錯誤となります。


この心裡留保、虚偽表示、錯誤に共通することは、法的な効果を生じさせる意思がまったくないのに、法的な効果を生じさせるような表示をしている点です。


民法は、この法的な効果を生じさせる意思がまったくない場合、無効とする傾向にあります。
これは、私的自治の原則・契約自由の原則からくる結論です。

契約内容に従わなけばならない理由はなんでしょうか？


それは、契約したらどうなるか、法的な効果を認識できる能力（意思能力）があり、その上でその法的な効果を受け入れたからです。

ある意味、この法的な効果を生じさせる意思は、近代民法の生命線であり、近代国家の前提でもあるといってもいいくらいです（憲法ではこれを個人主義と呼びます）。


売る気がまったくない人が売ると嘘をつき、買う人もそれが嘘だと分かっていながら、その嘘に付き合った。

このような嘘の契約が法的保護に値するでしょうか（有効かいなかという意味です）。

税金を使って、裁判をして売主の土地に対する給付判決を得て強制執行する意味があるのでしょうか？


納得できたでしょうか？

この回答へのお礼

お礼遅くなってしまって、すみません。

回答していただきありがとうございます。

回答拝見させていただきましたが、ほとんど理解できませんでした。

勘違いしないでください。

100％私サイドの問題です。

自分の読解力の無さに、嫌気がさします。

ですが、こんな私でも回答者さんの回答を見て、いろいろ感ずるところがあります。

明示と黙示の違いですが、これは回答者さんの

「答えを欲しがるな、ヒントをやろう」という、親心的な物を

ヒシヒシと感じ、期待に応えようと、自分なりに頑張ってみたのですが、

申し訳ありません、矢弾尽き果て回答者さんの、意に中らない結果と

なってしまった事、お詫びさせてください。

ですが、回答をヒントに色々と調べてみて今回の質問の答えには

直接結びつきませんが、物を知る事が出来ました。

(譲渡所得は贈与者にも課税される事や、無主物先占という規定が民法にあること、

道徳に反する行為は、因果応報やはりしてはいけないと、お恥ずかしい事

ですが、再認識させて頂きました。とても有意義な検索でした)

とても感謝しています。

二つ目の質問にもお忙しいなか時間を割いて、回答していただき

ありがとうございます。

回答者さんの独自の回答、ご高察拝見しましたが、私の認識が

回答者さんと回答と認識がずれている事に、ここ二年試験勉強してきて

自分が覚えた事が間違いであった事、自分の能力の

低さに肩を震わせる思いです。


>この心裡留保、虚偽表示、錯誤に共通することは、法的な効果を生じさせる意思がまったくないのに、

法的な効果を生じさせるような表示をしている点です。

私の認識では、心裡留保、虚偽表示はその気が無いのに意思表示していると思っていたのですが、

錯誤は、善意無過失が要件の一つなので、それ以外の表意者の意識的な要件は無いかと思っていました。

そもそも意思がないなら錯誤にあたらず、表意者一人なら心裡留保

その表意者に意を合わせる相手方がいる時は、虚偽表示だと思っていました。

今質問を通していろいろ勉強させていただきました。

またお世話になる事もあると思います。

その時はご指南、ご教授の程よろしくお願いします。

それでは失礼します。

お礼日時：2011/02/02 18:28