賃貸マンションの更新料が最高裁で - 不動産賃貸 - 教えて！goo

元転勤族で大阪の自宅を貸したまま、現在東京周辺で借家生活している者です。
更新料の問題は、まず東京周辺と京都の一部だけで全国的に見ればおかしな悪商習慣であると言うことです。
そしてこの悪商習慣はなかなかなくならないのは不動産屋が手数料を取る為に一枚絡んでいるからだと私は今回思いました。
現住居では入居一ヶ月で色々不都合があり連絡を依頼した所管理までは請け負っていませんと言われ、E不動産屋からは転居して住居不明の大家さんの携帯番号だけを教えられただけでした。
所が、更新時には再契約として新たに契約書がもう関係ないと思っていたE不動産屋から送られて来たのにはびっくりしました。
大家さんに聞いた所、更新手数料として半分は不動産屋に取られるとのことであり、何のことはない
不動産屋の手数料稼ぎの為に借家人は新たに契約書を交わすなどの手間を掛けさせられるシステムなっているのには呆れました。
家探しの時になんで更新料を払わなくてはならないんだと思いましたが、一般賃貸では横並びに更新料のない物件はありませんでした。
契約書についても一般賃貸では一回行えば自動更新であり、２年毎に契約書を作りなおすなどのことは自宅の賃貸でも転勤先での賃貸でも経験はありません。
この悪商習慣については裁判でも違法との判断が増えているようですが、はっきりと更新料自体違法との判決を出すべきと思いますし、最終的にはそうなると思います。
しかし、政治の世界でもそうですがおかしいことでも完全になくなるにはまだまだ時間がかかると思います。
本当に必要なら費用なら賃料に反映させればいいことであり、何だかんだと名目を付けて金を取ろうとする花のお江戸に似つかないみみっちい商習慣と私は思います。

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　大家の端くれの in_go-ing　です。

　『お礼』拝読いたしました。

>　そしたら今回の裁判てなにか意味があるんでしょうか。

　今回の裁判は、私が大家の立場で考えても、高すぎる更新料設定などが問題となっていますので、首都圏？で一般的な『２年で１ヶ月分』というレベルではどうなのかはどなたかに最高裁まで争って判断を仰いで頂きたいと思っています。

　しかし、そのような設定であっても日本語が読める？“大の大人”が重要事項説明を受けて署名捺印しているのですから、そちらの方にも一端の責任はあると思うのです。これが『公序良俗』反し、裁判所が無効判決を出すほどの“価値”があるのかどうかを疑っています。

　大家としては『借地借家法』で借主側に一方的・圧倒的有利に保護される『居住権？』を延長するのですからそれなりの補償も欲しいところです。

　ただ、慣習上で行き先も不明なまま（大抵の借主は未だに１００％大家の懐と思っているでしょう）『更新料』と言う形で頂くのに“警鐘”を鳴らされたと言うことでしょう。

　おそらく、このような流れの中では多くの大家や管理会社は『定期借家契約』の方に流れていくことになるのでしょう。
　こちらでは、借主保護がそう厚いものではありません。契約は大家が６ヶ月前までに通告すれば期間満了で切れますし、基本的に『更新』はありませんので、全て新規契約の扱いです。大家にとっては契約解除＝明渡請求も家賃の値上げも自由です。

　今は通常契約が未だ大多数ですので『定期借家契約』の方は家賃を通常契約より安く設定する必要があります。しかし、『定期借家契約』が増えて比率が逆転すれば、こちらの家賃が“基準”となるでしょう。つまり、「通常（或いは“旧”）契約は借主が保護される分家賃が“高い”」という時代です。

　『定期借家契約』では借主の生活の重要な一部である“住”の部分が非常に不安定になります。果たしてこれが多くの賃貸物件での生活者にとって良い方向なのかは議論するまでもないと思うのです。

　おそらく、最高裁の裁判官殿には、その辺の下々の事情はお分かりにはならないでしょう。

　しかし、この流れを歓迎する大家はほとんどだと思います。大家だって“経営”ですから、私はじめ多くの大家が、未だ『通常契約』が圧倒的に多い中で嫌々『定期借家契約』を諦めている状況なのです。

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　大家しています。

>　最高裁で更新料は違法と判断された場合、今後賃貸物件の更新はどうなっていきますか。更新料は払わなくてもよくなりますか？

　法的には最高裁の判断も、あくまで個別事案についての判断に過ぎませんから、質問者様の契約で更新料の支払いを拒否するとなると裁判が必要になります。

　ただ、大家としてはその判断を全く無視するわけにもいきませんから今後の募集では『更新料』は無しの方向で考えるでしょう。

　裁判官閣下がどの程度下々の慣習をご存知か分かりませんが、実際『更新料』が１００％大家の懐に入ってくることは稀な例でしょう。大抵は何らかの名目で事務をして頂く不動産屋さんに行く部分があります。

　ですから、たとえば、『更新手数料』として『契約書』に記載すればＯＫなわけです。ただし、この際には当然『消費税』が加算されますので「更新手数料は「家賃1/2ヶ月分+消費税とする。」とかの記載になるでしょう。

　大家の方に『更新料』からの“実入り”があったとすれば、『家賃』を３～５％くらい上げておけば良いわけです。８万円なら８万３千円～８万４千円くらいですね。１,５００円くらいが交渉の余地？

　実際、『家賃』というのは景気の動向や近隣の状況によって上下するもので、全く『自由市場』の価格形成システムに依拠しているものです。逆に言えば、最初の価格は大家が自由に提示できるのです。その後、価格形成システムによって値下げを余儀なくされたとしても、それも（従うかどうかも含めて）大家の判断で自由に決められます。『更新料』の“表示”が仮令法律で禁止されても“痛くも痒くもない”のです。

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更新料は不動産の取り分だと思っていました。
紹介したときに不動産が1月分の家賃を仲介料としてとっていたと思います。
更新になり更新をした場合は、不動産が家主に代わって更新手続きをしたので、不動産が手数料としてもらうか、家主と半分こするのだと思ってました。

最初敷金・礼金が無くても、更新のたびに家賃がすごい勢いで上がっていくのは、出て行って欲しいかららしいです。
学生だと最高4年で出て行くので、そのたびリフォームしてキレにして又貸せるのですが、ずっといられると、修繕費が敷金だけでは済まないことになり、なるべく長く借りて欲しくないというのが本音らしいです。

逆に更新時に家賃が上がらない場合は、「そのまま借り続けて欲しいが、新規で契約したときと同じく、礼金代わり更新料ちょうだいね」ってことだったと思います。

借り手がつかないときは、家賃を安くするのですが、もっと取りたかったわけで、更新時の家賃が２０％とか３０％とか上がることになった場合「もともと早く埋まってほしかったので家賃を安くしたわけで、サービスをしてきたのだから、更新時には正規の家賃を払ってよね」って言うらしい。

借り手にしてみれば、新たに引越しをして契約するとき大きなお金がいるが、それが惜しい場合は、更新料を払って済み続ける　　とみて　値上げするらしいです。
確かに引越し代と新たな契約をするよりは、安いわけですが、足元みられているって感じでイヤですよね。

一度家賃が「えーー」ってくらい上がったことがあって、消費者苦情センターに「ありえない」って苦情言ったら、法律では値上げ幅を制限するものは無いので、払うかでていくしかないって言われました。

出て言って欲しい場合は、倍とか3倍とかにしちゃえば、出て行ってもられるってわけですね。


というわけで、ガラガラな場合は家賃をすごく安くして、埋まった段階で更新が来た人から更新時に安くした分をとりかえすべく、値上げするらしいです。
一軒出て行ったとしても、1月以内に埋まるとみて、強気らしいです。
その値上げ家賃に対しての更新手数料ですから。
それでも新規に借りるより一時的に出る総額は少ないですが、大家もローンの支払であっぷあっぷなんでしょうね。

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最高裁で判断されれば、表面上は更新料という名目では払わなくてもいいことになります。
もともと、法的根拠に乏しい、慣習的なものでしたからね。
不動産業界はこのテのわけの分からない慣習が横行してます。
ただ、別の裁判官が指摘しているように、
更新料分が家賃に上乗せされる可能性はないとはいえないでしょう。

一方、人口が減少している中で、立地の悪い賃貸住宅の中には、
空室だらけという物件も少なくありません。
礼金０などをうたって、入居しやすいようにしている物件が多いです。
ですから、更新料分を上乗せできる物件と、できない物件との間で、
賃貸経営に格差が生まれてくることも考えられます。

逆に、更新料は適法と判断された場合、
今まで更新料を設けていなかった物件でも、
新しい契約書から更新時の更新料が書かれてくるようになるかもしれません。

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