マンション管理組合 管理業者に対する賠償請求

約３０年間、同じ管理会社がマンション管理をしています。
「管理組合の電話番号」を条件にネット検索したところ、
この管理会社の事務所が検索表示されることが分かりました。

また、管理組合事務所所長（管理会社職員）の名刺には、

住宅サービス課
(マンション名)
所長　ｘｘｘｘｘｘ

株式会社（管理会社名）

(マンション名)事務所
　住所：（マンション住所）
　電話番号：（管理組合電話番号を記載）
本社
　住所
　電話番号：本社電話番号

となっており「管理組合」の文字は一切ありません。

　管理会社は管理委託契約当初に「管理組合電話番号」の取得手続きを代行し、
便宜上「名義を管理会社名」にしたのではないかと推測されます。
　しかし、電話帳登録は任意であり、名義人名が自動的に登録されることはなく、
掲載する個人、団体名に制限はなく「管理組合名」で登録できたことを確認しております。

　結果的に管理会社は約３０年の間、自社名を電話帳登録して公開し不正利用を続けてきた。
　またこの電話番号が管理組合の資産であることを示す「覚書」などの書面を作成していなかった。

　長期の間、証明書面もなく、電話番号名義、電話帳の登録が「管理会社名」になっている
状況を放置すれば、管理委託契約先の変更、管理会社の倒産など混乱に乗じて管理会社の財産として処理されるなど、後にトラブルになる可能性があった。

　そのため平成２１年６月管理会社に「覚書」を提出させ、同時に登録を「末梢」するなどの
適切な事後処理をするよう要請していた。
　しかし、その後も「末梢」せずに営業利用を続けていることが判明したため
再度、至急確実に事後処理をするように要請しました。

以上の経緯により、次の点を管理会社に説明、謝罪,賠償について認識確認を行った。
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　○管理組合は管理委託契約業務のために管理会社に事務所を提供し、一切の必要経費を支払っている。
　○管理委託契約業務に関わる業務目的外で事務所、設備、備品などを使用することはできない。
　○電話帳に「管理組合名」を登録することは至極当然である。
　　「管理会社名」を登録する必要はなく、自ら登録申請するなど極めて意図的である。
　○「管理委託契約」は１年更新であるため、管理委託先が替わる可能性があり、
　　管理会社名を登録すると後に何かと支障がでることは十分に予想できた。
　○この行為は管理会社の「善管注意義務」に違反する。
　○速やかに区分所有者に謝罪すべき事案である。

　管理会社は、電話帳掲載により会社名、事務所名がネット検索されることで業務的、
広告的利益を得ており、少なからず管理目的以外の通話、電話対応があったことは否めない。
また、この電話帳登録サービスは管理組合が電話料金を支払うことにより維持されており、
このサービスを受ける権利および「広告的利益」は本来管理組合が受けるものである。
よって、サービスを不正利用してきた管理業者には相応分の賠償義務があると思われます。
既に理事長に対し賠償請求手続きをするように要請しています。


前項の説明に対して管理会社管理業務主任者の回答は次の通りです。
----------------------------------------------
　自社名を電話帳登録したことに悪気はない。
　かなり過去の事であり、自社名を登録した経緯の詳細が不明である。
　経緯がわからないのに謝罪はできないので謝罪はしない。
　　また、既に電話帳の登録抹消手続きは済ませている。
　何ら管理組合に実質的損害は出ていないので賠償には応じられない。
　と回答している。


管理業者に賠償請求できないのでしょうか。
管理組合関連法令に詳しい方、知識をお持ちの方のご意見を頂きたいと思います。
宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： doctorelevens 回答日時： 2011/03/05 12:42

現実問題として、あなたのメリットが不明です。

１．損害賠償請求とは「実際にあった損害」を元に積み上げるものです。
　　「まとめて１千万円」という請求が認められることはありません。
　　質問には実害が記載されていないので、金額を想定出来ません。
　　事実上、損害額はゼロ円に近いのでは？
　　善管注意義務を怠ったとしても、実害額が無いと話は進みません。

２．相手が認めていない以上、裁判（民事訴訟）にする必要がありますが、
　　費用負担はどうするのでしょう？
　　管理組合役員が直接裁判を起こせるほどの知識と時間の余裕があるとは思えません。
　　弁護士に依頼すれば、「団体の依頼」としての性質から数百万円の費用が想定されます。
　　損害賠償請求には含められない金額ですが、管理費等からの支出は可能なのでしょうか？
　　損害額よりも弁護士費用の方が高くつく可能性があります。

３．裁判相手の管理会社に管理委託なんて出来ませんから、別の会社に変更する必要が発生します。
　　常識で考えてこれから契約変更しても相当期間は現行の管理会社との契約が有効です。
　　他の管理会社にしても「現状の管理会社と解約するしかないおいしいお客様」になります。
　　（現実的に考えて、新管理会社の言い値で契約するしかない訳です）
　　裁判自体が１年以上先になりそうなイメージですが、管理組合としてきちんと機能するのでしょうか？


道義的な面や社会常識から考えれば、あなたの主張は正論ですが、お金が絡んだり契約・手続が絡むと話は別です。
法律に記載のある部分よりも現実問題の方が切実ではないかと思われます。
まずは弁護士に相談して、現実的な対応は何か、助言を得てはいかがでしょうか？
弁護士はお金になるので裁判にしたいと言うでしょうが、その辺は割り引く必要がありますけど。

私なら、まずは管理会社を変更します。
その後に損害があるかどうか、調査しますね。
ちなみに通常の損害額の算出基準は「どれだけの損害が発生したか」です。
「相手にどんな利益があったか」ではないですので、念のため。
３０年間、事実確認をしてこなかった管理組合に問題は無かったか、も調査が必要ですね。

ところどころ「？」がありますが、補足要求ではありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
ご意見を参考に対応させていただきます。

お礼日時：2011/03/05 23:25

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2011/03/05 17:00

管理組合が法律行為をおこなうためには、組合の意思決定手続きつまり

組合総会でその旨議決しなくてはなりません。
弁護士を雇ったりする費用についても決議が必要でしょう。

あなたが個人的に請求しても、或いは理事長が独断でおこなってもそれは
無効です。

争いの中身はよくわかりませんが、経緯がよく分からない中で独善的に
主張してもそう簡単に主張は通らないと思いますよ。
もし不満なら先ずは管理委託契約を解除して別の業者に頼めばいいと思い
ます。

勿論、業者変更も組合総会の議決が必要だと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
ご意見を参考に対応させていただきます。

お礼日時：2011/03/05 23:27

No.2 回答者： takuranke 回答日時： 2011/03/05 13:16

＞管理会社は、電話帳掲載により会社名、事務所名がネット検索されることで業務的、広告的利益を得ており、少なからず管理目的以外の通話、電話対応があったことは否めない。

また、この電話帳登録サービスは管理組合が電話料金を支払うことにより維持されており、このサービスを受ける権利および「広告的利益」は本来管理組合が受けるものである。


回線使用料のどのくらいの割合が管理会社の管理業務以外に使用されていたのかはっきりさせないと、損害場小できませんよ、全額は無理ですので。

３０年間業者変更もせず、たまたま検索して見つけただけで、管理会社だけを責めるのですか？
管理組合が管理していなかったからこのようなことが継続していたのではないでしょうか。
単年度契約であるなら、来年度に向けて内容精査する義務が管理組合にありますけど、
これらをしていればもっと早くに気が付いた「かも」しれません。


それと、口約束で、名義は管理会社支払いは管理組合としていた可能性も無きにしも非ず、

双方の落ち度で終わりじゃないですか。

で、実際のところどうするかですが、
書かれている内容には回線名義を今後どうするのかが記載されていないようです、
現実問題として、覚書があろうと、名銀が管理会社になっていれば、変更手続きを勝手には出来ません（委任状を勝手に作成して使い、ばれたら私文書偽造同行使になります）。
回線業者に覚書を見せても、委任状を持ってこいと門前払いです。
ちなみに、回線名義人の方が立場強いです。

管理業者の言い分は至極まっとうです。

文面からは、金が欲しくてごねているようにか読み取れません、もう少し現実の落とし所を考えた方がいいです。

訴訟は費用負担が大きく、敗訴すれば相手の分の訴訟費用の支払いも発生します。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
賠償は私個人に入るものではありません。

ご意見を参考に対応させていただきます。

お礼日時：2011/03/05 23:29