相続における土地売買について

相続問題について質問をさせていただきます。

父からのメールの転用ですので、こちらも詳しくは把握しておりませんが、
インターネットの使い方に詳しくないため、私が代わりに質問をさせていただきます。
以下、父の視点で書かせていただきます。
父は４人兄弟の３番目で、ここでの兄は一番上の兄を指します。

９１歳の母（認知症）、兄と母の共有名義の土地と家屋を任意売買するとき、
後見人として法定相続人の承諾が必要でしょうか？
実印を兄が持っているので、兄だけの判断で押印することは可能でしょうか？

以上が質問内容となります。
宜しくお願いします。

No.4 回答者： toratanuki 回答日時： 2011/03/21 16:02

まず、この売買登記を司法書士に委任した場合、司法書士は受任しません。

それでは、本人が申請したら、兄だけの判断でできてしまいます。
事実上であり、法律的には「誤り」ですが・・・・・・

No.3 回答者： misawajp 回答日時： 2011/03/21 16:00

現時点では相続問題ではありません

母の財産を処分する方法に二通りあります

＊母は認知症状態ではあるが、正常な判断はできているとして、母の印鑑証明つきの委任状で売買契約をする

＊母は認知症なので正常な判断ができないので成年後見人をたてて、その後見人が処理する（成年後見人は、母の子や孫では特別の利害関係が有るので認められません）

法定相続人（予定者）には何の関係も有りません
前者を主張すれば、母の実印を持っていて印鑑証明を取得できる人が売買契約を進めることは可能です（他の関係者が母の認識判断力に異議を申したてることは可能です）

No.2 回答者： kumahigecoffee 回答日時： 2011/03/21 14:42

認知症ということで、意思無能力者

（事理の弁職、または行動の制御能力がない人）
かと思います。
この人が行う契約の効力は全て無効です。
人に有効に代理権を与えることもできないので、
結局、モノの処分を行うことは不可能です。

以上が出発点です。
しかしながら、以上の原則どおりだと
契約が無効だと言っても精神状態を裁判で立証する手間があったり、
逆にモノの処分が本人に有利な場合にも処分ができなくなるため
不都合なときがあります。
そこで、民法は成年後見制度を定め、
家庭裁判所に後見開始の審判を申し立て、それを受けることにより、
審判で定められた成年後見人に、契約などの取消権・代理権を認め、
不都合が無いようにしたのです。

御相談文からは、まず成年後見開始の審判を受けられたのか
明らかではありません。

成年後見を受けられていないなら、認知症者の財産処分は
「法律的には」不可能です。親族間に異議がないなら「やってしまう」
ことは、現実にはありうることかと思いますが、誰か（本人の回復を含め）に
異議があるなら、危うい方法です。

成年後見開始の審判を受けられているならば、後見人が母を代理します。
なお、この場合においても、とくに家が母の居住に用いられているものである
場合には、とくに後見人が誤った判断をしないよう厳重にするため、
民法では再度、家庭裁判所の許可をうけることとされています（URL参照）。

参考URL：http://blog.livedoor.jp/bengoshi_yamagishi/archi …

No.1 回答者： doc_sunday 回答日時： 2011/03/21 14:11

>後見人として法定相続人の承諾

そもそも「後見人」と「法定相続人」は違いますし、後者は法律用語ではありません。
「成年後見人」は全権を委任されていますから、他人の意向を聞く必要はありません。
ただし、成年後見人が代襲相続人の一人であり、自分に有利になるように資産を売却あるいは分割したら、他の代襲相続人は家庭裁判所に「成年後見人解任」を家庭裁判所に、前記の「契約の無効の確認」を地方裁判所に申し立てることが出来ます。
でも価格が三百万以下だと双方の弁護士だけが儲かり、代襲相続人達の手には十万円ずつしか残らないということになることも多いです。
一応目安は二千万でしょう。