基礎工事をはじめてから言われた都市計画について

文章力がなく読みにくいと思いますがよろしくお願いします。

12月完成の予定で住宅を建てています。今週日曜が上棟式の予定でした。
今週月曜日　担当者から連絡があり、建築予定の土地が市の都市計画に入っていることを言うのを忘れていたといわれました。
相手も平謝りでしたが、その予定道路図面をみてみると
住宅の駐車場部分が予定地になるようでした。
ただ、これは昔からある話で道路にならない可能性も大きいと説明されました。

今日になり担当者から　納得できないのであれば今回の話を白紙にしても言いといわれました。こちらとしては１２月入居にむけて現在の住まいも退去予定でしたし、その他　新しい土地を買うために所有していた土地を売ったりと５ヶ月かかってやっと着工したものを簡単に白紙といわれても納得できません。

このような場合法的手段は何かあるものでしょうか？
また、妥協案として将来土地をとられた場合車２台を停めるスペースがなくなります。
その分を見込んで敷地を多く購入する方法もあるのですが
その土地を不動産屋へ要求することは常識的ではないでしょうか？

白紙にしても半年は銀行からお金も借りられないときき
あまりにもこちらの損害が大きいような気がして困っています。
よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： okmo 回答日時： 2003/10/03 12:53

Ｎｏ.3です。

「担当者」とは、どこの担当者でしょうか。もし不動産屋の担当者ということでしたら、あなたの取っている行動はまちがっています。（違っていたらすみません。）あなたが今すべきことは、現状のしっかりした把握です。（役所調査等）その上で、第三者に相談すべきであり、不動産屋に聞いて現状の把握をするのはするべきではないと思います。ちなみに、第三者とは、弁護士がベストではないでしょうか。
次に「特例」とは一体なんでしょうか。
建築基準法・都市計画法には「特例」という言葉はありません。建築基準法（国の法律）に関しては、各地方公共団体（市町村）で法律（条例）を付加することもできますが、それはけして緩和ではなくより厳しい条例となります。
敷地が減ったときに建蔽率等が違反することになることを既存の建物について特例で許す、ということであれば、それは間違いです。あくまでも「既存不適格」でしょうがないけど建物を壊させることはしないのです。しかし、建て替えのみならず大規模な修繕をしようとしても合法的にはできなくなります。
道路巾16ｍについて
これは計画道路の計画幅員が16ｍということであれば基本的には16ｍです。ただし、その道路の位置がはっきりしていないはずですから、道路に提供する面積が減る場合もあるし増える場合もあります。
移転保証について
これは各行政が決めることです。ご自分で確認されることを薦めます。ただし、５坪とか１０坪残っても使えませんので臨機応変に対応してくれるはずです。
また、計画道路を作るのは行政の勝手な都合ですから、ご自分の要望はしっかりと述べるべきです。役所の言うとおりにしなければならないことはありません。（最終的にはそうなるかもしれませんが。）
以上。ちょっとあせったほうが良いみたいですね。

この回答へのお礼

ありがとうございました。日曜日に不動産の説明を聞きました。これから役所等に出向き自分でも確認してきます。
2回にわたりありがとうございました。

お礼日時：2003/10/06 10:26

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/10/03 11:14

建物自体が計画上かかっているのも問題ありますよ。

土地全部であればまだましです。

事業決定したときには、建物は取り壊すことになり、また新たに建てることになり、基本的にはその費用は補償の対象ですが、土地については、事業計画にかかっている部分しか買い取ってもらえませんので、残りの土地はそのままになります（全部は買い取ってもらえません）。

もはや家も立てられないわずかな土地は二束三文になりますよ。
勘違いされているかもしれませんので、一言ご注意を。やはり購入相手から話を聞くのではなく、弁護士なりそのほかの中立な立場の専門家の意見をよく聞いたほうがよいと思いますよ。

No.3 回答者： okmo 回答日時： 2003/10/02 12:56

設計業を営む者です。

まず、都市計画道路について。
この道路がどのような予定の計画道路なのかは市役所等の都市計画課で確認できますので一度ご自分でも確認されてみたほうが良いと思います。配置図・案内図が図面に含まれていると思いますのでそれをお持ちください。
さて、問題の都市計画道路が今現在どのような事業になっているかはわかりませんが、仮に４０年、５０年先にならないと道路にならないとしても，注意してもらいたいことがあります。
４０年、５０年後に道路になった場合、敷地面積が少なくなりますよね。都市計画が変わっていなければ建蔽率・容積率がそのままで敷地面積が減るわけですから、現在、制限いっぱいに建てていた場合には「既存不適格」の建物になります。そして、建て替えをしようと思ったら、現在と同じ規模の建物が建てられません。小さくなります。
用途地域が変わるということも考えられなくは無いのですが，それはとりあえず期待しないで考えたほうが良いと思います。
この辺も含めて都市計画課に確認にいってみてください。
ちなみに、都市計画道路の存在は「最悪でも」建物の「確認申請の審査時」には発覚します。道路条件（敷地条件）を役所は必ずチェックします。
不動産屋と設計担当者の関係がわかりませんが、すくなくとも確認申請提出時には設計者はわかっていたはずです。何かうさんくさい物を感じます。
これからの打合せは、できれば第三者に立ち会っていただき、先方の承認をもらえなくても、打合せの記録をご自分で残すようにしてください。日時・出席者・場所・内容等。
また、今までの経緯を思い出して記録にまとめておくと良いです。特に今回報告があるまで、都市計画道路の件は一切説明が無かったといううことを。
また、はっきりはわからないのですが，役所には弁護士の無料相談とかがあるのではないのでしょうか？（多分）。一度相談されたほうが良いと思います。国民生活センターに相談する手もあります。
とにかく、慎重にことを進めたほうが良いと思います。あせらずに。

この回答へのお礼

丁寧にありがとうございました。早速国民生活センターに相談したのですが詳しくはわからないようでした。

建蔽率の件はこちらからも質問したんですが、担当者には既存のままで大丈夫です。特例がきく？みたいなことをいわれました。う～ん、ますます不安になりました。
あと、もしわかれば教えていただきたいのですが、図面は16Ｍ幅になっています。これが16ｍ以下で道路になる可能性はあるのでしょうか？あくまでも道路ができるるとすれば１６ｍと考えていいのでしょうか？
また移転保証に関してはなにか条件はあるのでしょうか？
よろしくお願いします。

お礼日時：2003/10/02 14:55

No.2 回答者： nobugs 回答日時： 2003/10/01 21:20

非常に難しい問題ですね。

事前に知っていれば、それなりの処置は取れたとおもいなすが。

ここでの都市計画とは、都市計画道路の事と思います。

都市計画道路は、現状では地図上に線が引かれただけでのものです。
事業決定がなされると、取られるのでは無く、基準価格により買収されます。ですから、その時には損失分は補償されるので、現状で損失があるとは決められません。
また、道路の拡張により、道路斜線の制限や用途が緩和され、地価上昇の可能性も持っています。
土地の減少分を事前に購入するのでも、割引交渉はできても、その分全てを要求するのは難しいでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。昨晩、家族で話し合いましたが、白紙にしたところでこちらのマイナスが多すぎるのでまずは建てる方向で不動産屋がどこまで今回の件を重く考えて対応してくれるのか聞いてみようということになりました。それで、こちらが納得できなければ白紙になると思います。それにしても都市計画道路というのは面倒ですね。地図には16ｍ幅の道路予定です。この幅であれば問題ないのですが、（住宅の半分がかかるので）中途半端に数メートル買収されるのが一番怖いところです。ありがとうございました。

お礼日時：2003/10/02 08:59

No.1 回答者： gutugutu 回答日時： 2003/10/01 21:16

納得できないのであれば今回の話を白紙にしても言いといわれました。

「納得のいく説明をしてくれ」って言いたいですよね！
白紙とはノーペナルティってことですか？そりゃあないでしょう！他人事ながら腹がたちます！

まず担当者の上司に話をしてみる。営業所とか支店だったら本社に訴える。
これでぐずぐずした対応なら法的手段しかないと思います。

この回答へのお礼

そうなんです、白紙って？？？って感じです。
相手は業者のプロで、こっちは素人なんで今週話し合いですが不安です。ありがとうございました。

お礼日時：2003/10/02 14:47