物上保証人は大丈夫？

義兄の借金のため、共有名義の不動産を処分
することになりました。
物上保証人になるとどんな影響がありますか？
”保証人”って言うのがとっても怖い響きで
抵抗があります。
名義変更をしようかとも思いますが
贈与税がかなり高くて返済予定の金額が減ってしまうとのことでした。
７００万円位の評価格だとどの位になるのでしょうか？
何か良い方法はないでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： Kashitomo 回答日時： 2003/10/11 15:10

♯２の回答者です。

>上記にある譲渡とは贈与税がかからないんですか？

貴方の質問の＜上記にある譲渡とは＞贈与ですか？売買ですか？を整理してください。
贈与なら、贈与税（義兄が一次、二次に貴方）、売買なら、貴方に譲渡所得税(（売った金額－買った金額－諸経費）×税率)です。別途、どちらの場合も義兄に不動産取得税（県税）がかかります。

そうなんです、「譲渡」だけでは、対価の支払いがあったのか無かったのか等のことが判らないのです。余り表現が広すぎて‥‥‥。登記も、「譲渡」は勿論「無償譲渡」もだめです。
前回の回答で、売買の場合と贈与の場合を分けて回答しました。熟読してください。不動産は高価なので、その移動の原因で税金関係（納税義務者とその額）が変わってきます。

物上保証人になるときであろうと、売買や贈与であろうと、貴方の印鑑証明書とその押印が絶対必要に変わりはありません。今はですが‥‥‥。
けだし、世間で広く行われていることで、当事者の真意を確認する手段として、昔からこの方法が簡単・確実とされてきました（法律や慣習で）。もし心配なら署名・押印するとき、よくその書類を熟読すること、担当する司法書士に質問して名刺をもらっておくことでよいでしょう。

前回の補足説明です。
物上保証人は、その物限りの保証で、後は知りませんで結構ですが、一緒（別途でも）に連帯保証人になることは避けるのがよいでしょう。連帯保証人になると、義兄がその債務完済まで貴方にも責任が発生します。そうです、ほぼ、連帯債務者と同じになります。

前回の回答が長すぎたので、逆に判らなくしてしまったようですね。すみません。今回もですか？　カミサンによく非難されるんです。(^_^ )　

頑張って下さい。

この回答へのお礼

とてもわかりやすく回答して頂きありがとうございました。
とても勉強になりました。
相手方から書類の捺印を急がされていますが
内容をよく確認して納得できた状態で
捺印しようと思います。
無知とは怖いことですね。
いろいろ教えていただき助かりました。

お礼日時：2003/10/13 10:10

No.2 回答者： Kashitomo 回答日時： 2003/10/10 16:39

お困りのようですね。

貴方が共有持分を失うことがあるかも‥を覚悟で、心配することはありません。前回答者とほぼ同じ答えでもあります

>物上保証人になるとどんな影響がありますか？”保証人”って言うのがとっても怖い響きで抵抗があります。

ここが、不明確です。A:未だ抵当権設定していないのか、B:義兄持分抵当権設定の登記は完了していて、貴方の持分の追加を求められているのか、C:既に、所有権全部（貴方の持分を含め）の抵当権設定は終わっているのか‥‥。

物上保証人とは、その物件（のみ）で保証することで、Cの場合は既に保証人になっていますので諦めるしかありません。AとBの場合は今からとなります、断ってもよいでしょうが、義兄や親族との関係により、その多くは承諾します。但し、このとき一緒に債務の連帯保証人を求められたら、こちらは拒否することをお勧めします。そして、通常の競売の場合、競落代金は先順位の抵当権設定等の債権から順に充当されます。

尚、競落代金×貴方の持分＝の金額（原則）を、貴方は義兄に貸したことになります。これを保証人の求償債権といいます。

任意売買（通常の売買）とか、代物弁済が、抵当権設定→競売進行中でも行われることもあります。貴方の持分を残しては通常処分できない（買主が少ない）ので、この時も貴方の協力を求められるでしょう。前回答者のとおりですが、このときも、貴方の持分金額を義兄に貸したことになります。その分貴方にもらえるなら、主張してもよいですが最初から取引が成立しないでしょう。

次いで
>名義変更をしようかとも思いますが

あっさり貴方の持分を義兄に譲渡（贈与）し、あとは好きなように‥‥‥。
案として賛成ですね。但し、譲渡の原因を売買とし、売買契約書を作成し翌年確定申告もする。譲渡所得税がからないように調査（多分、取得額より売買代金が小さい？）しておく。その持分売買代金は、暫く義兄からもらえないでしょうが、それは了解とする。前記と同じく義兄への債権になります。
尚、屋上屋根ですが、親族特に夫婦や親子間は「みなし贈与」で税務署とトラブルになることあるそうです。公正証書で「代金支払い時期特約付きの売買契約書」を作成すれば、税務署了解するとのことです。税理士や関係者と相談してみてください。

>贈与税がかなり高くて返済予定の金額が減ってしまうとのことでした。
もし贈与のときなら、義兄が一時に贈与税を払わねばならないから？と解釈してよろしいですか？
上記の方法なら、贈与でないので贈与税の心配はありません。不動産取得税は（少額です）売買・贈与を問わず義兄に課税されます。

>７００万円位の評価格だとどの位になるのでしょうか？
不動産全部の価格ですか？貴方の持分価格ですか？土地・建物どちらですか？その合計ですか？
土地の方は、所謂、路線価格（別名、税務署価格）で、昔は相当路線価格より高かったのですが、今は、路線価格の0.8から1.2と言われています。正確には、税務署にある１m2単価から計算します。無料で見せてくれます、計算も。予定の贈与額も教えてくれます。建物は、評価額を税務署価格とします。
700万円の贈与で112万円、350万円で26万円が贈与税額です。インターネットで計算できるホームヘージが数多くあります。贈与税で検索してみて下さい。
尚、居住用の不動産等でも、親や祖父母でない貴方からの贈与に特別な軽減はありませんのでご注意。
又、贈与税は、もらった人に納税の義務がありますが、その人が納税しないとき２次的に贈与した人に納税の義務が発生します。

関係者や親族とよく相談して頑張って下さい。「人は、人の中にいて人となる」と誰かの言葉が好きです。余計な言葉でした、ゴメンナサイ。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
説明不足ですみません。
まだ物上保証人にはなっていません。
１年以内にその共有の不動産を売却してその代金を借金の一部に当てると言う契約書の物上保証人の欄に署名と捺印を頼まれています
法律のことは何もわからないので心配でした。
共有の不動産に関しては差し上げるつもりでいたので
お答えいただいた内容からすると物上保証人に
なってもいいのかとも思いますが、実印押すのは
なんとなく抵抗ありますね。
不動産は土地だけです。７００万円とは持分ではなく
全体です。
不動産を譲るだけでなく税金までも私どもで
支払うのは困ります。
上記にある譲渡とは贈与税がかからないんですか？
ほんとに無知ですみません。

補足日時：2003/10/10 21:20

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2003/10/10 08:23

＞義兄の借金のため、共有名義の不動産を処分することになりました。

と云うことなので、その不動産はmukamukaさんと義兄との共有のようです。
そして「物上保証人になるとどんな影響がありますか？」と云っておられるので、まだ、物上保証人となっていないようです。
物上保証人とは、上記のような共有の場合には、義兄が借金し、抵当権を設定するには、義兄の持分権だけに抵当権を設定すればいいわけですが、それでは担保価値が極端に低下するためmukamukaさんの持分も一緒に抵当権を設定します。
そのように義兄の保証人となったわけではなく抵当権の設定登記だけを承諾した場合を物上保証人と云います。
この場合、mukamukaさんは借金したわけではないので返済義務はありませんが義兄が返済しなければmukamukaさんの持分権も一緒に競売になります。そのうえでみますとmukamukaさんも返済義務があるようにも見えます。
なお、現在、mukamukaさんが物上保証人となっていなければ義兄の持分をmukamukaさんに移転登記できますが、物上保証人となっているなら所有権移転しても全部が競売となります。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
まだ、書類が届いただけで物上保証人になった訳ではありませんが、共有の不動産に関しては、譲るつもり
でいますので、上記のようなことであれば
物上保証人になってもさほど心配はないんですね。

お礼日時：2003/10/10 21:16