贈与税と相続財産での住宅ローン返済

Question

専業主婦です。

父がなくなり預金などを相続しました。
そのお金で気軽にローンの一括返済をしていまいましたが、後で贈与税がかかるかもしれないことに気づき青くなっています・・・

いろいろネットで調べたところ、不動産登記の持ち分を出資相応に変更すれば多額の贈与税はかからないようです。

比率で言うと、夫４割　妻（私）６割となります。

１．このように持ち分を変更したとして、将来、どちらかが亡くなった時に贈与税がかかる可能性はありますか？

不動産を購入した時に、出資分の通りに登記をしないと贈与税がかかるかからない、という話をされたのを何となく覚えています。

２．不動産登記の持ち分変更の費用は居住用であれば不動産価格X０．３％であるとネットで見つけましたが、これがかかる費用として正しいでしょうか？

２．私は５年前に正社員をやめ、最近はアルバイト程度で基本的に主人の収入で暮らしています。
こういった場合でも夫婦間で贈与税は発生するのでしょうか？

どうぞよろしくお願いします。

hata79 · Accepted Answer

連帯債務者が債務の残高を払うということはよくある話です。
いつか自分が払わないといけないなら、利息が膨れ上がらないうちに払ってしまおうという判断です。
ところで、これが税金の世界では「贈与」となってしまうことがあります。
贈与税の対象とならない場合は、
１債務者に返済能力がなくなってしまい、連帯債務者が払った場合。
２債務者に連帯債務者が求償権の行使をした場合。
です（債務者とは夫、連帯債務者はご質問の場合は妻）。
言い換えると、
夫が無財産で妻が払った債務額を返済することができない場合は「贈与税」はかかりません。
妻が夫に「貴方の借金を払ったんだから、ちゃんと私に返してよ」と求償権を行使すれば「贈与税」はかかりません。

夫所有の財産のうち２，０００万円相当額分を自分のものにすれば代物弁済になるので、求償権を行使したということになります。２，０００万円相当額を妻に譲渡するのですから、譲渡所得は発生しません（利益が出てないからです）。
一度弁済してしまったものを無かったことにすることもできるでしょう。
「夫の借金の返済に充ててしまったが、贈与税がかかることがわかったので、取りやめする」ことができるからです。
贈与税の申告書を出すまでは、これが出来ると国税庁長官が通達してます。

ローンを返済してしまうだけの資金が夫婦にあるのに、借金を抱えているのもシャクですから、返済をしてしまって、妻が返済した額だけ、家と土地の所有権を移転する方法もあるわけです。
妻の持つ求償権の行使により、夫の所有物を妻のものにします。
おそらく代物弁済として所有権移転するのかなと思います（登記の専門家ではないので、所有権移転原因はこれになるという回答を持ってません。すみません）が、その点は司法書士に負担が少ない方法を相談されるとよいと思います。

不動産の持分をいじるなどせず、うっちゃっておくという選択もありです。
不動産の所有権移転は他回答者様の言われるように当局の目に必ずつくからです。
でも、私は
「相続で現金２，０００万円が手にはいったので、夫の債務を返済して、その代物弁済として、家の共有持分を増やしてもらいました」で理屈は通ると思いますよ。
税務当局は現金の動きを把握しにくいのは事実です。
貴方が貰った現金をどう使おうが税務当局には「まずわからない」です。
しかし、万一「２，０００万円の一括返済がされた。妻が贈与した」と判明すると、贈与税は高率ですから、負担が相当大きくなります。無申告加算税や延滞税もついてしまいます。
そのような、精神的な負担をもってると、例えば確定申告すれば税金が戻ってくるとわかっていても「税務署はあかん。目をつけられないように影で暮らさないといかん」という理由で権利放棄を選択してしまう可能性もあります。

税務署から電話が来た、などと云われたら「しまった～」という声と共に「ど、ど、ど、どんな御用事でしょうか」とあわてて対応しないとなりません。
キチンとしておけば、犯罪者のような気持ちを持たなくても済みますので、税理士や司法書士に相談をされるとよいと私は思います。

ちなみに２千万円の現金贈与にかかる贈与税は、７２０万円です。
「ばれて、もともと」というには、余りにもリスキーでしょう。

hata79 · Answer

問合せです。
１元々夫婦共有財産なのですね。
　夫が４０％、妻が６０％の持分だとして、次のどちらですか。
　Ａ　妻の６０％分の代金は既に支払い済みで、夫の４０％分の代金をローンで支払っている。
　Ｂ　妻の６０％分と夫の４０％分の支払い両方ともそれぞれローンで支払ってる。
　　つまり、夫が４０％分の支払を夫名義でしてるとともに、妻は６０％分の支払いを妻名義で支払ってる。
　　妻名義で支払うといっても、妻は収入がないので、夫から貰った資金を妻が妻の口座にいれてそこから支払ってるという状態。
　上記のＡ，Ｂどちらでしょうか。

２実際にローンの一括返済をした額はいくらですか。

mnb098 · Answer

書いたことを整理してください。もともとローンで購入したときに夫婦の持分を共有にしていたということでしょうか。
それとも夫単独の所有・単独ローンを妻が相続で得た資金で完済したということでしょうか。

何年経過しているかわかりませんが、４割程度までを支払いしてきて６割残債を今回完済したように読めます。

夫婦ともに収入がありローンの借主が連帯債務者となっていたなら、どちらが払おうが問題ありません。
厳密には贈与は発生するという解釈はありますが、では今の収入状況で生活費も贈与としますか。

住宅ローンは「連帯して」負担していたのですから持分相当の負担ではないのです。
夫が６割、妻が４割の負担ではありません。連帯して１０割の負担ということをローン契約には書いてあります。

ここで夫婦間で持分を変えるなんて馬鹿なことはやめましょう。自ら税金を納税したいので役所に捕まえて頂戴ということと等しいことです。
登記が変わるとまず市の資産税課に報告があります。次に税務署に連動して報告があります。
登記の原因が贈与・売買などであれば、ご馳走様ということになります。

相続資金であっても夫婦間で買い取った証拠はありますか。資金は夫の口座を経由していますか。司法書士にどのようにしてもらうつもりですか。完済のあとづけで登記しても意味ないですよ。
「下手な考え休むに似たり」と申し上げます。

mukaiyama · Answer

＞ローンの一括返済をしていまいました…

夫のローン残を妻が一括返済したということですか。
それで、それは今年の話ですか。

＞後で贈与税がかかるかもしれないことに気づき…

今年の話なら、贈与税の申告と納付は来年 2/16～3/15 です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

＞不動産登記の持ち分を出資相応に変更すれば多額の贈与税はかからないようです…

そのように登記替えもしてしまったのですか。
それなら贈与税の心配は要りません。

＞将来、どちらかが亡くなった時に贈与税がかかる可能性はありますか…

亡くなってから発生するのは相続税であって、贈与税は全く無縁です。
しかも、相続税が実際にかかるかどうかは、そのときまでにいくらの財産を蓄えるか分かりませんし、そのときの法律がどうなっているか分かりませんので、現時点では何とも言えません。

＞私は５年前に正社員をやめ、最近はアルバイト程度で基本的に主人の…

そういった個人的事情は、贈与税がかかるかからないの判断には何ら考慮されません。

＞こういった場合でも夫婦間で贈与税は発生するのでしょうか…

登記を実態に応じた割合に変更したのではないのですか。
しないのなら、もらったほうに贈与税の申告と納付の義務が残ります。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

贈与税と相続財産での住宅ローン返済

連帯債務者が債務の残高を払うということはよくある話です。

問合せです。

この回答への補足

書いたことを整理してください。

この回答への補足

＞ローンの一括返済をしていまいました…

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