大森駅付近の新築ワンルームマンション投資

Question

28歳　会社員（男）です。

会社名は一応伏せておきますが、最近大森駅近くの新築マンション投資の話を持ちかけられまして、営業の方からどういうものか2回説明を受けました。

これまでマンション投資はおろか資金運用など全くやった事もなく、せいぜいボーナスが出たらとりあえず半額くらいは貯金に回すくらいしかしてこなかったので、1回目は話していることの半分くらいしか理解できずに説明が終わりました。
その後自分なりにネットでマンション投資について調べて、質問事項をまとめて2回目の説明で質問してみたのですが、一応全部キチンと回答してくれました。

営業の方の話だけを聞くと、流石営業トークが上手いのか非常にお得に感じてしまうのですが、果たしてこの歳でマンション投資に手を出していいものなのでしょうか。個人的には将来に向けて何か資金運用が必要かなあと漠然に思いつつも、まだ未婚でライフプランも定まっていないときに2000万円以上の、しかも自宅じゃないローンを抱えるのはちょっと怖いなと思うのですが……。

ちなみに家賃は7万3千円（＋管理費7100円＋修繕積立金2000円）で、新築直後は入居者が入るまで会社が家賃保証、入居率は会社が運営するマンション全体で98％（資料をチラッと見せてもらった感じでは大体が95～100％、最低でも90％の入居率でした）

あと、生命保険効果、普段は数字上は毎月数千円の赤字だけど逆に確定申告で税金の一部が還付される、預金や年金よりはるかに利率がいい、ローン完済後もマンションという資産が残るというマンション投資での決まり文句は言われました（＾＾；

何分投資に関しては完全な素人ですので、もし何かアドバイスがありましたら是非ともご教示をお願いいたしますm（＿　＿）m
（メリットは営業の方からさんざん聞いたので、逆にデメリットや注意点を聞きたいです）

kamaryu · Accepted Answer

ローンを組んでマンションを買うことを投資とは言えません。
財産ではなく負債を持つだけで、儲かるのは販売会社だけですよ。

家賃７万３千円は将来にわたって保証されるわけでは有りません。
空室になればローンと管理費修繕積立金の支払いがど～んと圧し掛かってきます。

ワンルームマンションは入れ替えが激しくて、退去するたびにリフォーム費用が掛かってきます。
もちろんオーナー負担です。
修繕積立金が安すぎて、１５年後の修繕時期には追加の出費が予想されます。
この修繕積立金は建物の修繕に使われるもので、室内の修繕はオーナーが自前でやらなければなりません。

家賃収入が無くても楽にローンを支払えるのなら止めませんが、投資はできるだけ現金で始めた方が良いですよ。
場所が良くて程度の良い中古マンションを現金で買うのです。

家賃でローンが支払えるならまだしも、最初から持ち出しが有るなんてあり得ません。
このような新築マンション投資で自己破産する人がたくさんいるのも事実です。
確定申告で税金が戻るということは賃貸事業が確実に赤字だからです。

私も７万３千円で貸している１ＬＤＫのマンションが有りますが、元手は約４００万円です。
それでも空室になれば約２万円の持ち出しになるので心穏やかではありませんよ。

testman199 · Answer

>うーん、ではなぜ素人の自分にこの話を持ってきたのか気になりますね（＾＾；　何か訳かからくりがありそうですが…。
何を勘違いされているかわかりませんが
貴方に紹介されたのはもうからない利回り5%で

私が来ないといったのは利回り10%以上です

treeboy · Answer

以前、しつこいマンション勧誘を受けました。中には悪質な者がいて不愉快でした。
別の回答者様が書かれているように、本当に儲かる投資話なら自分の親兄弟、親友に勧めます。
ネットで調べてみるとわかりますが、ほとんど失敗し後悔している人がたくさんいます。
家賃保証をうたい文句にしていますが、会社が倒産しても保証してくれるのでしょうか。
私ならやりませんし、知り合いに迷っている人がいたら止めさせます。

testman199 · Answer

最低でも10%
でも、このくらいの物件だと、営業が持ってきてくれることなんてありません
素人に無理な営業しなくても売れますから

testman199 · Answer

>2000万円以上
>家賃は7万3千円
ここしか読んでません
表面利回り5%以下！！
営業マンにバカにされているとしか思えません。

大森駅付近の新築ワンルームマンション投資

ローンを組んでマンションを買うことを投資とは言えません。

>うーん、ではなぜ素人の自分にこの話を持ってきたのか気になりますね（＾＾； 何か訳かからくりがありそうですが…。

以前、しつこいマンション勧誘を受けました。

最低でも10%

>2000万円以上

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>うーん、ではなぜ素人の自分にこの話を持ってきたのか気になりますね（＾＾；　何か訳かからくりがありそうですが…。