分譲賃貸のオーナー変更について - 不動産賃貸 - 教えて！goo

No.２の方が詳しく書いておられますが。
通常なら１０万円の家賃が取れるといころを４万円で貸すという事になると、その状態では売れにくくなるんですよ。買主もその賃貸契約を引き継がなければならなくわけですから。
つまり、おそらく抵当権の実行、競売にされてしまう物件で、それまでに少しでも家賃を稼いでおこうという事だと思います。
まともな物件ではないですが、そんな物件を扱う不動産屋もまともではないですね。

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元業者営業です

あくまで、その売却が「通常の売買」である事が前提として・・・

まず、売れる前に貴方が契約した場合は新しいオーナーは、貴方と前オーナーが交わした賃貸借契約の内容を当然に引き継がねばなりません。

つまり、家賃４万で契約した場合は新しいオーナーになっても４万円。
更新料、退去条件等、その他の条件も全て一言一句変わることなく契約を引き継ぎます。
これは更新時でも同様。
更新時に新オーナーから「家賃値上げ」等の要求があっても、それを受け入れる義務はありません。
民法上、契約とはどちらか一方の要求で内容を変更することは原則できないからです。

なので、仮に契約条件の変更、退去を新オーナーが要求してきた場合、全ての主導権は賃借人である貴方にあります。
極端な話、立ち退き料を１億円希望すれば、それが払われない限り貴方は出て行く必要はありません。
（まぁ、通常相場は家賃の６カ月分～ですが）

ただし、これらは賃借人が「善良なる賃借人」である場合だけです。
「賃料滞納」「犯罪」「迷惑行為」があった場合はダメ。

さて、問題は売却が「通常の売却」ではなく「抵当権の実行によるオーナーチェンジ（競売等）」の場合です。

この場合「貴方の賃貸借契約」と「抵当権の設定」のどちらが先かで結果は１８０°違います。

●貴方の賃貸借契約が先の場合
→通常の売却と同じ。内容は前述の通りです

●貴方の賃貸借契約より物件の抵当権設定が先だった場合

この場合、そのままその部屋に同条件で住めるかどうかは「新オーナーの胸三寸」です。
もし「出て行け」と言われたら最長で６カ月しか住む事ができません。当然、立ち退き料も無し。
どうしても住み続けたいという場合、新オーナーの定めた条件でしか契約できません。

この「抵当権設定あり・無し」は契約前の重要事項説明で説明されますので、決して聞き漏らさないで下さい。

長くなりましたがご参考まで。

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契約更新の際に相場通りの家賃の変更を求められる可能性は多々あります

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