住宅ローンの返済義務と名義変更

Question

色々検索してみましたが答えが見つかりませんので、アドバイスよろしくお願いします。

婚約している妹（２４）が、結婚後の住まいとして、マンション購入を検討しています。
金額は2350万で、35年ローンです。

住宅ローンの審査は通り、マンションは完成待ちといった状態です。

私の不安点は妹の名義でローンを組むことです。
今は働いていますが、若いですし、妊娠、出産も、結婚後すぐになるのではないかと思っています。

２人になぜ
彼氏（２８）の名前でローンを組まないのか？と聞いたところ

１）以前に消費者金融からお金を借りたことがあり、完済しているが、彼氏の名前で審査にだすと金利が高いローンになるので、不動産屋に妹名義でと薦められた。

これは、普通にに借りて、返済していても、そういうものなのでしょうか？
彼氏は先5年は金利の安いローンは組めないといわれたそうです

２）5年後には夫にローン、不動産とも名義変できるので。と不動産屋に言われたから問題なしと、言い切る二人、そんなに簡単に名義変更は可能なのでしょうか？
可能な場合諸費用等も教えていただけると助かります

ネット等で調べると簡単にはできないと書いてあることもあれば、できますよと書いてることもあり、混乱しております。

３）妹が５年以内に妊娠、出産して専業主婦になることは可能か？

「働くのが辛くなったら働かなくてもいいよ」と言う彼氏。
それはローンを払っていく上で無職orパートになるのは可能なのか？

深く考えすぎなのかも知れませんが、不安でしかたないです。

アドバイスよろしくお願いします。

oyazi2008 · Accepted Answer

1）たぶん借入れ履歴があるのではなく延滞歴があるのでしょう。5年間は組めない・・・・からそうだと思います。もしくは現在も利用中かのいづれかです。
2）これは、他の銀行などへ借り換えということでしょう。1）の状況から、余程ご主人となる方が改心しないと、若いでしょうから5年後も申し込み資格無し・・・の可能性が高いです。
まあ、借入れなどしない様な生活になりローンがＯＫになったとして、借り替える際に、同時に返済します。また2分の1程度の持分を有することが必要となりますので、妹さんから2分の1を譲渡する形になり、登記費用がかかります。居住用財産ですからざっと10万強ぐらいでしょうかね。他に銀行などの借入れ費用がかかりますから、2300万程度借り換えすると50万から70万程度（銀行による）かかるかと
ここで問題となるのが、その時妹さんが子育てなどで働いていなければ、そのご主人さんだけの収入で借り換え可能か？またその場合はすべての持分を譲渡となります。
現実的にもう契約済みなら後戻りはむずかしいでしょう。二人は夢いっぱいでリスクなど考えもしないでしょうし、外野の意見を聞く耳も持たないでしょう。
たぶん妹さん名義のまま・・・・・になると思います。妹さん名義のまま仕事をやめて、ご主人さんが実質支払っていても差し支えはありません。
嫌な言い方しますが、妊娠していなく、若くして結婚前に住宅買って、そのままうまく行く家庭ってあまり多くありません。あくまで少ない経験上の話ですが・・・・・・3年以内に売りたいって相談あるのでわかるんですよね。どちらかが堅実だとそうはならないと思うのです。一番心配なのはそこでしょう。マンションと借金だけ残されたらと、お姉さんのご心配察します。

-phantom2- · Answer

まず妹さん名義で借りようと、旦那になる人名義で借りようと、借りてしまえば同じ事。

ようするにこれから滞納せずに３５年完済すれば良いだけの事です。

逆に言えば妻名義のローンだろうと、それを旦那に変更していようと、将来にそれを滞納するような事態になれば、最終的には差し押さえ競売になるって事です。これだけを肝の命じていればOK。

二人で住むマンションを買ったんですから、どっちの名義で借りた云々ではなく、世帯の家計から住宅ローンは払うものと考えるべきでしょう。

つまり妻の収入も夫の収入も合算して、その中から払う計算をするものです。

貸した銀行からすれば、滞納なく返済が続いているなら、誰の給料から返済されているかなんて気にしません。要するにちゃんと返して貰ってさえいれば良いのです。

1）についてはその通りです。
消費者金融から借りるって事は、その人の収支はその時点で赤字ってことです。
個人で収入以上の支出をする人を銀行は信用しませんから、住宅ローンのような低利の貸出は極めて通りにくくなります。
ちなみにメガバンクでは消費者金融の借入履歴があるだけで門前払いの可能性高しです。

2）についてですが、「5年後には夫にローン、不動産とも名義変できるので。」なんて言うのは不動産屋の単なる売りたいがための営業トークです。

その言動に不動産屋は責任を持つはずがありません。
まず５年後にローンが旦那で組めるなんて、なぜ不動産屋が言えるのですか？不動産屋は銀行ではありませんよ。
５年後の旦那がローンの変更が出来なかった時に不動産屋に言ったらなんとかしてくれるでしょうかね？　言った言わないの水掛け論をやるのか、そもそも今の不動産屋の担当者なんてその頃には辞めて居ないかも知れません。

3）については前述しましたが、妊娠、出産、専業主婦、どれもご自由に。要するに滞納しなければ良いだけのことです。

sacra-home · Answer

１）消費者金融からの借入（もしくは借入履歴）がある時点で、銀行によってはアウトです。

２）その時の夫の収入、借入状況などから、可能かどうかと言われると、可能性はあります。としか言えません。銀行にローンの申込をした時点で、「なぜ当初は夫名義で買わなかったのか？」と聞かれ、少し怪しまれるところからの審査スタートとなるでしょう。
また、担保評価に関しても、現時点の担保評価より5年後には価値が下がってくる（不動産の相場が5年間一定と仮定しても、建物の評価は確実に低下）。その一方で、ローンの残高は当初5年ではあまり減らない（最初は利息分が多い）ので、購入時に自己資金をある程度入れているなら大丈夫ですが、物件価格の満額近くのローンを組む予定なら、途中で一部返済しないと、担保評価がでなくて借入できなくなる可能性が高い。

３）可能です。
　一旦ローンを組んでしまえば、転職しようが退職しようが、銀行からしたら、延滞無く返済していてくれれば何も文句はいいません。要は妹さんが働かなくなっても、家計全体として返済していけるかどうか、がポイントです。

以上、あくまで客観的な立場からの意見です。

蛇足ながら、個人的な主観を交えると、
＊一度消費者金融に手を出した人は、2度目がある可能性が高いので、お金の管理に関して旦那さんは「ほんまに大丈夫？」
＊「5年後に借り換え大丈夫」（どんなニュアンスでの発言かはわかりませんが、）という事を言う不動産屋も、「ほんまに大丈夫？」
と、思います。

住宅ローンの返済義務と名義変更

1）たぶん借入れ履歴があるのではなく延滞歴があるのでしょう。

この回答への補足

まず妹さん名義で借りようと、旦那になる人名義で借りようと、借りてしまえば同じ事。

１）消費者金融からの借入（もしくは借入履歴）がある時点で、銀行によってはアウトです。

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