中古住宅の築年数と土地価格

現在借家に住んでいるのですが、今回の震災で引っ越さなければならなくなり、中古住宅購入を考えてます。

現在検討しているのが、Ｓ４９年築の木造住宅で、土地面積が約７７坪、４ｍの道路に接していて、価格が１３００万円です。

田舎なのですが、学校が近いので良いかなぁと考えておりましたが、Ｈ２２年の路線価を見ますと、２６２００円となっております。

不動産屋いわく、「売る方は出来るだけ高く売りたい」「買う方は出来るだけ安く買いたい」というのは当たり前の事です。
ただ、理由もなく　「できるだけ安く買いたい」　と　申込んだ場合は、断られるケースが多い。

と言われました・・・

中古住宅とは言え、Ｓ４９年築の住宅で価格がちょっと高いと思うのですが、妥当な価格でしょうか？

この文面だけではわかり辛いと思いますが、ご意見頂けたら幸いです。

よろしくアドバイスお願いいたします。

No.5 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/09/12 07:46

土地の価値は、路線価だけでは判断できません。

一番の基準は近隣の売買事例との比較です。

建物の価値は、どれだけ手入れしてあるか、丁寧に使われているか、見た人でないと判りません。

他の方の回答にあるように、耐震診断は必要かと思います。

No.4 回答者： oo14 回答日時： 2011/09/11 15:30

路線価からいくと950万円の土地と300万円の家ですか。

家分が高いような感じもしますが、まさかまったく手を入れていないわけでないでしょうし、
改装に２００万円ぐらいかけておれば、そんなものでしょう。
後、近辺の公示価格等がわかれば調べてみることと、字際の売買価格ですね。
１年売れなかったら、１割でも２割でも交渉できます。
（現在がその価格で売り出して、すでにどのくらいたっているかということも参考になります。）
今回の震災でまったく影響のなかったところの物件なのか気になるところですが、
この当時の耐震基準で建てられたまま耐震補強等がなされていないなら、
もし、仮に大きな地震がくると住めなくなるかもしれません。
あなたが思う金額とその理由を提示すれば、根拠を示してくれるか、
交渉ですから、大体その間に落ち着きそうな金額を提示すること、
そしてそのお金の準備はどういう方法で、いつ可能であるかを示せば、
道義的に他の客と交渉に入ることはすくないでしょう。
そこまで話を進めていなければ、話がまとまりそうな方の方に
決まると思います。
いくらか見てこられた結果でのかってみようかという物件は
そうそう現れるものではないです。市場価格から大きく乖離している雰囲気でなければ、
出会いを大切にして、価格はお互い納得がいく方向で合わせていけば、双方の適正価格に
落ち着くのでは。（相手も不動産屋さんがおられたら、お互い言いたいことを言い合えます。
ガンガン主張しても、うまく丸くしてくれるはずです。
取り持つだけで、４０万円ももらうのですから。

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2011/09/11 15:29

建物は築40年近くになるので、価値なしということでいいでしょう。

土地の値段は路線価から計算すると６６０万くらいですね。

昔は実勢価格の７～8割程度が路線価と言われていましたが、最近は土地が安くなって、路線価以上の値段で取引されるのは人気のある一部の地域だけです。その理屈から言えば６６０万でも高いと思いますが。

売値を付けるのは売主の自由です。本当に私が言う程度の価値しかないのにそんな値段を付けているとしたら、事情があって高く売らないといけないか、「その値段で売れたらいいし売れなくても別にいいし」というところか。

いずれにしても話にならない差ですので、その物件はやめておいたほうが良いのではないですかね。
本当に高過ぎるなら、売れずにそのうち値段を下げてくるかもしれないし。

ただし、震災の影響で一時的に取引が活発になっていて値段が上がっている、という事はあるかもしれませんが。

No.2 回答者： kei1966 回答日時： 2011/09/11 15:15

値引きの理由を理論づけろ、という意味なのでしょうか。

宅建業でもなく、鑑定士でもありませんが安くしてほしいとして私なりに・・・・。
路線価は公示地価の８割とききます。
すると土地の価格は8,350,000円位。建物の価値が465万ですね。道路つけも４ｍならたいしていいわけではありません。
そして、建物の耐用年数は木造で20年。30年以上過ぎてますから価値ゼロのはずです。
それでも価格を少々いれて売買するのが多いようにかんじています。
それにどれだけ便利で路線価よりもいい土地なのかはわかりません。

また、通常これだけ古ければ土地の価格から取り壊し費用を引いて交渉できますから150~200万引いてもらう交渉はできるでしょう。
そうすると、最小価格で635万ですね。半額です。でも言った途端相手に嫌われそうです。
あとは、欲しい人と売りたい人の交渉の余地です。欲しきゃ高くても買え、売りたきゃ安くしろとなるわけです。どのくらいならあなたが買っていいと思うかにもよるでしょう。

友人はそのくらい古~い建物をそれでもある程度修繕してくれるという条件で300万で買いました。
近くの方は土地プラス150万で買いました。950万の古家付土地を600万まで下げさせたようです。
あとは交渉次第ではないでしょうか。結構高すぎるとは私も感じるのでこの案件では下げてくれても1000~1050かなって想像します。3桁目標ですね。

この回答へのお礼

やはり高額っぽいですね…

立地条件はこの辺りとしては平均的？だと思います。

路線価は公示地価の８割とかって言うのですね、知りませんでした。

隣に同じくらいの面積の売り地があり、９００万円ちょいで売りに出てました。

kei1966さんがおっしゃっている土地の価格、8,350,000円位という計算はあっているような感じですね！

取り壊し費用ですね！そういう発想はありませんでした。

これでもう少し交渉がんばってみます！

ありがとう御座います。

お礼日時：2011/09/11 15:51

No.1 回答者： mukumuku69 回答日時： 2011/09/11 14:54

私は田舎暮らしで、田舎の価格より高い印象がありますが、

立地条件がいいのでしょうか？

他の不動産屋も巡ってみたり、
新聞の不動産広告や
法務局で一般不動産入札を探して、安く入札できないか

探してみる時間があれば、
アパートなどとりあえず入って絶対頑張った方がいいです。
安い買い物ではないので、
じっくりいってください。

この回答へのお礼

アドバイス有難うございます。

今の借家の更新が今年の１２月で、大家に次の更新は出来ないと言われました。（震災で家屋が一部損壊と判定されたようです）

私としましても、もし、万が一、倒壊等で私達に被害が及んでも責任の追及等はしないので、もう少し住まわしてもらえないか交渉したのですが無理でした。

アパート等も探してはいるのですが、当方の住んでいる所は震災（津波）で
多くの方々が入居してしまい、なかなか見つからないのが現状です。

仮住まい・中古住宅購入の両面で現在考えております。

最近手詰まり感が出てきて、現実逃避してしまいそうなので、初めてネットで質問をしてみました。
色々な方々の意見・アドバイスを参考にしたくて・・・

お礼日時：2011/09/11 15:41