建物面積と(延べ）床面積の違い

これらに違いはあるのでしょうか？

No.7 ベストアンサー 回答者： hougai33 回答日時： 2011/09/23 17:44

No.4です。

なるほど、No.5さんへの返答でやっと質問の趣旨が理解できました。ごめんなさい。


「不動産売買や不動産登記」と「建築」は、やはり別の観点で考えなければならないと思います。

登記を含め不動産に関わる事は、民法と密接な関係があり（建築に関する規則も然りですが）、「権利の主体」に重きを置いているのではないかと思います。

マンションなどの区分建物の登記は、壁芯ではなく内法（内壁）で床面積を出しますが、専有部分と共用部分の権利を明確にしていると言えると思います。
規約によって共用部分とされた、専有部分に通ずる廊下や階段室等の共用に供されるべき部分は区分所有権の目的となりません。
（壁に関してはどちらに属するのか判例はないようですが、壁自体は共用部分、壁の内側の内装部分は所有者の専有部分と考えるのが妥当です。）

不動産取引や登記に関してはそのような権利の主体（民法総則）に重きを置いていると思われますので、建物そのものに関する規則である建築に関する決まりごととは、ある部分は根本的に切り離して考える必要があるのではないでしょうか。

建物面積という表現ですが、表示の登記には地積測量図や建物図面というものがあり、その書式を元に登記がなされていますね。
そのような登記上の書式や今までの慣習から、不動産にたずさわるサイト等は、そのような表現をもしかしたら使っているのかもしれませんね。経緯は定かではありませんが、登記に関するその表現に問題はないように思います。


どちらにしろ、皆の生活基盤においての人々の生活の快適性や健康、安全等を考慮した街造りをめざすための建物造りである建築と、「個々の権利の保全を目的とした」不動産登記や取引は、似かよった部分が当然あるにしろ、違った規則・基準なのであり、建築基準法等との完全一致を求めること自体が混乱する要素となってしまうと思います。

建築に関する規則は、その建物自体が他の建物や周りで生活する人々に影響を及ぼすため、公共の福祉の制約を受けている規則ともいえ、権利状況・物理的状況を記録し、個々の財産や権利等を保全・証明するための不動産登記法や区分所有法とは根本的に異なります。

同じように建築にも当然のこととして権利等の法的要素はあるにしろ、目的が違う規則同士を完全一致、統一させなければならないわけではなく、登記には登記の、不登法には不登法の決められた規則があり、民法の一物一権主義の例外をなすために区分所有法が民法に優先することによって個々の区分所有者の権利を守る規則となり、また、建築には建築の規則を設けることにより、社会全体の利益と秩序を守って円滑に運営しているのだと思います。

建物面積というものが、不動産に関する規則で定義されているのかは聞いたことがない案件なので私には分かりませんが、建築基準法と異なる表現自体は問題ないはずです。不動産登記法等で別の表現が定義されているのなら別ですが。


またまた回答にはなっていませんが、ご了承下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

>建物面積というものが、不動産に関する規則で定義されているのかは聞いたことがない案件なので私には分かりませんが、建築基準法と異なる表現自体は問題ないはずです。不動産登記法等で別の表現が定義されているのなら別ですが。

自分が知りたかったのはこのことなんです。
レインズ登録時には建物面積で入力しますがレインズは法律で定められた媒体なので
レインズで表現しているということはどこかで定義されているのかなと思い知っておられる方はいないかなと。。。
この建物面積と言うものが建築屋にはどうもしっくりこなくて。
不動産カテで聞こうかとも思いましたが、
不動産の方は逆に法的な考え方はあまり気にせず慣例で判断しているのではと思い
こちらで質問しました。
たぶん建築面積で回答してくる方もいるかなとも思ったのですが
建物面積を建築面積で回答してくる方は建物面積の表現を知らない方だと思うのであえて説明することもないので回答できる方を待っていました。
建物面積は建築面積ではなく考え方は床面積ですが、基準法で定義している床面積と不動産で扱う建物面積とは微妙に違うのではと思い、その辺が知りたかったのです。
レインズ入力で一番悩むのがビルドイン車庫の扱いなんですよね。

お礼日時：2011/09/23 18:58

No.8 回答者： inon 回答日時： 2011/09/24 13:46

NO.6です。

失礼しました。読み違い書き違いです。
スルーしてください。

No.6 回答者： inon 回答日時： 2011/09/23 17:01

[建物面積は基準法には定義されていません。

]？？？？
あらあら　建築基準法施行令第2条第2項　建築面積・・・・

この回答へのお礼

はい、定義されていませんね・・・

お礼日時：2011/09/23 17:26

No.5 回答者： shorun 回答日時： 2011/09/23 08:28

専門家ではありませんが、

「建物面積」という用語は、建築確認申請または建物登記には使用しません。、
「建物面積」は下記URLに出ていますが、法的根拠があるかどうか私にはわかりません。
http://my-home.yt7.net/073.html

この回答へのお礼

ありがとうございます。
専門家でない方の方がよくご存知で。。

建物面積は基準法には定義されていません。
しかし施工床などの表現もそうですがリンク先にあるように不動産等の表示では
建物面積と言う言葉がよく使われ、これは素人間だけで使われる用語でなくレインズなど
公的な表示にも使われていますのでその定義がはっきりわからないと不当表示
となってしまうおそれがあるのではないかと思います。
容積率算定用の床面積と同じなら緩和規定も考慮するのか？
1/5車庫緩和や1/3地下緩和。
ピロティーの扱い。
またバルコニーは２ｍ超えると残りの部分は参入するのか？
マンションは通常内法面積で登記簿面積は容積算定用の床面積よりも５％ほど小さくなりますが建物面積はどっちで扱っているのか？
基準法上小屋裏扱いとなるロフトやグルニエの床面積は含むのか含まないのか？
等々・・・

根拠法はなくても単に床面積と言うだけでは上記のように
容積率算定用床面積や登記簿面積は微妙に扱いが違うので
どこかでルール付けがなされているのかなと思っているのですが。
でないと不動産売買などの場合に不当表示や消契法の誤認取消し等に関わってしまうのでは
ないのかなと思うのですが。

お礼日時：2011/09/23 10:33

No.4 回答者： hougai33 回答日時： 2011/09/23 05:37

すでに回答は出ていますが、建築面積は最も大きい水平投影面積のことをいいます。

玄関ポーチに柱がある場合は、柱の中心線まで算入します。
ピロティは、一般的に通行部分として床面積には算入されませんが、建築面積には算入されます。
地階の地上に突き出た部分は、GLから1ｍを超える部分は建築面積に算入されます。

その他、これ以外にも決まりごとがありますが、一言で定義が云々というより、一つひとつの物事が細かく規定されているのです。
それはもちろん建築面積などに限ったことではありません。

質問者さんもそれは分かっていらっしゃるようですし、これ以上の細かで複雑なことは専門家に任せてはいかがですか？

この回答へのお礼

ありがとうございます。

>すでに回答は出ていますが

いえ、出ていませんよ＾＾；
建築面積のことは聞いていません。
建物面積のことを聞いているのです。

お礼日時：2011/09/23 10:04

No.3 回答者： n-space 回答日時： 2011/09/22 15:36

建物面積という呼び名は正式にはありません。

建物の、延床面積という意味なのか、
建物の建築面積という意味なのか。

延べ床面積と、建築面積の違いであれば、No.2さんの回答どおりです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

延べ床面積と、建築面積の違いではなく
建物面積が厳密にどこを定義しているのか知りたいのです。

お礼日時：2011/09/22 20:38

No.2 回答者： inon 回答日時： 2011/09/22 15:12

建物面積・・・建築面積のことなら　建物の水平投影面積となります。

　　　　　　　ポーチの屋根はどうとか、バルコニーはどうとか結構算定方法は複雑ですが
　　　　　　　ざっと言えば建物を上から見た形の面積　正確な計算方法は専門家に任せてください。
(延べ）床面積・・・・建物の各階の合計面積
　　　　　　　これも正確に計算すると、複雑です。専門家にお任せ下さい。　

この回答へのお礼

ありがとうございます。

建物面積のことが知りたいのです。

お礼日時：2011/09/22 20:34

No.1 回答者： 1048tw 回答日時： 2011/09/22 14:40

建物面積（延べ）　＝　平面図的に見て（上空から真下）

　　　　　　　　　　　　　　屋根の端まで土地にかぶる面積


床　面　積　　　　　＝　字のごとく、実際の床の面積

　　　　　　　　　　　　　　（１階と２階合計）

この回答へのお礼

ありがとうございます。

>建物面積（延べ）＝平面図的に見て（上空から真下）屋根の端まで土地にかぶる面積

それは今まで聞いたことのないですね。
どこで使われている定義ですか？
興味ありますね。
まさしくそれが本当の意味での水平投影面積ですよね。

お礼日時：2011/09/22 20:31