中古マンションの価値について - コンサルティング - 教えて！goo

躯体が鉄筋コンクリート造りの分譲集合住宅についてお応えします。
１．寿命＝耐久年数は、１００年以上です。但し、鉄筋コンクリート造りの外装がタイル貼りではなく、モルタルを塗布し防水塗装の場合、１５年周期毎のクラック補修と外装塗装が重要ですし、屋上が屋根ではなく、ポリウレタン等の塗装の場合、これも外装と一緒に再塗装が必要です。
　
２．耐震強度は５だと思います。阪神淡路の大震災以降（Ｈ７以降）、耐震強度７に改定されました。

３．大規模修繕工事とは、躯体の過半数以上を改造する場合の事であって、この場合は構造設計１級建築士に設計を委ねる規定が建築基準法に定められております。
　それ以外の修繕工事は、１級建築士に委託・仲介を必要としません。
　近隣の施工実施会社に直接発注しているかをご確認ください。
　昨今、コンサルタント、１級建築士等が仲介すると元請・下請け・孫請けと言う多重構造の工事体制を導入して、結局、高額な工事費を搾取する修繕工事が多々見受けられますから、見直しする気運があるかをご確認ください。

４．中古の価値は税制上４７年間の償却期間（定額法）から逆算すると価格が判ります。
　　近隣の不動産屋に聞くのも一手でしょう。
　　修繕工事を行ったから住戸の価値が高くなる（資産価値が高くなる）と言うのは虚偽です
　　現在、耐久年数を６０年に変更する事が決定し、　地方自治体が試行中です。
　　固定資産税（都市計画税）が減額になるのか、財務省は公開していない。

５．漏水問題について
　　給水系・排水系（３系統：台所系・浴室系・トイレ系）について、特に、購入予定の専有部の配管の更新状態をご確認される事。
　　専有部からの漏水発生時の初期調査作業を誰が迅速に行うのか？
　　この事を管理規約で定めているか？
　　マンション総合保険で被災した専有部の修復・故障修理の保険金が下りるのかもご確認ください。

６．役員には、技術系の居住組合員が永年理事・監事かをご確認ください。
　　躯体と付帯設備（ライフライン）に関する知見・実務者でない理事達の構成ですとマンション管理会社や仲介料・斡旋料等の無駄で高額な支出が発生しております。
　　管理規約が、法律ではないマンション標準管理規約のコピー版を採用している管理組合の場合、当然、管理費と修繕積立金が高額です。
　　自主管理を行っている組合ですと良いですね。
　　修繕工事の実務・要領（工程・所要資機材）を知らない理事達では、無駄な支出が高額になります。

７．築後３０年～４０年は、高額な修繕工事が多数発生すると思います。
　　修繕計画表と修繕工事の計画～実施～アフターサービスを規約化しているかもご確認ください。

８．管理費と修繕積立金が最適で、かつ、公平な費用負担であるかをご確認ください。

９．入居前にリフォームが最良ですよ。

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