土地売却（住宅）について 大規模開発にかかりますか

自分の土地と相続を受けた土地（住宅つき、住宅地）をまとめて売却を検討しています。
総面積が1,150平米あるので、大規模開発許可が必要であると言われました。
ただ、総面積の2/5が斜面で、以前の大雨で崩れており（災害地指定との事です）、
簡易補修をした状態です。
崖条例から大掛かりな補修が必要で、補修をした上で売却をすることを検討しています。


実際に建物を建てられる面積（使える面積）は総面積の3/5に限られます。、
その部分は住宅地の道路に面しており、売買条件は良さそうです。

実際に使える面積が1,000平米未満でも大規模開発許可が必要なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/10/13 11:39

不動産業者です。

ＮＯ。1さんの回答に関してのお礼から察して書きます。
まず、開発行為ですがこれは、質問者さんががけ条例に基づく、改修工事を施工する時点では現状のままの利用計画ならば開発行為はかからないでしょう。工事に関しての許認可だけで済むはずです。
しかし、それを売却する際にそのままの状況で一括で売却しなければなりません。業者などが買い取り分割販売する際に、開発行為がかかるという表現ですから、位置指定道路などの築造や、宅盤の土盛り、切り土など、開発規制にかかる工事が必要なのでしょう。
1、分割販売する計画の元での土留め改修工事でなければ、その後業者が開発行為で分割する際に、再度引っかかる可能性がある。
2、質問者さんが直接、土留め施工は出来るが、開発行為を伴う土地を分割しての一般消費者への販売は、宅建業法違反となり、売主とはなれない。
3、個人が造成等した宅地に関して、業者は質問者さんが許可を受けていても、瑕疵担保の責任は買い取った業者が負担せざるを得ないことから、質問者さんへの瑕疵担保期間も最低2年以上の条件は付帯される。
4、万一工事期間中に、想定外の大雨などでの他社への損害を与えた場合、工事業者ではなく、施工主の負担となる。
上記のように、高く売却しようとすれば、何かしら負担は伴います。業者は商売で安く買うので、その代わり質問者さんの責任は免れるわけでです。
また、住宅地であれば「賃貸や分譲のマンション用地や賃貸事業用地で活用」出来ないのか？も検討の必要があります。これが可能ならば、買い取る異業者の価格も上がりますし、がけの改修計画なども建築する建物と同時の施工となり、個別の宅地販売や建売よりは高く買い取るでしょう。これは立地や用途地域がすべてですから、可能なのかはわかりませんが。
土地は、ただ分割して売れば済むものではありません。道路や上下水、ガスなどの設備を敷設して、法的にも当然ですが、購入者が即、建築できるような商品に仕上げなければ、思うより売却はむずかしいものですよ。（都心の非常に物件の少ない地域ならば良いでしょうが）
私は、業者買取と言っても価格は利用用途でまちまちですから、現状のまま少しでも高い業者に売却することをお勧めします。

この回答へのお礼

詳しいご回答をいただき感謝いたします。

業者との交渉の状況から、この方法で売却せざるを得ないのだろうとは察していました。
しかし、両親がコツコツ支払い税金を収めて来た土地家屋が、斜面が崩れてしまった事が
あるにせよ、努力が報われないような金額提示だった事から、あれこれと考えてしまいま
した。

お陰様で、ある程度こころの整理が出来ましたので、納得いく結果をめざしたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/13 13:44

No.6 回答者： dr_suguru 回答日時： 2011/10/13 20:00

＞開発行為がかかるという表現ですから、位置指定道路などの築造や

都計法29条の開発許可がかかる物件（面積）は
位置指定道路（建築基準法第42条第1項第5号）が築造できない。
↓
解説
開発許可制度の適用を受けないものに限ります。（開発許可制度の適用を受けるものは、開発道路として建築基準法第４２条第１項第２号の道路となります）
http://www.city.gifu.lg.jp/c/40113202/40113202.h …

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2011/10/12 21:43

No.１です。

No.３の方がお書きのように施工面積が問題ですから、斜面の部分も触るなら開発許可に該当すると思います。斜面の部分だけ先に工事して、ということなら開発を逃れられるかもしれませんが、時間がかかりますし、工事費は全体でやったほうが割安になると思います。

今は人気のある条件の良い土地でないと、完成した宅地でも路線価以下でしか売れないところも多いです。道路に面した条件の良い部分だけを売るとしても、多少の造成は必要かもしれないし、ライフラインの引き込み、分筆などの経費もかかりますから、路線価でというのは無理でしょう。それでも路線価で売れる、というような地域なら、全体を売る場合でも他の開発業者を探せばもっと良い値段で買ってくれるところがあるでしょう。

先の回答でも書いたように、斜面だけ工事する費用と売れる値段を良く検討された方が良いです。
素人が下手に手を出さないほうが良いと思いますが。

この回答へのお礼

何度もお答えいただきありがとうございました。
納得いく結果をめざしたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/13 13:46

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2011/10/12 19:10

＞実際に使える面積が1,000平米未満でも大規模開発許可が必要なのでしょうか？

許認可庁により開発適用面積に差があり
政令では３００m2以上で都道府県条例できることになる。

＞まず、開発許可は1000m2以上の土地に必要な地域です。

使える面積では判断しない
施工面積で判断し
区画形質の変更があれば開発許可が必要になる。
↓
＞質問は斜面を工事して宅地部分

切り土及び盛り土で立派な開発許可になる。
※通常は、道路を入れれ（築造）ば開発許可。

＞総面積が1,150平米あるので、大規模開発許可

こんな程度は
大規模とは言わない
都計法の33条で技術基準があり
３０００m2を超えると公園の基準がある。
１００００m2を超えて初めて大規模開発と言う。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/data/GI …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/13 13:45

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2011/10/12 14:08

＃1ご回答文通り、所轄の規制窓口に行かれ、調べないと確たる事は不明です

登記上1筆なのですか、傾斜部分も使いようでは、建築可能なのでしょうか
都市計画なり建築計画なりの知識は如何ですか、場合に拠っては専門者と話されるのが良い様に思う

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/13 13:44

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2011/10/12 13:04

１１５０m2で「大規模」とは言わないと思いますが。

開発許可が必要な面積は自治体によって違います。５００m2以上で必要な場合もあれば、１０００m2以上なら必要という場合もあります。５００m2以上で開発許可が必要な自治体であっても、既存の道路に面してぶつ切りだけで新たな道路を作る必要がない場合は１０００m2までは開発許可がいらないようなケースもあります。
ですから詳細は地元の役所に聞いたほうが良いです。

ところで、あなた自身が開発許可を取って売るのですか？それとも開発業者に土地を売るだけですか？崖の補修というのがどの程度の事かわかりませんが、補修してから売る方が高く売れるから良いのか？補修工事の費用を考えると何もせずにそのまま売ったほうが良いのか？という事は十分に検討されたほうが良いと思います。一般的には素人の方が余計な事をするよりもそのまま売ってしまったほうが良いのではないかと思いますが。

この回答への補足

さっそくのご回答ありがとうございます。
おっしゃる通り開発許可でした。失礼いたしました。

まず、開発許可は1000m2以上の土地に必要な地域です。

質問は斜面を工事して宅地部分を優良宅地として販売する場合に、実際に利用できる部分は
3/5しかないので開発許可申請はいらないのではないかと考えたからです。※1

売却は不動産業者を通じて、開発業者に行います。
業者は宅地、斜面両方を工事して、上下それぞれ分筆して販売する、それには開発許可が必要
で、開発許可申請の煩雑さや工事費、経費諸々を検討してということで相当に低い価格を提示
されました。それ以外の方法は無理だと言われました。

それならば、上記※1の方法で他の業者に委託すれば、許可申請も必要なく、宅地部分をせめて
路線価に近い金額で売れるのではないかと思っております。
近所の土建屋さんからも、そんな金額ですか？と言われてしまい疑心暗鬼になってしまってい
質問した次第です。

補足日時：2011/10/12 18:16