築40年の鉄筋マンション リノベーションか建替えか

相続により土地付き4階建て鉄筋マンションを譲り受けました。
大阪中心まで電車で30分、駅至近、近くに大学もあり立地としては申し分ないのですが、
既に建築後40年が経過しており住人も少なくなっています。
このまま放置せず運用を思案していますが、建替えるべきか、
それとも耐震工事後リフォームで再生可能なのか、今後どのようなステップで進めるべきか
アドバイスを頂戴したく存じます。お願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： kei1966 回答日時： 2011/10/23 10:08

建築は1971ですか。

その年に法改正が一度ありましてね。その年に経っているということは法改正のさらにそれより前の物件ということです。
その法改正は、よく聞く新耐震基準の前の耐震基準です。ですから、その物件はさらにその前の物件ということで耐震性能はかなり低いです。
今回の震災でもRCで大きく壊れた報告では60年代の建物。
阪神大震災でも同じです。
耐震補強の専門に確認すると鉄筋コンクリートの耐震補強の方がまだ可能性があるとのことでした。
しかし、それは新耐震基準の前の耐震基準に対してであり、さらに古い基準ではかなりの補強になります。耐震改修は可能ですが、よくおこなわれている年代のものより古いということを考えれば建物を再生しても使用に耐えうる補強ではすまない可能性も十分にあるということです。
情報があふれ、みなさん築年数は気にします。だからこそ賃貸を探すとき築年数を要望を聞きとる欄があるのです。耐震補強してもその築年数ではねられれば集客は増えませんし、それだけ古いとスラブも壁も薄く、騒音問題も抱えます。それに耐震補強した合体ロボみたいな住居に住みたいと思う人間が多いとは思えません。

結論。採算と立ち退きの様子を見て、解体しましょう。建て替えをしたほうが良いと思います。

この回答へのお礼

具体的なアドバイス有難うございます。
基準をクリアして採算が取れるシュミレーションが描けるかどうかをポイントにおいていましたが、同時に入居者に選んでもらいやすい（物件を実際に見る前に、築年数だけで落とされる可能性も大いにあるということ）ということが大前提ですね。

プロのコンサルの方に相談すべきか迷っていましたが、踏ん切りがつきました。
有難うございました。

お礼日時：2011/10/23 10:44

No.3 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/10/22 21:46

間違えなくリノベーションです。

これは目先の損得だけでなく、鉄筋コンクリートというエネルギー多消費型の建築物をいったん建築した以上、耐用年数の60年を超えて80年、90年と活用する義務があるからです。（義務も相続したと考えてください）

でも、義務だけで収益が伴わなくて実行できまへんね。

そこで提案ですが、耐震補強を外観の特徴として露出し、補強の鉄骨やケーブルやダンバーなどには特長的な塗装を施し、ポンピドーセンターの様な独自の外観をつくりましょう。目立つというだけではなく、”耐震補強してまっせ”という自己アピールで安心感を与えるのです。
そして内装はコンクリとーと建築物の中とは思えんような木造に変えましょう。
なあーにあと50年ぐらいしか使わないのですから、特別の耐久性を考えることはありません。
そこらへんの地場の林で育った杉の間伐材やら、郊外の古い民家を解体したときに出た古材などを有効利用して、床や壁や天井を張り替えましょう。
四面が天然板張りだと木目で目がつかれますので、窓高の範囲では、白い漆喰仕上げにするのも良いですね。

これで、地域では話題の耐震改装ビルになり、一歩、中に入ったら癒し系の木造内装。すぐに満室になり、いまより高い家賃も期待できまっせ。そんで、ご先祖様の義務をもまっとうできるんじゃから言う事なしや。

80年ぐらい使ったら、解体して、そこには最新技術の”木造ビル”を建てる様、遺言しておくともっと良いよ。

この回答へのお礼

アドバイスだけでなく、具体的なご提案まで頂戴し深謝致します。
リノベーションするか、建替えをするかを判断するためにプロのコンサルの方に相談すべきか迷っていましたが、踏ん切りがつきました。ＭＯＺＵＫＯさんのおっしゃるとおり、建物活用の義務も相続したことも考慮させていただきます。いずれにせよ多額の投資になりますので慎重に色々な観点より検討させていただきます。有難うございました。

お礼日時：2011/10/23 10:49

No.2 回答者： RTO 回答日時： 2011/10/22 21:16

立て替えを提案します

いくらリノベーションしても　新築同様にはなりませんし　派手な耐震補強を入れれば見苦しくなり　コストもかかりすぎます

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
耐震補強がどれほど外観的に変化するのかネットで調べさせていただきます。ざっとみましたが、どれもいいことしか書いてないですね。ご指摘有難うございます。

お礼日時：2011/10/23 10:51

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2011/10/22 21:02

マチガイナクタテカエデショウ。

築40ネンダモノ、耐震補強なんかしたらお金ばかりかかりますよ。
鉄筋だから。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
耐震補強が幾らかかるのかプロのコンサルの方に相談して
調べてみることし、そこから立替かリノベーションかの判断の１つの判断基準とすることに致します。
アドバイス有難うございました。

お礼日時：2011/10/23 10:53