土地分割後の旗竿地と整形地の面積と間口について

親戚が土地を売却しようとしているのですが、今度、売却価格や売り方について不動産屋に説明を受けます。その場に私も同席するのですが、不動産業者に相談する前に予備知識を吸収したく質問しました。

その売却予定地は、そこそこ広くて70坪ぐらいあります。なので、旗竿地という形にしたら、2宅地にできそうだと考えています。そこで質問です。

(1)旗竿状の土地と、整形の土地とに分けることを想定していますが、土地面積として全体70坪を10としたら、前者と後者は何対何ぐらいの割合になるのでしょうか？

(2)また、価格についても何対何になるのか教えてください。

(3)加えて、そもそも2宅地に分割が可能なのかどうか疑問です。前者の旗竿地は道路に接した部分を駐車場及び通路にするという想定から、間口が3ｍぐらい無いと駐車場として車が入りにくいと思 いますし、逆にあまりにその通路兼駐車場部分に間口を充てると、残りの整形地の間口が細長くなってしまい、うなぎの寝床になってしまいます。残りの整形地は宅地として、最低どのくらい間口があると望ましいのでしょうか？

　　一般論で構いません。よろしくご教示願います。

No.6 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2011/12/29 19:50

＞ひとつの宅地として許容範囲でしょうか？

幅３間（５．４ｍ）あれば建築可能。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

　勉強になりました。

お礼日時：2012/01/04 21:07

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2011/12/13 10:29

No.１です。

自分で分割して売りたければ、確定測量、分筆が必要です。費用は境界の数などによりますし、業者によってピンキリです。まあざっくりと数十万～百万というところでしょうか。建売業者に売る場合でも確定測量は求められる可能性が高いです。業者に売る場合は確定測量して引き渡し、分筆は業者がするというパターンが多いので、分筆費用の十万円程度はいらない、というところだと思います。
ライフラインの引き込みについては、自分でやってもいいですが、引き込みなし、という条件で売ってもいいわけです。ただしその分は若干安くしないと売れないと思いますが。（前面道路に管があるとしてです。もしなければ莫大な費用になります）
その他には、造成や整地は必要ないですか？まあこれも、必要であったとしてもなしの条件で売ってもいいわけですが、その分安くしないとダメでしょう。
つまり、分筆さえできれば分割して売る事は可能です。ライフラインや造成・整地の件などは考えないほうがいいでしょう。あなたが手配するよりも購入者が家を建てる際にするほうが安いでしょうから。

この回答への補足

物件の境界は曖昧で、境界標もブロック塀の向こうにあるのかもしれませんが、とりあえず見当たりませんし、東隣・西隣・北隣のいずれの人とも境界について特に話し合った機会も記憶も合意もありません。むしろ、こちら側の土地は隣地から越境されていると思っているぐらいです。
「確定測量」という作業で時間も費用もかかるのであれば、分割するのはやめて丸ごと、誰かに買ってもらった方がいいような気がしてきました。ただ、安く売りたくないので、不動産業者ではなく、一般の人に買ってもらいたいのですが、越境してて境界も確定していないような土地を売ることは可能なのでしょうか？

補足日時：2011/12/28 23:31

No.4 回答者： yoshiNo2 回答日時： 2011/12/09 01:51

土地の分割は可能ですが、原則として敷地に建物を建てる場合は、敷地が道路に２メートル以上接していなければなりません。

ですから、２分割するのであれば２メートル×２で４メートル以上の間口がなければ建物は建てられないと思います。
それに旗竿地は一般的に土地の評価が低いです。

この回答への補足

すみません。質問の仕方が悪かったです。

　敷地の間口が建築基準法上どの程度必要かではなく、売れ筋となる一般的な戸建を建築するに当たり、建物が収まる敷地の幅がどのくらい必要なのかが知りたかったのです。ご指摘のように建築基準法上、最低でも間口2ｍの接道が必要ですので、2分割であれば4ｍが必要だというご指摘はその通りだと思います。しかし、旗竿地ではない方の土地が2ｍの間口では物理的に家が建ちづらく、かなりの狭小戸建になってしまうでしょう。現実的には旗竿地の間口(通路部分)で2～3ｍ確保して、残地である整形地の間口が2ｍであれば分割自体をやめた方がよいのではと考えてしまうのです。

　つまり、シンプルに質問しますと、「宅地として敷地の幅はどの程度の寸法が必要か」ということです。わかりにくい質問で申し訳ございませんでした。

補足日時：2011/12/28 23:58

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2011/12/08 20:31

＞一般論で構いません

７０坪と言う数値だけでは
答えようがありません。
最低、間口、奥行きの寸法が必要です。
あとは、竿の長さに対しての間口は
都道府県の建築基準条例で決めています。
↓
http://www3.e-reikinet.jp/cgi-bin/aichi-ken/D1W_ …

（路地状部分の敷地と道路との関係）
第六条　建築物の敷地（法第四十三条第一項ただし書の規定による許可を受けた建築物の敷地並びに前条及び次条の規定の適用を受ける敷地を除く。）が路地状部分のみによつて道路に接する場合におけるその路地状部分の幅は、次の表の上欄に掲げる区分に応じてそれぞれ当該下欄に定めるところによらなければならない。ただし、建築物の周囲の空地の状況その他建築物の敷地及び周囲の状況により知事が安全上及び防火上支障がないと認める場合は、この限りでない。

路地状部分の長さ
路地状部分の幅

十五メートル未満の場合
二メートル以上

十五メートル以上二十五メートル未満の場合
二・五メートル以上

二十五メートル以上の場合
三メートル以上

この回答への補足

宅地として間口、奥行きの寸法のバランスはどの程度までが、ひとつの宅地として許容範囲でしょうか？

補足日時：2011/12/28 23:42

No.2 回答者： hayabuta 回答日時： 2011/12/08 10:30

不動産は規制が多く個別性が高いので、一般論では語れないし、危険です。

間口と奥行きが分からないし、70坪が広いエリアなのか、標準的なエリアなのかも分からないので、以下は適当な答えです。
それに、分筆やインフラの整備なども必要なので、不動産業者に売却して、不動産業者が分割して売るのが普通です。不動産業者に売るとエンドユーザーに売る価格の80％とかになってしまいますが、分筆費用や広告費、手間などなどを考えたら、それも選択肢の1つです。

(1)旗竿の通路を除いて、１：１くらいじゃないでしょうか。通路部分の面積や敷地の形状により変わってきます。
(2)単価的に、旗竿7：整形10
(3)家を建てるには、通常は間口は最低2mは必要です。車の出入りを考えれば2．5mは必要でしょう。間口は4mあれば家は建ちますが、30坪だったら奥行き25mになってしまうので、これはいびつです。30坪の土地だったら間口はすくなくとも5mは欲しいところです。但し用途地域や建蔽率や外壁の後退距離の規制により、5mでは家が建たない場合があります。

この回答への補足

分割して売却すること自体を見直しているところですが、教えてください。

　>(2)単価的に、旗竿7：整形10

　この旗竿地の単価は、通路部分を含んでいるのでしょうか？


　また、補足質問ですが、間口と奥行きのバランスは宅地として、どの程度までが、つまり間口と奥行きの長さが、何対何ぐらいが整形地の範囲と言えますでしょうか？

補足日時：2011/12/28 23:40

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2011/12/08 10:27

分割できるかどうか、どのように分割すれば良いか、は土地の形状や状況次第ですので何とも言えません。

価格もその地域の事情次第で、物件が少なく旗竿地でも希少な地域ならそこそこの値段で売れるかもしれませんが、そうでもなければ旗竿地は大幅に安いかもしれません。
いずれにしても不動産屋に相談してみてください。

それよりも、分割するにしても測量費用などがかかりますし、奥の旗竿地だけ売れ残るというリスクもあります。
余計な事は考えずにそのまま建売業者に売ってしまうという選択も考えたほうがいいです。

自分で分割して売る際の経費、売れそうな値段とリスク、そのまま建売業者に売ってしまう値段を比較して検討したほうがいいです。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

　概算ながら、自分で分割した場合の費用と建売業者に売る場合とで比較したいと思います。
　分割する場合の費用ですが、思いつくのは下記ぐらいですが、他に忘れてはならない項目等ありますでしょうか？
　また、概算費用の見積り方(目安)もお教えいただけると助かります。　

　■境界復旧費…1ポイントにつき10万ぐらいでしょうか？
　■測量費…目安は周囲の寸法でしょうか？測量面積でしょうか？
　■水道・電気・ガスの引き込み…目安がわかりません。教えて頂けると助かります。
　■登記費用…表示の登記(土地家屋調査士)、権利の登記(司法書士)と別々費用がかかるのでしょうか？

　補足項目ながら、質問ばかりで申し訳ございません。わかる範囲でお教え頂けると幸いです。

補足日時：2011/12/12 09:04