借地に建っている家の名義変更

親戚からの質問なのですが、
持ち家なんですが、地主が違うそうです。
旦那さんが無くなり、今自分の名義の家を、息子の名義にしたいそうですが、
名義の変更に、地主の許可は必要ですか？
地代値上げの要求してきた場合支払う義務がありますか？
よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/12/04 11:55

まずその場合地代についてはその周辺の相場価格で議論することになりますので、現在よりもあがるかどうかはともかくとして、常識的な金額で折り合うことは出来るでしょう。

その結果価格が上がるのであれば致し方ないことです。

名義書換料は請求される可能性が高いですね。相続ではないので支払わないわけには行きませんね。
というのも建物を他のひとに贈与又は売却する場合は地主の承認が必要だからです。（民法６１２条第１項）
無断で譲渡すると賃貸借契約を解除する権利が地主に発生します。（同６１２条第２項）

地主に拒否された場合については、建物の買取請求や、裁判所が地主に代わって許可を出したりしますが、その場合は地主に不利にならないように地代の適正化や名義書換料を支払うような条件をつけて許可することがあります。

なお贈与税は１１０万円以上にかかります。建物が相当古いとはいえ固定資産税の評価額が５０～１００万円程度あるのであれば贈与税の対象になる可能性がありますので、事前に税務署で贈与する場合の評価額（固定資産税価格とは異なります）を聞いてください。
もし課税対象となるのであれば、ご質問者のケースですと「相続時課税清算制度」を使い非課税で贈与する方法があります。これについても同時に聞いておくとよいでしょう。

では。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
かなり古い家で、息子さんも他の子供さんもその家に住むつもりはないので、
壊して立ち退くほうがいいかもしれませんね。
親切なご回答ありがとうございました。

お礼日時：2003/12/04 13:07

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/12/03 20:14

>相続というのは、死んだ場合ですよね？

>生前贈与を希望しているそうです。
母から子供に対してでしょうか？
それはもとから父の所有ではなく母の所有だったか、一度相続で母の持ち物になったということですか？

その場合かなり問題があります。それは相続ではなく贈与になります。
贈与になると名義書換料も必要である可能性が高く、更に贈与税の対象になります。（家屋に対してです。借地権については定期借地権でなければ多分大丈夫だったかと）

もし父から母へ一度相続したものを子供にということであれば、子供にも相続権はあったので、子供が相続放棄していなかったのであれば、相続そのものからやり直せばなんとかなるかもしれません。

具体的な条件がわかりませんのでアドバイスできるのはこれくらいです。
（母の年齢、子供の年齢、対象となる家屋の固定資産評価額、その建物の名義はどういう変遷をたどったのかがわかればもう少しアドバイスできます）

この回答への補足

ご親切にありがとうございます。
聞いたところによると、
もともと家は夫名義の家でした。（土地は他人です。）
７年前に夫が他界して、家の名義を妻（本人）にしました。
本人は８０歳、息子は５０歳です。
本人は1人暮らしです。
家が古くて寒いので、足の悪い自分は、
できたら公的なところに入りたいとの希望だそうです。
その公的なところは、家のある人は入居することができないので、息子さんの名義にしたいそうです。

地主とは仲が悪く、（親戚らしいです）多分名義を変えるなら、変更料や地代金を値上げしてくると思います。とのことでした。
現在の名義人の人は６０年近くその家に住んでいます。

贈与税は心配するような金額ではないと思います。
築何十年も経っているので、資産価値はないと思います。
ただ、仲の悪い親戚が、すんなり家の持ち主を認めるとは思えないそうです。
そういう場合は、地代を値上げされてもしかたがないのでしょうか？

補足日時：2003/12/04 10:02

No.3 回答者： noname#24736 回答日時： 2003/12/02 12:53

子供が父親がなくなって、借地上の建物を相続した場合、借地権も従たる権利として、相続人が相続したことになります。

借地権の相続は包括的な承継ですので、名義変更料などを要求されても、支払う必要はありませんが、地代については、以前からの地代の値上げかなく、周辺の地代より安い場合などは、話し合いで解決することになります。

周辺の不動産屋に地代の相場を聞けば参考になるでしょう。

参考urlをご覧ください。

参考URL：http://www.abenolaw.jp/06-izumi04(1)shakuchikeiy …

この回答へのお礼

ありがとうございました。
相続の場合はそのまま相続できるのですね。

お礼日時：2003/12/03 19:56

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/12/02 12:18

土地を借りている場合は、それは借地権といい、それも相続対象となっています。

地代値上げなどについては周囲の相場と比較して議論することになります。
周囲の相場より著しく低い場合は値上げなどについても相談するしか無いでしょう。

なお、相続にあたり名義書換料を請求されることがありますが、相続であれば支払う必要はありませんので要求されるようでしたら話し合いましょう。
（決着が付かなければ消費者センターなどに相談してください）

では。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
相続というのは、死んだ場合ですよね？
生前贈与を希望しているそうです。

お礼日時：2003/12/03 19:17

No.1 回答者： adjective 回答日時： 2003/12/01 13:14

>今自分の名義の家を、息子の名義にしたいそうですが、

>名義の変更に、地主の許可は必要ですか？
契約者が変わるので当然必要だと思いますよ。
賃借契約なり地上権の契約とかされてないですかね？

＞地代値上げの要求してきた場合支払う義務がありますか？
正当な理由があって値上げされるのならそれに従うしかないと思いますが？
貸し主の立場になって考えてみればよろしいかと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
さっそく親戚に伝えます。

お礼日時：2003/12/03 19:15