子供名義の不動産登記を親の名義に変更するには

はじめまして。　よろしくお願いします。

夫と、夫側の義両親と同居中です。

家は義両親が購入し、支払いも義両親がしていたのですが、家と土地の名義は義弟名義になっています。

不動産登記は、家、土地とも、権利部（甲区）は義弟の単独名義です。
権利部（乙区）は権利者その他の事項という部分に連帯債務者として、まず義弟の名前、その下に義母の名前が記載されています。

義弟は家を購入当時、義両親と一緒に住んでいたのですが、結婚後、家を出ています。
義弟夫婦が家を出た暫く後、義父、義弟とも合意の上で、夫と私が義両親と同居を開始しました。

義両親は『義弟のために家を購入した』という意識は無く、単純に自分達が住む為の家を買ったつもりだったと言っています。
購入当時、諸手続きを義弟に一任していたので、登記の名義は、当時のなりゆき上義弟のものになったようですが、義両親は、自分達の権利について全く無頓着です。
現在訳あって義弟とは疎遠にしているため、当時の経緯を直接義弟から確認する事が出来ません。

義弟名義の家の登記を、家の購入主である、義父、もしくは義母の名義に変更する場合はどのような手続きが必要になるのでしょうか？
名義変更の手続きの際に発生するであろう諸費用についても教えていただけないでしょうか。
家の購入のための頭金と、月々の支払いは義両親によるものです。（支払いは完済しています）

また、義弟が登記を自分名義にしていたという事は、義弟は義両親から家を贈与されたとみなす事ができるのでしょうか。
税金の諸問題などについても教えていただけたらと思います。
義弟（子供側）から義父（親側）へ名義を変更すると、支払ったのは義両親（親側）であるにも関わらず、義両親側に贈与税などの義務が発生するのでしょうか。

どうかよろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： mamamomo55 回答日時： 2012/02/06 15:35

No.1で回答したものです。

義弟さんと不仲とのこと。

義弟さんの承諾は必要です。
義弟さんの実印や印鑑証明書も必ず必要になりますし…。


義両親が頭金を支払い、義弟さんの家を購入したとすれば、その時点で、本来なら義両親から義弟さんへの贈与として、贈与税が生じます。

頭金については、住宅購入のための特例で、贈与税は免除されるかもしれませんが、これには申請が必要です。

また、生前贈与は年間110万まで非課税となりますが、この特例は、住宅ローンには使えなかったはずです。
義弟名義の住宅のローンを義両親が支払ったなら、そのローン分については贈与になり、贈与税が発生します。それに無申告加算税、延滞税などが発生しますよね。

義弟さんに、このことを告げて、現在住んでもいない住宅の為に多額の贈与税がかかるとお話になってはいかがですか?

その負担が掛からないためにも、義両親名義に更生したいとお話になってはいかがでしょうか?

嫌な話になってしまいますが、普通は贈与税よりは相続税の方が安いはずなので、今さら、贈与税や遅滞税などを支払うよりも、義両親名義に更生された方が良いと思います。
(ただし、住宅購入がかなり以前の話で、ローン完済からも時間が経っている場合は、贈与税について時効になっているかもしれませんが)

司法書士さんに再度ご相談されて、できるだけ、穏便に解決できるといいですね。

あと義両親のご意向をもう一度しっかりと確認された方がいいですよ。
義両親の為にとやったつもりでも、後から
「確かに購入時点で弟に贈与することは考えていなかったが、いずれ、弟に残すつもりだった。あなたたちが騒がず、あのままにしておけば、贈与税も相続税も掛からずに弟に残せたのに…。弟は一番得な方法を考えて色々とやってくれていたのに」等と言い出すかもしれないので。
おそらく、司法書士の方も、そのあたりを心配されているのではないかと思います。

この回答へのお礼

義両親が支払っていた住宅ローンの年間総額は110万円以内なのですが、特例が適用されないという事は知りませんでした。義両親は非課税枠を超える額で、繰り上げ返済もしています。（通帳に履歴がありました）当然、この繰り上げ返済総額が贈与とみなされれば贈与税が発生するという事ですね。

実は、数年前義母が病気で入院している最中に、義弟が一方的に家を売却すると言い始めたのです。権利があるとはいっても、いくらなんでも義母が入院しているさなかに突然何を言い出すのだろう？？、これは一筋縄ではいかない…と感じ、抗議した事がきっかけで揉め、疎遠になってしまったのです。

住宅購入の時期を考えると時効になっている可能性は高いです。購入資金も、住んでいる地域の平均相場からすると低いので、仮に義弟に贈与税が発生しても大きな負担にはならないだろうと思うのですが、遅滞税などが発生していると事情が違ってきますね。

実情を税務署で確認したいのですが、そうする事により、言い方は悪いですが、寝た子を起こすような事にならないかが気がかりで問い合わせた事がありませんでした。
それこそ、ご指摘のように、黙っていれば義両親の思惑どおりに、義弟の物になったかもしれないのに、余計な事をしたと却って恨まれるような事にならないとも限りませんよね…。義弟に全てを残したい本音が言えない義両親の苦しい立場もあるかもしれない。

義両親の立場も考慮して、慎重に行動したいと思います。

本当にありがとうございます。
ご親切な回答や情報、そしてアドバイスをいただき、大変感謝しております。

お礼日時：2012/02/08 00:19

No.3 回答者： congrats 回答日時： 2012/02/05 08:01

土地建物を買って登記する際には、必ず売買契約書を必要とします。

ですから、売買契約の買主が義弟さんになっていたものと思われます。
そうなると、義父母さんが買ったという証拠はどこにもないことになります。

錯誤による更生登記ができるのは、間違いが明らかか当事者がそれを認める場合で
このケースでは、義弟さんに問い合わせがいくと思われます。
また、更生登記を申請できるのは義弟さん本人です。
話し合いで本人に「この登記は間違っている」と認めさせるか、認めない場合は
更生登記しろと証拠をそろえて訴えるしかない。
当時の資金の移動の経緯が振り込み用紙とか預金通帳等で確認できるとか
義母様が書いた売買契約の委任状の控えとかあれば、訴訟に勝てるかもしれません。
重要な証拠になりそうなのは、頭金の支払いの際の領収書。
さらには、毎月のローンの支払い（銀行の引き落としのある義母様名義の通帳の履歴）
が義母様が行っていた証拠。これらは重要です。
だめなら、義弟さん実印のある譲渡証書を作って所有権が移転したことを明確にする以外
名義を書き換える手立てはないでしょう。
裁判手続きや、更生登記申請でなく無償譲渡の形なら贈与税の対象となります。

＞義弟が登記を自分名義にしていたという事は、義弟は義両親から家を贈与されたとみなす事ができるのでしょうか。

そうなります。毎年連帯債務のローンを払い続けた行為が贈与です。
税法上は暦年贈与１１０万を超える分が贈与税対象ですが時効といえるでしょう。
（知らないでいた贈与については時効は５年、知っていれば７年）

この回答へのお礼

丁寧なご回答、どうも有難うございます。

義弟名義の売買契約書は家にありました。きちんと保管されていたというより、無造作に家に置いてあったのです。契約書の入った封筒の中に、『資産についてのお尋ね』の書類も未記入のまま入っていました。この『お尋ね』に回答する事は義務ではないそうなので、放置されていたのかもしれません。
義両親は「この家は自分達が買ったのだから、当然自分達の物だと思っていた。」というほど無防備です。

頭金の支払いが義両親によるものであることを証明出来る書類等は残っていなかったのですが、ローン引き落とし履歴がある義母の古い通帳を義父から預かっています。

義弟に対し、義両親側から更生登記をするよう依頼してもらうという方法があるのですね。何時も、親に対しても、自分に利益が無い事は言わない、しない、という義弟の性格を目の当たりした事があるので、公正、スムーズに事が運ぶとは思えず、どうしても身構えてしまいます。

貴重な情報をありがとうございました。今後対策を検討する際の参考にさせていただきます。

お礼日時：2012/02/05 18:06

No.2 回答者： TEOS 回答日時： 2012/02/05 04:14

1つ聞かせて下さい。

　固定資産税は、現在は親が払っていると思うのですが、誰のお金で住居を購入したのかは、
はっきりさせておいた方が良いですよ。　　相続のトラブルを避けるために、子供の名義で家を建てる例は意外と多いと
思います。　二世帯住宅にするはずが、子供との折り合いが悪くて、現実には住んでない事が有ります。

法務局か、司法書士と相談して、早めに解決した方が良いですよ。　義弟とは疎遠と有りますので、なにかの揉め事が
有ったのでしょうかね。　　現状なら、自宅を担保に銀行から、借金をしていて、返済不能になったら、銀行に自宅を抵当に
持ってかれて、家を追い出される場合だって有りますからね。　早めに処置してください。

この回答へのお礼

固定資産税は、家を購入した当時から義両親が払っています。納付書は義弟の名前宛てで届いてていました。

お察しの通り、過去に夫の家族間で家に関する揉め事が起きて、問題が長引いています。この事情まで説明すると大変複雑になってしまうので、今回は登記についてのみ質問させていただきました。

以前、揉め事自体への対処法を司法書士に相談した事があります。その時、義両親が家を義弟の為に買ったのか、義両親自身が住む為に買ったのか、家のお金を払い続けていた義両親側の気持ちを確認するようアドバイスされました。
義両親には義弟の為に『家を買ってあげた』という意識は全く無く、購入の際の手続きが難しく大変そうなので、義弟に一任していたに過ぎないと言っていました。

義弟と義両親だけではなく、義弟の妻も利害関係に大きく絡んで来るので、事が非常に複雑になっています。法務局等に相談して、早めに対処法を考えておきたいと思います。本来の家の所有者が曖昧だったせいで揉め事が起きたので…。

ご回答、どうも有難うございました。

お礼日時：2012/02/05 22:50

No.1 回答者： mamamomo55 回答日時： 2012/02/05 02:30

本来、不動産は、その支払いをした人の名義にしなくてはいけないはずです。

なので、全ての金額をご両親が支払ったのであれば、土地・建物はご両親名義であるのが正しいことになります。

なので、今の名義が間違っています。

うちで以前に名義変更した際は、名義が間違っていたということで、
「錯誤」と「真正な登記名義の回復」という手続きを取りました。
ローンは完済されているんですよね?　ローンがあると銀行との絡みで「錯誤」の手続きが難しいことがあります。

「錯誤」という手続きは確か千円で手続きできたと思います。

「真正な登記名義の回復」という手続きが必要になると、登録免許税が、数万～数十万掛かると思います。金額は土地建物の課税金額から算出されますので、ここでは正確には分かりません。


司法書士の方に相談するのが一番簡単だと思います。
10～20万位掛かると思いますが。


お時間があって、お金は掛けたくないということでしたら、まず、法務局や税務署に電話で相談されるといいですよ（名前や住所は名乗らなくて大丈夫です）。
担当者によって当たりはずれはありますが、親切に教えてくれます。
感じの悪い担当者が出たら、違う都道府県の法務局や税務署に電話して相談してみてください。

「錯誤」で手続きできるようでしたら、法務局に出向いて、書類の書き方などを教えてもらい、自分で書類を作成すれば、数千円で手続きが終わります。

ただし、いずれにしても、義弟さんの承諾と協力が必要です。
あと、頭金やローンの支払いがご両親がなされたものであることがわかる書類（通帳の写しや、振込用紙など）が必要だったかもしれません。



うちの話は十年前ですので、今は少し違うかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答、どうも有難うございます。

親子間の事なので、義弟が親の住む家を自分の名義のままにしている事が、別に問題ないものなのか、間違っているのか、判断がつきかねる部分がありました。
間違っているというのであれば、今のこの状況を継続する事は好ましくないという事ですよね。今後の判断基準とさせて頂きます。

「錯誤」と「真正な登記名義の回復」という手続きが必要との事ですが、早速詳しく調べ、公的機関に相談出来る事は相談したいと思います。義両親が支払った事実も銀行通帳によって証明する事が出来ます。

法務局に相談する事は特に抵抗が無かったのですが、税務署に相談する事にはためらいがありました。感じが悪い人（親身ではない人）が応対したら、違う県の機関に相談するという方法も、思いつきもしなかったので、大変有難いアドバイスを頂く事ができました。匿名でもOKとは知りませんでした。

義両親が自分達の名義に戻すように義弟に申し出ても、義弟がすんなりと司法書士に手数料を払ってまで義両親の要求に応じるとは思えないので、対策を講じながら様子を見ていようと思います。

お礼日時：2012/02/05 23:58