繰上返済、ほとんど得しない？

Question

住宅ローンを以下の条件で借りています。

・融資金額　800万円
・基準金利　1.05%（変動）
・返済額　　毎月約4万8000円（賞与無し）
・1回目の返済　2010年11月1日、元利均等、
・繰上返済（1回目）　2011年2月1日（250万円）
（1回目の繰上返済により、返済期間15年⇒10年2か月になりました。残り、500万円弱。）

余剰金が200万ほど発生したため、2回目の繰上返済（返済額軽減）を
行おうかとネットにてシュミレーションし、比較したところ
ローン控除と差し引くと約12000円、手数料を考えると
約9000円ほどしか差がないように表示されました。

全然知識がないのですが、これくらい低金利、かつ融資額も低ければ
このような結果になるのでしょうか。

※この結果だけを信じてローン返済をせずに手元に置いておいていいものか迷っています。
それとも銀行のローン窓口のようなところで相談するべきでしょうか。
（まだ足を運んだことはありません。）

pokera2 · Accepted Answer

金利等については疎いので、質問に直接の回答はできないのですが…。

私は、以前、繰越返済をした経験がありますが、その際は銀行の担当者にシュミレーションをした書類を作ってもらいました。

３パターンの返済計画書を作成してくれて、どのように返済した場合が一番得か一目でわかるようになっていました。

いちど銀行で相談されてみては、いかがでしょうか？

graniph2011 · Answer

言葉が足りなかったのがまずかったですが、まさかここまでけなされるとは思わず・・・。
だいぶ気分を害してしまったようで、すみませんでした。
”誤り”と一言で書いてしまいましたが、”不足しています。”が正しかったですね。
さらっと”その月に支払った額を”とかかれてますが、まずはその
1回あたりの支払額を求める計算が必要で、それがWikipediaに記載されています。
それを求めないことには、1回あたり一体いくら払えば繰上げ後の300万円を10年2ヶ月で払い終わるのか、自前では計算できません。
そこをエクセルで作れないこともないですけど、私みたいな10人そこそこにvbaを教えている程度の素人にはとてもじゃないですが無理です。

もちろん、これは返済額軽減型で支払いをされる質問者様の場合の話で、
質問者さんとは無関係な期間短縮型なら月々の支払額を求める必要もないからNo3さんの計算のみで求められますけどね♪
まあ返済期間を3年も縮めちゃったら合計支払い期間が10年未満になって、速攻でローン控除打ち切られちゃいますし論外ですね。

要するに、面倒な計算をするまでもないです。
1.05%のローン金利に対し、ローン額の1.0%の控除を受けられるんです。
手持ちをたった0.05%以上の利率の口座でまわすだけで、繰上げ手数料もいらなければ手元に現金も残るし、結局総支払額も繰上げしないほうがプラスになります。

HeNeArKrXeRn · Answer

No.4氏が、Wikipediaにある数式の意味も理解できないくせに、
私の説明内容よりも複雑な式が書いてあるというだけで、
私の計算方法が間違っているとか言っていますが、
Wikipediaの数式は任意の月の返済額を一般化しているもので、
ひと月ずつの計算を積み重ねていく私の計算方法と、行き付く先は同じです。

「厳密に計算したわけじゃないですが」、とは、
厳密に計算しようとしてもできない人間が言う台詞ではありません。
できると言うなら、「それくらいの差でしかない」という、繰上げ返済手数料込みで12,000円程度の差となること、
私が算出した43,000円程度の差など出ないことを、
計算過程を添えて立証してもらいたいものです。

10年のローンで120回の支払いということは、同じ計算を120回繰り返すわけですが、
エクセルでの四則演算繰り返しは、ちょっとエクセルを触ったことのある人なら
簡単にできるはずですので、ぜひ作成してみてください。
住宅ローン減税で戻ってくる額、繰上げ返済で支払い期間がどう変化するかも、一目で分かるように作り込むことができます。

ちなみに、これすら厳密に計算できないNo.4氏の言う定期預金を厳密に計算してみると、
200万円を現在最高金利のソニー銀行の1年定期(0.35%/年)に、ローン期間中の10回繰り返し預けた場合、
56,000円程度の利息が得られ、総額で繰上げ返済した場合の支払額差を上回ります。
が、繰上げ返済することによって返済期間が3年縮まることに比べたら、微々たる額だと私は思います。

graniph2011 · Answer

厳密に計算した訳ではないですが、そのくらいの差でしかないと思います。
それに200万を定期口座などの金利が高いところに入れておけばその分の利子もあり、
差は更になくなります。

ちなみにNo3さんの計算方法は誤りですね。
元利金等返済の計算方法はもっと複雑です。
wikipediaに詳しく記載されています。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%83%E5%88%A9%E5%9D%87%E7%AD%89%E8%BF%94%E6%B8%88

HeNeArKrXeRn · Answer

私の試算では、
　今月200万繰上げ返済した場合：4,924,337
　このまま4,8000円/月を続けた場合：4,967,127
　　繰上げ返済手数料を無しとして、繰上げ返済した方が42,790円お得になる
という結果になりました。

上記支払い額は、ローン支払総額から住宅ローン減税で戻ってくる総額を差し引いた値です。

ローンの計算なんて、簡単です。
その月の残額に利息が加わり、そこからその月に支払った額を引いたものが来月の残額になる
を、残額がゼロになるまで繰り返すだけです。
普通にエクセルを使える人なら、簡単に計算シートを作れます。
何年にも渡って何百万円も支払うのですから、どこの誰がどのように作ったかも知れない、
結果だけしか表示されないネットシミュレーションを信じて良いものか思い悩むよりは、
自分で計算シートを作り、いろんなケースを想定して比較してみてはいかがですか？

86tarou · Answer

入力間違いなく試算した結果がそうなら、そういうことだと思います。
ただ、現在残り10年２ヶ月とのことですし、次の繰上返済で10年を切るでしょうから、そうなると住宅借入金等特別控除を受けることは出来なくなってしまいます。この辺りも計算に入れて試算された方が良いですよ。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/06/10.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1225.htm

繰上返済、ほとんど得しない？

金利等については疎いので、質問に直接の回答はできないのですが…。

言葉が足りなかったのがまずかったですが、まさかここまでけなされるとは思わず・・・。

No.4氏が、Wikipediaにある数式の意味も理解できないくせに、

厳密に計算した訳ではないですが、そのくらいの差でしかないと思います。

私の試算では、

入力間違いなく試算した結果がそうなら、そういうことだと思います。

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