住宅ローンについて

6000万くらいの住宅購入のため
4000万くらい借り入れる見込みです。

自分は国家公務員なのですが、公務員限定の低金利の住宅ローンなどあるのでしょうか。
変動金利は低くて魅力ですが、もっともお金のかかる子供２人が大学生あたりでの
金利なんて見えないので、固定のほうがいいのかな、とも思います。

ちょっと調べて見てよさそうだな、と感じたのは労金のLoof110というものです。
（はじめ１０年間は上限(例えば1.1%以上にはならない)のある変動金利）

また、ローンを借りることによって、控除などがあるそうなのですが、いわゆる
住宅ローン控除以外にも何か特典のようなものはあるのでしょうか

他にも、何かアドバイスなどありましたら、ご教授ください。
みなさん、住宅ローンについてはどうやって勉強しているのでしょうか。

現在の状況
自分３１歳、国家公務員：収入400万くらい(手取り)
嫁３１歳、３年契約雇用：収入350万くらい(手取り)
子供２人（０歳、３歳）
嫁は、次の契約が決まらなければ、普通のパートにでも出てもらう予定です。

よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： simotani 回答日時： 2012/03/25 23:17

労金の融資の他にKKRから借りられませんか。

後はフラット35位です。
KKRは所謂厚生資金融資や年金融資の取り次ぎがありますから、普通なら労金にKKRを組み合わせた時点で必要額に届く筈です。
民間企業なら財形融資もありますが、公務員はより有利な預金が可能な為財形と云う形式ではありません。その代償が共済組合厚生資金融資。使える制度はきちんと事前に調べておき、有効活用を。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

KKRからも借りられるのですね。
どんなプランがあるのか調べてみたいと思います。
説明会などもやっているようです。

ありがとうございました。

お礼日時：2012/03/25 23:45

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/03/25 14:05

その収入で4000万円の借入金は無理があると思います。

年２％で定年までの30年ローンで試算すると、返済率45％弱となりこれではとても審査に通らないでしょう。それ以前に、審査ギリギリと無理なく払える借入金とでは大きな開きがあります。
奥さんの収入を当てにするとしても、それでやっと24％ですので返済率の上限といったところでしょうか。子供にもお金は必要になってきますし、出来れば奥さんの収入は当てにしない方が良いでしょうね。
逆に旦那さんの年収からすると、2000万円強までの借入金にしておくことをお勧めします。
http://www.eloan.co.jp/sim/

また、ローンを借りることによって、控除などがあるそうなのですが、いわゆる住宅ローン控除以外にも何か特典のようなものはあるのでしょうか＞
基本的に住宅借入金等特別控除だけとなりますが、4000万円の１％40万円も所得税を払っていないので、全額控除を受けることは出来ません。所得税が０円になった上に、引き切れなかった分が住民税からも控除されるだけです（これにも上限あり）。
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/ …

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

＞審査ギリギリと無理なく払える借入金とでは大きな開きがあります。

その通りだと思います。住宅購入を考えると、いい家が欲しいと思うばかり、
他へのしわ寄せを軽視してしまいそうになります。

現在、ライフプランをたてているところです。
近く、ファイナンシャルプランナーに相談しようと思っているので、
そのときに、ある程度具体的なライフプランを持っていければ思っています。

そのために、どんな住宅ローンがあるのかわからず、ここで質問してみた次第です。

金利は概ね1%～2%くらいが標準にみえます(色々あるようですが)。
固定のほうが安心なのでしょうが、実際は変動金利を選ぶ人のほうが多いようです。
どっちを選べばいいのか、わかりませんが、調べてみてから
専門家にアドバイスをもらう予定でいます。

ちなみに、控除は、年20万円(10年間)で計算しています。

お礼日時：2012/03/25 20:59

No.1 回答者： aoixy 回答日時： 2012/03/25 13:02

収入手取り400万円の方が借りるには、あまりにも大きい金額です。

4000万円、金利1.050％、35年で当初支払い金額は、約11.4万円です。年収400万円の場合、月額に直すと、33万円です。11.4万円も払うとすると、手取り収入の35％がローン返済です。

奥様は今は収入があるようですが、普通のパート職では、おそらく年収100万円程度まで落ちることを考えなくてはなりません。子供が0歳と3歳となると、今後の子育て資金などを考えると、かなりの金額の貯金も必要になると思います。

国家公務員という事情を考慮しても、現状ではあまりにも難しい計画ではないでしょうか。何かしらの原因で、収入が破綻した場合のことも考えるべきかと思います。

ローン控除以外の特典を気にするより前に、支払い計画を気にするべきかと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

ここの掲示板で良くあるのですが、背景をよーく説明しないと
「そもそも論」が展開されてしまい、聞きたいことに答えてもらいません。
知りたいことは、「どんな低金利ローンがありますか」と言うところなんですが
「他にも、何かアドバイスなどありましたら、ご教授ください。」なんて
書いたのが良くなかったのでしょうか。
年収１０００万です、なんて書けばよかったです。

一応、自分なりに資金繰りを計算してみて、大丈夫そうかな、
とは思っているので、長いですが説明させてください。

「嫁は３年契約で、次の職がなかったら・・・」とは書きましたが、
もう一回、３年契約の予定がありますので、正確には、
「次の次の職がなかったら」となります。
ですので、あと５年間は嫁の年350万は期待できます。
(正確には手取り400万近くになるのですが、諸事情で計算しないと
手取りがわからないので、低めに見積もっています)

その後、職が続かない場合は、最初の10年は年間100万、その後10年は
60万程度のパートを元に計算しました。

自分の給与もあがることを考えると、ローン開始後、もっともローンの支払いが
きつくなる時期は、嫁がパートを始めたときで、ローンの支払いは、収入の
25%程度になります。(150/600=0.25)

また、頭金支払い後も手元に1000万程度残す見込みです。
嫁がパートを今の職が終わり、パートを始めたあたりは、
収入と支出はほぼ同じで貯蓄はほんの少しです（年間数十万程度）。

その後は、自分の収入も上がっていきますが、子２人が中学・高校と進む
あたりは収入と支出はトントンで、むしろ大学時代に入ると赤字になり、
貯蓄を食いつぶし始めます。
ですが、貯蓄がなくなるより早く卒業になり、卒業後は子供にはお金もかからず、
ローンを支払っても、定年までに3000万程度の貯蓄ができている(退職金別)、
という流れになりました。（貯蓄の底は400万程度でした

これらの計算に、考慮したことは、
●支出
　生活費（食費・光熱費・衣類・外食・レジャー・おこづかい・養育費・雑費）
　保険（生命保険・自動車保険）
　ローン支払い
　ローンの金利
　学費（小中は公立、高校は私立、浪人１年、大学、大学院修士）
　自動車購入（３回）
　住宅購入頭金
　固定資産税
　毎年の家族旅行
　結婚
　学生時代の奨学金返済（自分のもの）

となっていて、生活費と保険料は年々の増加をおおよそ見積もって計算しています。
生活費の見積は、今現在の生活を元におおよそ見積もりました。
家族旅行などは、嫁は旅行嫌いなのでいかない気もしますが、一応まともな家族を
目指していますので、上記項目において標準的だと思われる額を計算に含めています。
（何が標準的かはわかりませんが、ネットから多数派の金額を入れました）

●収入
　自分の給与
　嫁の給与
　両親からの住宅購入援助
　住宅ローンによる税金の控除

を含めています。嫁は、今後、正規雇用になるかも知れませんが、
悪目に見積もってパートにしています。

ライフプラン計算用のエクセルシートをネットから拾ってきて、自分用に
アレンジしてみて計算してみました。
少し悪目に見積もっていますので、そこまで厳しい見積もりではないと思っています。
上記の計算をしてみたところ、概ね「頭金2000、ローン4000」となったので
質問させていただいたところです。

何かしらの原因で破たんというのは確かに怖いですね、ローンは保険が充実している
ものを選ぶ予定です。生命保険などもあります。
収入が破たんした場合のことを考えるとは、具体的にどのようなことなのでしょうか。
保険くらいしか思いつきません。
いくら、安いローンを組んだとしても、自分が病に倒れたりしたら、支払いは無理です。
そのために保険があると思っているのですが、他にも考慮すべき事柄があるのでしょうか。
義理両親も両親もある程度裕福ですので、万が一には金銭的に頼りにするかもしれません。

一応、公務員ですので、首にはならないと信じています。また、民間と異なり、
今後の給与に個人差は少なく、ある程度比較的正確に見積もれます
（少なくとも民間よりかは）。
といっても、今回の大震災のようなことがあると減給になることもあります。

貯蓄の底は、子二人が大学生の時期(二人で生活費学費で400万の支出を想定)の
400万でした。確かに少し不安な額ではありますが、それならば、
支出の多い時期に向けて、車を中古で我慢するとか、生活費を少しおさえるとか、
家計のやりくりで、対応できると思っています。

リスクヘッジは、大事だと思います。とはいえ、素人の私が思い浮かぶのは
　・保険（生命保険や自動車保険、学資保険、住宅ローンの保険）
　・手元に常にある程度の金額プールしておく
　・いざとなったら両親に泣きつく
くらいですかね。

お礼日時：2012/03/25 20:42