マンション地中配管について専有？共有？

長文です
マンション1Fですが専用に使用している
配水管が地中にて破損しており
専有部分か共用部分かの判断が
どちらになるのか ご存じの方がいらっしゃったら
回答をお願い致します。

昨年の震災以降 洗濯機の排水が溢
れる事が、2～3ヶ月に一度ぐらい
発生していました。
頻繁に発生する為に配管業者ファイバースコープにて
調査をして頂き、室内の配管と廊下部分の排水管が破損していることが
わかりました。

排水管は、自室の専用に使用している排水管になります。
管理会社および管理組合は、廊下部分は共有部分、室内は専有部分との
解釈で、専有部分は、個人にて費用を出すように言われております

管理規約を確認すると専有に使用している配管が専有物ではなく、
あくまでも 専有部分に属している配管が専有物との解釈と読み取れると
思います。
・躯体部分、基礎部分は共有部分
・専有部分に属さない配管は共有部分

配管業者より配管の写真を見ると破損部より土砂が見えることにより、
地中(躯体部分の下の地中)にある配管だといえます

以上のことより、共有部分で修繕を行って欲しい旨を伝えておりますが
管理会社よりは、過去の事例で専有部分で修繕を行っている(他のマンション)
との回答となっております。
(マンション全体の保険で修繕できれば行ってもよいが、現状は難しそうとの
保険会社よりの回答)

以上宜しくお願いします。

【管理規約抜粋】
第２章専有部分等の範囲
（専有部分の範囲）
第７条
対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、次のとおりとする。
(1)建物番号を付した住戸(以下「住戸部分」とする)

２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおり
とする。
(1)天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
(2)玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
(3)窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

３ 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にあ
る部分以外のものは、専有部分とする。

（共用部分の範囲）
第８条対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする


別表第２
専有部分に属しない建物の附属物
電気設備、給排水衛生設備、消防設備、電話配管設備、ガス設備、テレビ共同視聴設備、非常通報設備、集合郵便受け、掲示板その他各種の配線配管

No.8 回答者： OK-SUNNY 回答日時： 2013/03/15 09:20

当件は、どの様に解決しましたか？

質問者は回答して下さい。
管理規約に規定されているとは言え、
・その規約がマンション標準管理規約のコピー版であるとか、
・理事会の判断だからとか
・その上、マンション管理会社の判断だとか
いずれも、
貴殿がお住いの分譲集合住宅の構造に基づく的確な規定・助言であるか否かがキーポイントです。

共用部・共有部・専有部、及び、「共用部・共有部」VS「専有部」との境界（責任分界点）の定義がなされているか？
公平な費用負担を規定しているか？

それから、出来ない者を集めただけの理事会は、有害です。
出来る者と言うのは、構造物の機能・構造・保全・修理・図面を読める者の事です。

近年、管理組合が元理事長を刑事告訴する実例が増えています。
元理事長が、出来ない理事達を相手に業者と結託して高額な修繕工事を遂行した。総会の承諾を得て実行。
１５００万円が業者から元理事長の口座に振り込まれた。
元理事長は、当初は抗弁をしていたが、業者の銀行預金通帳から事実が発覚。

これと同類の刑事告訴で３年の懲役に服した元理事長が２年後に仮出所した。
その姿を見た組合員が１５００万円を管理組合に返金したかを現理事長に問うと戻って居なかった。
現理事長は、組合員の指摘で、専有部を担保物件として差し押さえすべく告訴の手続きをしたが、
被告人は不在だと言う通知があった由。併せて、入居届けがあった由。
仮出所後、元理事長は即時に転売し転居してしまったのである。

両事件で問題になったのは、理事たちの責任追及（損害を与えた二次要因元）である。
損害金額を、できない理事達が負担すべきだと言う追及です。
マンション管理会社と委託契約をしていても責任は皆無です。
なんのための介在なのか？

出来ない者を役員（理事・監事）に選出する規約が誤りであること。
輪番制とは、できる者・実務者を選ぶと言う意味です。

さて、質問者は「地中埋設管」、「洗濯機からの排水用の排水管」の二種類の配管とこれらの接合部とを図解することができますか？
管理規約は、法律ではない「マンション標準管理規約のコピー版」です。小さい文字で参考注記がありますから、お住いの建物の構造を判っている技術系の組合員と協議することです。
洗濯機の排水用の排水管が地中迄、伸びて配管されているのであれば、共用部である共用地中排水管と、あなたの帰属物である
排水管との接合部・接続部のどこの部位で漏れを生じているかの判定です。
図解すること。

さて、先に修理見積もりを入手する事。
開放廊下側から工事が行われると推察します。
専有部での漏水が発生しているとの記述がありませんでしたから。

漏水を放置すると地中に空洞化を生じます。
迅速な対応ができる理事会に改めねば、形骸化した管理組合になるでしょう。
一番喜ぶのはマンション管理会社です。　以上

No.7 回答者： OK-SUNNY 回答日時： 2012/12/17 14:31

Ｎｏ．6で回答済みですが、補足します。

管理組合規約の該当規定は、法律ではない「マンション標準管理規約」のコピー版です。
国交省は、マンション標準管理規約を参考だと告示しています。
この告示をお読みになりましたか？
出典：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei …
　　　表題：○マンション管理について　の中から探してください、
　　　　　　巧妙ですよ。
　　　　　　マンション管理規約は、「参考」と言う扱い？位置づけ？だと解説しております。
　　　　　　法人（一般の会社で備えている社規では、この様な曖昧な規定は配布しません。
　　　　　　仮に「規定では無く」、「参考とする場合には、表題の下に当件は参考ですから誤解しないことと注意を喚起します」
＞玄関扉の内側の塗装と施錠装置が区分所有物件で、他は共有部・・・・。

建物は個々で・機能・構造・配置が異なりますから、躯体・ライフライン（電気水道排水ガス通信ＴＶ受信火災警報器エレベータ）等について、
共用・共有の定義・考え方を設定し、
この定義・考え方に基づいて、責任分界点をさだめるとともに、
公平な費用負担を定める必要があります。

また、判例があっても、建物が異なると適合しませんから、判示（判例）の考え方を咀嚼せねばなりません。

文言では判らないから理事会では図示しましょう。

私の体験事例を図示（図１２）します。
1階住戸の床下の共用排水横主管と１階住戸からの枝管との接続部＝責任分岐点は、実態面で、目視ができないし、
修復作業を行うにも、床スラブを開削せねばできません。
ですから理事会と協議し、排水横主管との接続部の工事をする工法の選択と費用負担の協議をしてはいかがでしょうか？
私は、排水横主管が共用部ですから、１階専有部からの枝管を接続容易な空間を設けるのは管理組合側の配慮だと捉え、
その費用は管理組合の負担とする考えを提案します。
具体的には、１階床下に開口部を新設して点検口を設けます。
点検口の部品は５０ｃｍ角で１万円ですが、役務・少量の骨材・セメント等の費用です。
概算工数２人日（２人／１日）１０万円＋骨材費５万円＋点検口１万円＋廃材処分費１万円で計約２０万円以下


また、Goo Blogに参考になる投稿がありました。
http://blog.goo.ne.jp/saiteki_kouhei
http://blog.goo.ne.jp/saiteki_kouhei/preview?eid …

No.6 回答者： OK-SUNNY 回答日時： 2012/12/17 00:44

専有部からの排水管（枝管）が、共用部である排水管に接続した居る場合、枝管と共用部の排水管が接続している部位を責任分堺点です。

つまり、枝管が専有部の空間の外に出ていて、共用部である排水管に至る区間（枝管の長い短い）は専有部です。

イ）１階の場合開放廊下側に共用排水管が設置している場合と
ロ）１階の住戸の床下スラブの下（地中）に敷設した排水管があります。
両者のいずれでも、共用排水管と枝管が接続した部位が責任分堺点です。

責任分界点と言う用語は、インターフェースとでも言いましょうか、専有部と共用部の堺を示し。この堺では、機能を維持するために仕様を定めます。寸法・材質・耐力（強度）・火災防火等。

さて、私の分譲集合住宅でも１階の床下での排水管の状況を調査したことがありますが、１階の住戸の枝管の後付けの工事は、乱雑でした。幸い１階床上にあふれる漏水は発生していないのですが、地中が泥水状態の場所がありました。
枝管が破損していたのですが、これを個人が更新させましたが、妥当な工事だったか床スラブ下なので写真を撮れません。

１階の住戸には、床下スラブに点検口を設けてあれば診断が行えますが、１００万円と言われ、止めました。
共用排水管を更新する時に考えようと言うことになりました。が、共用排水管を更新する工法が見当たらない。
ブラスティングを行って内部塗膜を造成する広報しかない。
ではブラスティングに耐える排水管なのか、その材質が判らないのです。
結局、放置状態です。

こんな回答でごめんなさい。

No.5 回答者： muchyo 回答日時： 2012/04/08 01:38

Ｎｏ４です。

一言忘れていました
占有として使っていても、共有部分となるそうです
詳細は登記先例を見てください

No.4 回答者： muchyo 回答日時： 2012/04/08 01:28

登記先例を調べてみました

「昭和41年8月2日民事甲第1927号」によると、屋外配水管は共用部分となるそうです

規約に何も記載が無ければ、共用部分となる可能性が高くなります
この判例を用いて、再度交渉されてはいかがでしょうか

No.3 回答者： histrie22 回答日時： 2012/04/07 14:01

＞室内の配管と廊下部分の排水管が破損していることがわかりました。

２箇所破損しており、廊下部分は管理組合負担で修繕するので、
室内側は質問者さんが費用を負担して欲しいと、管理組合から打診されているという事でしょうか？

「３ 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」

の条文の通り、管理組合側の解釈でよろしいかと思います。


＞管理規約を確認すると専有に使用している配管が専有物ではなく、あくまでも 専有部分に属している配管が専有物との解釈と読み取れると思います。

２階以上の部屋の方は、縦に通っている排水管までの横配管は専有部分としているはずです。
１階のみ縦配管に接続されていないので、室内部分も含め、配管全部を共用部分とするには無理があります。

「その配管は、その部屋しか使っていないのだから、その所有者負担で全部直して貰えばいいんじゃないの？他の人は困らない訳だし」という声が大きくならないうちに、納得された方がよろしいかと思います。

No.2 回答者： nekonynan 回答日時： 2012/04/06 14:41

管理会社および管理組合は、廊下部分は共有部分、室内は専有部分との解釈

　基本的には、登記されている部分（室内は専有部分）は、所有者の物ですから、所有者が出すのが原則と成ります。


　ただしこれを妨げる訳ではありません。別に規定（契約）があれば、それに従うのが民法の大原則（だだし法令に違反が無い時）


　したがって、
　書かれている管理規約によると　８条が、抜けているから解釈不明ですね


　第８条対象物件・・・８条かかれてないから・・・判りません・・・関連する部分を全て記載して下さい

　

　（共用部分の範囲）
第８条対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする


別表第２
専有部分に属しない建物の附属物
電気設備、給排水衛生設備、消防設備、電話配管設備、ガス設備、テレビ共同視聴設備、非常通報設備、集合郵便受け、掲示板その他各種の配線配

No.1 回答者： chie65535 回答日時： 2012/04/06 14:35

＞どちらになるのか ご存じの方がいらっしゃったら

＞回答をお願い致します。

回答して、何の意味が？

もしかして、管理会社に「ネットではこう書いてあった」って言うつもり？

そんな事を言っても「ネットはネット。うちはうち」って言われるだけですよ。

こんな場所で馬鹿な事を質問している暇があったら、法律の専門家にでも質問して「法律ではこうなっている」のような回答でもしてもらった方が有益です。

下手な管理会社だと、法律の話を持ち出したら「法律ぅ？じゃ、文句があるなら裁判でも何でもしなさい。うちは徹底的に戦うだけです」って言う態度に出るだけですから、下手に「法律は」などと言い出さない方が得策ですけどね。

こんな場所で無意味な質問なんかしてないで、管理会社を相手に、どうやって交渉するか、考えた方がマシです。