不動産投資の検討 1K新築東京or大阪

サラリーマン34歳兵庫在住の者です。

不動産投資を検討しています。

現在、Webでの資料請求を機に商談を進めており検討中です。
なんでも結構ですので忌憚のないご意見をお聞かせ願えますでしょうか？
特にプロや詳しい方いらっしゃればよろしくお願いいたします。

◎私について
・サラリーマン34歳兵庫在住・独身・年収約600万円・貯蓄1000万円
・不動産投資については経験なし。
巷の書籍読書や不動産業者主催のセミナーを受け情報収集はしています。
・目的は老後等将来にわたり安定した収入を確保するための資産形成です。
・できれば物件は関西がよいが投資価値が高いなら東京も可。

◎物件概要
・東京、大阪の業者より新築物件の紹介を受けている。
・東京は渋谷駅徒歩9分、大阪は谷町四丁目徒歩8分
・東京は1K20平米、大阪は1K25平米

(共通している点)
・設備はいずれも最新で風呂トイレ別ウォシュレットなど等
・概観や内装も新しい感じはするため特に申し分はない。
・販売価格はいずれも 2000万円/諸経費除く 程度
・入居者はほぼ満室で、販売中の部屋も残り僅かとのこと。

◎提案趣旨
・東京：都心が今後も需要が高止まりし投資対象として最適とのこと。
・大阪：(私と)同じ関西拠点で物件を把握できるし、需要も高いとのこと。

(共通している点)
・35年等の長期ローンを組めば、初期支払いを抑え、家賃収入により、
月々のキャッシュフローをプラスにでき、生活に支障をきたさない。
将来にわたり年金対策、節税対策につながる。
・新築は値下がりも緩やか(すでに値下げている)で、耐用年数も長いため
資産価値も維持しやすいため、万一まとまった資金が必要でも
売り抜けしやすい。
・金融機関の金利は今は低いため、お得。
・リスクとしては、賃料低下、金利増加等が比較的大きいが、35年家賃保証をする。
実際は設定賃料の90％を提案業者からオーナーに支払うもの。
空室、滞納時も関係なく継続して支払られる。ただし2年ごとの賃料見直しがあり
経年変化や地価変化により賃料低下する可能性もある。

いずれも営業担当の方は親切で丁寧な印象ですが、いかがでしょうか？
上記リスクに対してはシミュレーション結果(賃料下落時等含む)を示してくれて
説明上はそれなりの納得感もあるようには思うのですが。。


また、固定資産税の変化は考慮していない点は少し気になっています。

中古物件をもっと安く購入して利回り重視で選択することも考えておりますが、
こちらはリスクが幾分か高いようにも考えており悩んでおります。

上記について正しい部分、危険な部分などもご指摘いただければありがたいです。
よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： taka484 回答日時： 2012/05/24 19:47

最近大家業を始めた素人ですが6室のオーナーです。

僕は大阪にしました。
場所の決め手は
地元ですぐに見に行ける
田舎でない。

物件は10年以内が中心で1件新築があります。
最初に新築はオススメしません。
大半の方が新築で失敗しています。
ローンが終わる35年後には家賃の下落や売値の下落がひどいと予想できます。
築10年の物件なら700万～1000万で購入出来ます。
最終利回り6％平均（新築込み）で出ます。
新築をフルローンで購入して退去があれば家賃が下がります。
空室が続いたらローンは返済できますか？
節税効果も長くないです。
金利上昇と家賃下落のリスクが問題無いなら購入しても良いかも。
一番重要なのは賃貸管理業者だと思っています。
僕はいい業者を探すのが先決だと思います。
紹介してくれる業者は管理もしてくれますか？
倒産リスクは低いですか？
がんばっていい管理業者を見つけてください。

この回答への補足

ありがとうございます。実体験でしっかり先を見据えて運用されているようで参考になります。やはり最終状態を見据えることは再度念頭においておかないといけないですね。なお、挙げている2業者とも空室リスク、滞納リスクはサブリース契約により35年間形式上は担保されます(設定家賃の90％をオーナーが漏れなく受け取れるのですが、その設定家賃の考え方ひとつで制御仕切れない部分はあると思います)。また、管理業務も自社物件でしっかりと管理体制が整っているので基本的には問題ないと思います。倒産リスクは1社は上場しておりまだ安心かと思いますが継続調査したいと思います。ところで「いい管理業者」は自社物件でなくても、持ち込んだ他社管理の物件を引き継いで管理をしていただける業者さんでしょうか？その場合は管理の掌握範囲が限られてしまう(部分的名管理となると分割損が出たり非効率だったり)と思うのですが、よかったらその詳細を教えていただけますでしょうか？

補足日時：2012/05/24 20:20

No.8 回答者： congrats 回答日時： 2012/05/27 15:40

忌憚なく書いていいですか？

サラリーマン大家です。


>・東京は渋谷駅徒歩9分、
青学方面に向かう立地なら希少。円山町方向なら望ましくない。
南平台方向なら日当たり悪そう。いずれにしろ北向きの日当たりの悪い部屋というイメージ。閑静な住宅地ではない。店子の出入は激しそう。
＞・東京は1K20平米、
狭すぎる。
＞・設備はいずれも最新で風呂トイレ別ウォシュレットなど等
5年経てば古びて見える。
＞・概観や内装も新しい感じはするため特に申し分はない。
これも10年まで。
＞・販売価格はいずれも 2000万円/諸経費除く 程度
特に安いというわけではない。上層階なら買い得か。
＞入居者はほぼ満室で、販売中の部屋も残り僅かとのこと。
新築だもの当然。

＞・東京：都心が今後も需要が高止まりし投資対象として最適とのこと。
バカ言ってら。いま都心のマンションの空室は酷い状況です。家賃を2割さげてやっと埋まるという状況。私は10年以上持った物件二つ売却して、築浅の物件のみに絞ったところ。

＞・35年等の長期ローンを組めば、初期支払いを抑え、家賃収入により、
月々のキャッシュフローをプラスにでき、生活に支障をきたさない。
低金利があと何年続くかということです。住宅ローンと違って投資物件のローンはノンバンクやスルガ、オリックスなどの高金利のローンですよね。
２％台後半ならいいけどおそらく３％台ですよね。
家賃が10万入っても管理費が1.5万固定資産税が月にならして5千円というところでしょうか。2000万円35年ローンの返済は金利3.4％として月額81500円
もうこの段階で赤字ではないでしょうか。
仮に想定家賃が11万（ありえない）としてもサブリースなら１０％持っていかれて結局手取りは10万弱。
家賃の低下というのは近年結構激しくて私の物件１ｋでは11万ではじまっていまでは9万2千円。もちろん赤字です。サブリースは5年ではずしました。
頭金が200万入って月々の返済は73500円これでサブリース抜きならわずかに黒。

＞将来にわたり年金対策、節税対策につながる。
それをいうなら、せいぜい「生命保険代わり」
節税というのなら、自分で確定申告書けなくちゃ無理ですよ。
ワンルームの減価償却費なんてゴミ。私は3軒持っていて節税になった実感はあまりない。扶養家族増やした方がよっぽど効果は大きい。
というのは、借入金の金利が建物分しか損益通算できないから。加えて定率法で償却しないと減価償却費が多く出ないのだが、それだと10年で物件の入れ替えをしていかないと逆に減価償却費が足りなくなる。

＞新築は値下がりも緩やか(すでに値下げている)で、耐用年数も長いため
資産価値も維持しやすいため、万一まとまった資金が必要でも
売り抜けしやすい。

これは私もそう思う。都心部に３物件（１Ｋ１Ｌ２）持っていてそのうち2物件は売却しても損はなかった。ただ、売却の際、オーナーチェンジ売ると買いたたかれる。１ｋはテナント付きでしか売れないからいずれにしろ中古相場は思ったより安い。
＞金融機関の金利は今は低いため、お得。
今に限らず1３年以上安いよ。逆にこれから上がると変動で借りているわけでそのリスクを意識すべき。
＞リスクとしては、賃料低下、金利増加等が比較的大きいが、35年家賃保証をする。
ここは、要注意。保証する賃料＞ローン支払い＋管理費＋固定資産税
ということもある。
サブリース会社は気楽なもので、7万円で契約して6万円大家に返しても賃料保証したことになる。赤字を抱えていても「定期借家契約」をしていたら解約できない。苦しむのはオーナー。
＞上記リスクに対してはシミュレーション結果(賃料下落時等含む)を示してくれて説明上はそれなりの納得感もあるようには思うのですが。。
シミュレーションは自分でやるものです。厳しい条件とかいろいろ変えてみなくちゃ。
＞また、固定資産税の変化は考慮していない点は少し気になっています。
これは必要ない。

まぁ社会勉強と思ってやってみるなら止ませんが節税ねらいなら1000万超えてからで十分では？

この回答への補足

忌憚ないコメントありがとうございます。いろいろ考えるべきことが多いことがよくわかりました。こういった突っ込みを心のどこかで待っていたのかもしれませんね。。リスクを考慮した自分なりのシミュレーションを進めながら引き続き考えて見ます。新築の長期的な価値下落も充分に考慮しないといけないですね。

補足日時：2012/05/28 21:36

No.7 回答者： st_augustinus 回答日時： 2012/05/25 17:12

投資として考えるならば、新築はリスクが高いですよ。

１Ｋでは2000万円では、利回りがかなり低いんでしょうね。
長期にローンを組むことは得策ではありません。単に利子を多く払うだけです。
特に区分マンションは土地の価値がありませんから、単に建物だけの価値です。減る一方です。
なので、年収600万円で、1000万円の貯蓄があれば、長期のローンならば、6000万円前後の築の浅いマンションやアパートで、土地の価値のある程度見込めるものを検討されたほうが良いですよ。
2000万円だろうが、6000万円だろうが、キャッシュフローが出るものであれば、本質は変わりません。
そもそも一棟ものは、空室リスクの高い区分よりも安全ですよね。
不動産の場合はかい離れの額が問題ではなく、よりキャッシュフローがしっかり出るものかどうかがポイントです。
業者が家賃保証をする物件は、そもそも保証を付けなくても客付けのしやすい物件か、周りよりも高い家賃で強気に見せておいて、買主をその気にさせて、高値で売るためのものという可能性が高いですので、事業としての観点で見直されたほうが良いと思いますよ。

この回答への補足

ありがとうございます。一棟買いは立地条件とかが重要になるんでしょうね。。「かい離れの額」とはどういう意味でしょうか？家賃保証の考え方についてはなるほどと感じます。今回の場合は新築・家賃保証に託けてより高値で強気で売ってきているように思えますね。注意します。

補足日時：2012/05/26 07:27

No.6 回答者： hot-tin-roof 回答日時： 2012/05/25 01:26

・日本の人口は、例えば30年後、現在の約8割、その後も減少が続く、人口構成も少子高齢化がますますすすむ

・日本の場合は、土地に資産価値はあるが建物上屋には資産価値はほぼない（新築時は高いが中古になると急速に値が下がる）

この2点を挙げただけでも、不動産投資、それも新築1Kマンション1室のみへの投資がいかに無謀か、わかると思いますが。
分譲賃貸については、その契約上、さまざまなトラブルが起こりうることは、この質問サイトでも多々でてきていますし（検索してみて下さい）。

貴方ご自身のリスク、すなわちご結婚・離婚、転職・会社倒産、病気・事故による死亡などについて、考慮されている形跡が文面からは見うけられません。例えば、ご結婚され、子供が数人、という状態でもし貴方が事故などで亡くなられたら、物件売却でほぼ確実に借金を抱えた状態で奥様は再出発せざるを得なくなります。（まぁその前に保険等は検討されると思いますが）

渋谷のように新陳代謝の激しい土地で、例えば30年後、築30年の1Kマンション（それも20平米って現在でも敬遠されがちです）にいったいどれだけの価値が残りうるでしょうか。
また、谷四で、例えば大阪府庁移転で周辺環境が大きく変わった場合にはどうでしょうか。（跡地開発で大規模商業施設+オフィスビル+集合住宅、なんてよくある例ですよね）

不動産投資だけでなく、その他の投資も未経験ではないかと想像します。
将来について検討されるのはもちろん重要なことですが、外部環境の変化や自己の経済環境の変化を想定していなければ単なる綱渡りのプランになりますし、そういった変化に耐えうるには、モノ（不動産を含む）ではなく現金又はそれに近い資産が必要です。将来の（それも必ずしも確実ではない）収入の多くをつぎ込んでの投資は無謀だと私は考えています。
不動産投資でやっていけているかたは、代々の土地持ちでそこに住んでいる地主さんか、バブル期にうまく売り抜けた人くらいだと思います。

不動産屋の話ではなく、実際に資産を持っているかたのお話をいろいろおききになった方がいいと思いました。

この回答への補足

ありがとうございます。他の投資未経験、将来の自己リスク管理不足、外的環境考慮など考慮が不充分な点は多くありご指摘は非常に参考になります。投資方法を含めて慎重に判断していきたいと思います。不動産投資については興味があるのは事実なので自身でもご指摘箇所を踏まえながら確認し納得いく選択をしたいと思います。

補足日時：2012/05/25 07:20

No.5 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/05/24 23:23

＃１です。

35年家賃保証をすると言っていながら、「2年ごとの賃料見直しがあり」とはどういうことか判りますよね。

＞実際は設定賃料の90％を提案業者からオーナーに支払うもの。

１０％を取る方は固定費ゼロ。９０％を取る方が固定費を１００％負担していることをお忘れなく。

要するに、ROEという指標で、彼らが儲かり、あなたは損する仕組みです。

この回答への補足

補足ありがとうございます。ご指摘のとおり賃料見直しは十分にリスクがあると思います。実際、提示された賃料表と賃貸サイトの同一物件の募集ページを比較したら結構差がありました。このことから賃料の下落(というかそもそも虚偽提示？)は容易に想像できますね。。不動産投資ありきでなく慎重に考えたいと思います。

補足日時：2012/05/25 07:17

No.4 回答者： taka484 回答日時： 2012/05/24 21:34

僕がオススメできる管理会社は新築デペロッパーで中古も仲介しています。

管理は自社ブランドがあるので建物も賃貸も安心です。
35年のサブリースについては要注意です。
最初はいいですが更新時に契約家賃を値下げ要求される可能性があるからです。
取引のある業者は通常契約（家賃回収）5％で退去が決まってから退去日の時点で
空室が埋まりそうに無い場合はサブリースに現行家賃の90％で切り替えできます。
2年はサブリース継続が条件ですが。
管理会社の指定家賃が相場より低い可能性もあるので注意してください。

この回答への補足

なるほど、おっしゃっていた中古も自社ブランドということですね。ありがとうございます。私の2件も自社ブランドになり管理も賃貸も安心(と聞いています)なようです。

補足日時：2012/05/24 22:05

No.3 回答者： taka484 回答日時： 2012/05/24 19:55

最近大家業を始めた素人ですが6室のオーナーです。

僕は大阪にしました。
場所の決め手は
地元ですぐに見に行ける
田舎でない。

物件は10年以内が中心で1件新築があります。
最初に新築はオススメしません。
大半の方が新築で失敗しています。
ローンが終わる35年後には家賃の下落や売値の下落がひどいと予想できます。
築10年の物件なら700万～1000万で購入出来ます。
最終利回り6％平均（新築込み）で出ます。
新築をフルローンで購入して退去があれば家賃が下がります。
空室が続いたらローンは返済できますか？
節税効果も長くないです。
金利上昇と家賃下落のリスクが問題無いなら購入しても良いかも。
一番重要なのは賃貸管理業者だと思っています。
僕はいい業者を探すのが先決だと思います。
紹介してくれる業者は管理もしてくれますか？
倒産リスクは低いですか？
がんばっていい管理業者を見つけてください。

No.1 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/05/24 18:13

マンションの一部屋などに投資する不動産投資は、価値の減少と収入累積との競争です。

収入の累積よりも価値の減少が早いために、投資家（企業として投資事業をする専門家）は投資しません。
P/Lプラスで、B/Sマイナスと言ったら解りやすいでしょうか。

投資単位が1000万円台と手ごろなので、サラリーマン相手に「投資対象でっせ、儲かりまっせ!(^^)!」といって売り逃げる方が利潤が高いので、不動産企業は売り逃げを専門にしています。

不動産保有事業で成功するのは、三菱地所や三井不動産など数千億円単位で投資が可能で、巨額投資の結果、周辺の地価が上昇するほどのスケールをもっている投資家（事業者）だけが儲けることができます。

個人としてなら、土地を買い、それを子孫に継承し、子供がその土地にアパートやビルを建設し、孫の世代が楽な生活をするというような三世代をかけての長期戦略がある場合だけ、うまくゆくようです。

この回答への補足

ありがとうございます。大きな概念のお話でとても参考になります。小規模の不動産保有事業で儲けることは難しいということですね。価値が減少すると家賃の下落、修繕等の発生(積み立て以外で)等が考えられると思いますが、家賃をサブリースで業者が請け負って保証してくれて、かつ家賃の減少を見越したシミュレーションを自分でした結果では儲かる余地がありそうに思えるのですが、上記で記載されていない部分で何か見誤っているのでしょうか？一応、家賃下落は既存の同立地の物件の家賃相場等を参考にして現実的な下落幅を設定しているつもりです。また修繕も多めに想定してもいます。(全貌を把握できない中恐縮ですが補足いただけましたら幸いです)

補足日時：2012/05/24 18:58