家賃の更新料について

これから2回目の契約更新を迎えようとしています。
借主、大家の立場は現実的に相対立するものとして捉えています。それは事実ですのでどちらが正しいかを問うつもりはありません。
それをふまえた上で、可能な限り、必要最大限、借主側に有利なご意見をお聞かせ願えれば幸いです。
更新の内容は以下の通りになります。

更新料　　新賃料の１カ月分　　119,000
更新事務手数料　　　新賃料の0.5カ月分　（消費税別）　　62,475
住宅総合保険料　　15,000 = 15,000
家賃保証料　　25,000

合計　221,475

気になった点は、更新事務手数料です。　この部分の相談は可能なのでしょうか。
可能であればどのような交渉方法が考えられるでしょうか。
上記の内容はべて賃貸借契約に書いてあります。
原因としては、住み始めてからの経済的な状況の変化です。
総合的な意見を取り入れ、契約時の月家賃の減額、もしくは転居も考慮に入れています。

よろしくお願い致します。

No.8 回答者： ZAC7777 回答日時： 2012/05/25 23:25

初期の重要事項説明書、契約書しだいでしょう。

何も記入なければ払う必要もありません

基本的に更新料を払いまた更新事務手数料を払うなんて二重取りもいいところ
その根拠がどこにあるのか？教えてほしいですね

No.7 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2012/05/25 10:24

う～～ん高いですよね。

この家賃はどのあたりか分りませんが…この更新の金額を見ると溜息です。
私が借りている所は、民間マンションですが更新料なしなのでありがたいですね。事務手数料も大家さんが持ってくれています。これは入居時から変わっていません。

今時はどこも空き家が目立ってます。ここで家賃の値下げ交渉も可能だと思いますし、その他の交渉も可能だと思います。
可能なら引っ越しも視野に入れたらイイと思います。オーナーさんにとって今の時期の引っ越しは一番困る事なので、空くより、不動産屋に手数料を払うより、交渉に応じた方がイイという方もいると思います。
まず、交渉なさったら如何でしょうか？私ならそうします。

契約書に書いてある事は勿論大事ですが…ここは契約更新の新たな契約を結ぶ場です。印鑑を押す前に是非交渉してください。ただ印鑑を押すという事は、契約書に書いてある事を順守するという事なので責任を持つ事が大切だと思います。
後、しっかり契約書を読んでくだいさいね。大切な事がいっぱい書いてあります。敷金返還の部分もよく読んでください。
今時は、東京ルール適用の物件が多くて、クリーニング代のみ引く(もちろん借主が傷つけた物は弁済しないといけない）というところが多いと思いますが…その辺りの確認もされた方がイイですよ。不動産屋ではなく直接オーナーさんに交渉出来ればベストです！頑張って下さい。

昨日探したら、いい場所が安く借りられる事に気がつきました。引っ越しは大変ですが。。。あまりにも家賃が安いのでちょっと考えてしまいました。

No.6 回答者： in_go-ing 回答日時： 2012/05/25 00:15

　大家しています。

　厳しいようですが、『上記の内容はすべて賃貸借契約に書いてあります。』が全てです。『気になった点は、更新事務手数料です。』は、『更新手数料』を下げさせて、一体誰がそれを負担するかです。言い換えれば誰が質問者様に値下げ分を差し上げるのか。『更新事務』を行う不動産屋さんは『契約書』に記載されている金額を値下げした分を“質問者様に差し上げる”謂れなんて無いと言うでしょう。大家も自分で頂ける金額を“質問者様に差し上げる”謂れは無い。無理でしょう。

　『原因としては、住み始めてからの経済的な状況の変化です。』で家賃を値下げするかどうかは、偏に質問者様と大家の関係次第です。この間のコミュニケーションが良好なら、「どんな方だか分からない方と新たに契約するよりは・・・・」と大家が考えれば可能かもしれません。実際、私もそう考えて家賃を下げたこともあります。しかし、相手も考えずにウッカリ下げると「それなら過去に遡って返せ」なんて言い出すバカhttp://oshiete.homes.jp/qa7308514.html　もいるようですから、完全な『信頼関係』がないなら、拒否しておくのが“無難”と考える大家がいても不思議ではありません。

　事情を話せば、『信頼関係』がない場合は、大家に“警戒感”を与えるだけです。

　質問者様は『上記の内容はすべて賃貸借契約に書いてあります。』という『契約書』に署名捺印してしまっているのですから、そのような場合は『転居』をお考えになった方が、双方のためと思います。

No.5 回答者： kendosanko 回答日時： 2012/05/24 16:38

自分は法律の専門家でもなく、入居者に過ぎませんが、入居者から見た一般論です。

更新事務手数料ですが、仲介業者が仲介をする労働の対価として
要求するもので、相手はその労働の対価を当然要求しているわけです。
あなただって、カップルの仲介すれば、苦労した手間賃として、手数料もらいたいでしょう?　　ただ、事務手数料というのは、法律にハッキリ明記されているものでないようで、
交渉が可能な「グレーゾーン」に属する費用（慣習的な費用）と、入居者の自分は
理解しています。

貸し主と借り主の間から半額づつをいただくところもあれば、
借り主にまるまる1か月＋消費税を請求するところもあるようです。
これはなぜかというと、仲介業者が大家さんの方を向いているため（ごきげんとりを
したいためでしょうか?）、もしかしたら1か月＋消費税を全額払ってくればいいな。。。
という願いを込めて、立場が弱い、何も知らない借り主に「まず」1か月＋消費税
で請求するわけです。

ただ、役所から「半額にしなさい」と指導が入っているようですから、
役所の指導が効いて、あなたの請求も半額（＋消費税）になっているわけでしょうね。
消費税も、貸し主と借り主のどちらが負担すべきかさえも、
どこにも決まりはないようですよ。

いずれにしろ、その半額の費用さえ不満なら、請求先と交渉する必要があります。

数年後どうなるかを考えず、家賃が高い物件に入居して身分不相応な生活をするから、
更新事務手数料が高くなるんです。始めから更新事務手数料不要の物件に
入ればよかったのではありませんか。一部、あなたにも責任がありますよ。

相手も労働の対価を要求しているだけで、違法な要求をしているわけじゃありません。
その辺は、グレーゾーンです。
「必ずその事務手数料を満額払わないと、手続きしませんよ」というわけじゃありません。

それと、一部強硬な意見もでていませんが、交渉では強行策はうまくいきません。
相手を怒らせたら交渉さえできなくなります。あなたは後ろに弁護士もいない立場の弱い
子羊状態であることをお忘れなく。

事務手数料の交渉をして安くしたことがある経験者より

No.4 回答者： m_inoue222 回答日時： 2012/05/24 16:04

大家してます

＞借主、大家の立場は現実的に相対立するものとして捉えています

大家としては悲しいですね
レンタルビデオ屋さんとも対立されて居られるのでしょうか？
同じように大家は部屋を貸してその対価を頂いているだけなのですが．．．

それはさておき．．．

＞更新事務手数料です。　この部分の相談は可能なのでしょうか。

契約書に書かれていなければ支払の義務は有りませんでした

契約書の内容は．．．貴方がお約束したことだけしか書かれていません
契約書に書かれていれば交渉有るのみでしょう、交渉自体は可能です
普通は簡単に拒絶されます

＞住み始めてからの経済的な状況の変化です。

それは貴方自身だけの問題
大家は経営が苦しくてもなかなか家賃の値上げは言えません．．．契約（お約束）していますから．．．
逆に貴方の収入がＵＰされたときは更新手数料も多く支払えるのでしょうか？
レンタルビデオを高額で借りられるのでしょうか？
同じ次元のお話しだと思いますよ

なお．．．
更新手数料は管理会社の収入ですのでそちらとお話になる方が話は早いでしょう
更新料は基本的には大家と交渉して下さい（管理会社経由でも構いません）
火災保険料はなかなか交渉できないでしょう
家賃保証料は貴方の信用が低くて、保証会社が無ければ契約そのものが出来なかったためなので負担も致し方ないでしょう

なお、私の物件では一箇所のマンションを除いて「更新料」も「更新手数料」も発生しない「自動更新」で契約しております
ただし、「火災保険」は全戸加入必須、一部の方にお願いしている保証会社との契約は有ります

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2012/05/24 15:52

質問者さんは、交渉力や交渉術をお持ちか？

持っていれば、更新料・事務手数料について、交渉可能。


住宅総合保険料は、保障額に応じて保険料が定められるので、現在の保障プランよりも安いプランへ変更すれば、数千円程度は下げられる場合もある。
これは保険会社のプランによるので確認してみては。
保険料は、居住人数や年代、保有財産等で変わってくる。
大家への保障額については一律で、保険料は変わらないことも少なくない。
まずが保険の内容を確認してみることをおすすめする。
少額短期保険法もあるので、少額短期保険業者の保険に加入していれば、その保険会社へ問い合わせれば親切に教えてくれるはずだ。


保証料については少し事情が異なる。
保証料は、保証会社の規定によるので、交渉の余地はない。
交渉しても保証を断られて、賃貸契約の更新もできなくなるだけ。
ただし、保証料が賃料額に応じて保障額も増減する契約であれば、賃料を下げれば保証料額も減らすことが可能。
例えば、賃料10万円以上は保証料2.5円、10万円未満なら2.0万円・・・など。


賃料は相場によりけりなので、11.9万が高い・安いとは一概にいえない。
更新料は、２年更新の契約で更新料1ヶ月程度なら不当に高額とは言えないといった主旨を含む判例あり。（最高裁）


事務手数料については、消費者保護法を盾に支払いを拒否することも可能。
これは書類作成などの労務の対価なので、せいぜい５千円くらいだろうといわれてる。
その程度なら支払ってもよいだろうし、支払いを拒否するほどの根拠（消費者不利益といえるほどの金額なのか？？？）がやや薄い。
しかし、本件では6万円超なので、高い確率で消費者保護法で勝てるだろう。

更新手数料のわかりやすい説明のサイトhttp://sumai.nikkei.co.jp/edit/soudan/rent/detai …

余談だが、ワンルームで賃料３～４万円程度の物件であれば、更新手数料0.5ヶ月というのであれば、不当とまでは言えないので、この場合は支払いを拒否できないと思われる。



というわけで、交渉方法。
まずは、事務手数料の消費者保護違反を指摘して、支払いを拒否。
それを足がかりに賃料も下げるように交渉する。
大家には自覚が乏しい人が多いが、大家業とは貸室賃貸業という立派な『事業者』であって、決して消費者ではない。
消費者感覚（お客様感覚）で不動産屋へすべて任せていても、事務手数料を借主に負担させることを黙認していれば、立派な消費者保護違反の片棒を担ぐことになる。
大家も、賃貸借契約書に署名・捺印しているのだから。


あ、そうそう。
質問者さんの「経済的な状況の変化」というのは、自分の経験から共感・同情するのだが、あくまでも「消費者の一方的な都合」でしかない。
賃貸借契約というのは双務契約であり、双方に義務も課されるので、契約書に明記されている条件で合意しているのだから、その義務の範囲については負わなければ公正ではない。
今回の更新契約は前回契約した時の契約書の通りに支払い、次回の更新は、新しく作成する契約書に消費者保護法に沿った内容を明記して更新契約を行うべきだ。
これらを踏まえた上で、自分の一種の生存権を賭けて、開き直って交渉を。
それくらいの心構えでいかないと、契約の公平や双務契約ウンヌンを反撃の材料に使われて、口ごもってしまうことも。

法律について理論武装するなら、自治体で実施している無料の法律相談へ行くことをおすすめする。
弁護士が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれる。
本件では、事務手数料の件で相談を持ちかけると良いだろう。
その流れで、保険料・保証料などのプラン変更を拒否された場合の不当かどうかの参考例なども教えてもらうとよいだろう。



ご参考までに。

No.2 回答者： nekonynan 回答日時： 2012/05/24 15:13

　更新事務手数料　　　新賃料の0.5カ月分　（消費税別）　　62,475

　
　事務は大家さんが委託してますから、大家さんが負担するのが筋です。貴方が払う必要はありません。
　本来はば直接大家とやればいい訳で手数料はいらないわけです・・・大家がめんどうだから委託しているわけですので負担は大家です。

　苦情は、都道県の庁の住宅課などへあげて下さい


　更新料　　新賃料の１カ月分　　119,000
　については最高裁判例に
　http://www.nikkei.com/news/report/article/g=9695 …

　より１ヶ月程度であれば問題ありません。
　

　住宅総合保険料　　15,000 = 15,000
　家賃保証料　　25,000
　
　は契約より必須であれば、問題ありません。契約にないならば不用です

No.1 回答者： chie65535 回答日時： 2012/05/24 15:07

＞気になった点は、更新事務手数料です。

　この部分の相談は可能なのでしょうか。

無理じゃないかなぁ。これって「不動産屋の取り分」だろうし。

大家さんが直接更新手続きをしてくれる、って言うなら、不動産屋の取り分をゼロにする事も不可能じゃないけど、普通、大家さんは「更新手続きはすべて不動産屋に任せっきり」で、自分じゃ手続きの方法も知らない筈だから、それは不可能。

「更新時は不動産屋に任せっきりで、大家は何もしてないじゃないか」と、今度は大家の取り分を値引こうとしても、大家は「敷金、礼金、更新料を貰う代わりに、その分、家賃を安くしている。更新料を値引くなら、代わりに家賃を高くするしかないね」と言って来るでしょう。

金銭的に苦しいなら、転居するか、大家に事情を話して「待ってもらう」しか。

入居者から「足りないので少し待ってほしい。待って貰えない場合は更新料払えないから、出て行くしかない」って言われてしまえば、空室になってこれから入居者を探しても見付かる保証が無いから、大家さんは多少は待ってくれるかも知れませんよ。

空室になってしまうよりかは、払いが遅れてるとしても入居者が居る方が有り難いでしょう。