ミスによるローン金額変更か契約解除(長文です)

Question

建売住宅を購入しました。今月末に引き渡し予定だったのですが、問題が発生し、契約解除になる可能性まで出てきました。

問題とは、要望のローン金額がおりない、という事です。昨夜連絡があり発覚しました。

ローンの事前審査、本審査も通り(今月初に連絡あり)、明日はローン契約予定でした。

理由は、要望のローンプランを利用するには、住宅のエコランクが低くて適用できない、という事態です。

金融公庫の代理店の書類確認ミスです。※「書類見ただけじゃ分からない、住宅営業担当が言わないから悪い」と言っているそうです。


今、不足分のお金を一括で支払うか、住宅ローンとは別のお助けローンで借りていくか、契約解除か、を決めなければなりません。


一括で支払うにはあまりに多い金額の為、ローンを組むしか手はないのですが、釈然としません。

住宅ローンと合わせると、月々の支払いが跳ね上がり、最初から購入を考えられない支払い額になります。

契約解除にしても、前金を返金されるだけの白紙解除という事になるらしいです。しかし、契約書類を確認すると「やむを得ない事情」の場合の話であって、100％相手方ミスなのでそれが適用されるとは思えません。

また、今月末引き渡しだったので、引越し手配や家具、家電の購入、設備手配なども済ませてしまっています。子供達の学校への連絡もしてしまいました。


新たにローンを組むにしろ、契約解除にしろ、どのように対応をすべきか、悩んでいます。

何かよい対処があれば教えて頂きたいです。
宜しくお願いします。

oyazi2008 · Accepted Answer

不動産業者と設計事務所運営してます
おそらく当初の借り入れ予定はフラット35Ｓエコで所要資金の100％借り入れの計画がベーシックしか使えない仕様で90％に制限される。１０％分が資金ショートとなってしまう。ということだと思いますが
実務的に説明すると、申し込み窓口での受理と機構への申請段階では具体的な建築資料等は提出しません。あくまで申込書にフラット35Ｓエコの○タイプにチェックを入れるだけです。
すべて予定で機構の審査も進みます。
そして、どのフラット35Ｓの金利優遇を受けるかは、指定検査機関への設計審査以降になります。流れは
設計審査→現場検査→完了検査→適合証明の取得、これを申し込み窓口へ提出という流れで、あくまで最終の適合証明しか、フラット側では携わりません。ですから、申し込み窓口や機構側には落ち度は無いです。

これは、エコタイプは指定の断熱仕様がありますので、これを満たしていなければ、完成後にやりなおしはほぼ無理なことで、ベーシックしか選択の余地はありません。
私から言わせれば、フラットのしくみを施工側が良く理解していなかったための、落ち度です。責任は工務店ですね。そもそも担当営業が理解していて、設計側や工事監督に念を押しておけば、そのようなことにはならなかったはずです。

解決策ですが、仕様的には断熱性で当初の予定より劣っているわけですが、見積もりでの断熱仕様などはどうなっているか？たぶん最初からエコタイプが適用にならない使用だと思いますが、この点を許容できるのであれば、可能なら民間の銀行等へ融資を振替える。１０年固定などのタイプなら金利差もあまりなく、100％融資も可能でしょう。個人的に何らかの理由で民間はむずかしくフラットを選択したならば無理ですが・・・・・これが可能ならば、１０年分の支払差額は値引き対応させ納得できませんか？３週間もあれば実行可能です。

フラットをそのまま90％利用するならば、差額は何とか調達しなければなりませんが無担保系の融資は返済期間も短いので月々の支払額は上がります。それも交渉で値引きなど全額は無理でも許容できる範囲まで交渉する。

嫌味な作戦ですが、工務店とは割賦販売の契約をして、不足分は工務店へ分割で返済する。金額と期間などは交渉でしょう。

上記で譲歩しないようならば、弁護士入れて解除したい旨の意思は伝えた方が良いですよ。
解除の場合は、支払い済みの金員を返還され解除合意書に署名させられますが、この文言に「お互いの債権債務が一切無いことを確認し・・・・」などと書かれますから、それ以降の損害賠償などはむずかしくなります。
だからといって最初から解除と損害賠償を提訴したら、先方は逆に出来高は支払えなどという泥試合になりますから、解除するのであれば、返金を受けてさっさと解除して他はあきらめたほうが無難です。

いづれにしても工務店側の責任ですから、先方も出来る限り譲歩するとは思います。
先方の社長の考え方次第ですね。
御参考まで

tai-yu · Answer

質問を読む限りは工務店側の責任でしょう。

こうなった以上は裁判に持ち込んででも工務店の責任を追及をするしかないです。

まっ、本来は工務店の仕事は家を建てることであり銀行への申請業務はサービスになっていると思います。そう考えると本来は銀行と工務店さんとの間でこのような考えの不一致が生じないように調整するのが建築主の重要な役割だと思いますけどね。
だって、未だに何の書類がどういう点で不適合で、どこを間違えたかをとうの本人がわかっていないのですから、工務店を信用しすぎですね。

studio_taka · Answer

福島県で設計事務所、工務店をしております。

まず、ローンの本審査が通っている以上、yukiryoayu さんに
落ち度があるようには感じられません。

おそらくフラット35Sなどのローンを利用されているのではと思いますが、
そもそも、エコランクが低くて該当にならないのは
どこに責任があるのかと考えると、
設計者、工務店にあるように思います。
基準に見合う仕様は知っていて当たり前ですし、
お客様に納得してもらえるような説明責任があります。

住宅ローンの問題点は、仮審査、本審査が問題なく通っている事です。

＞※「書類見ただけじゃ分からない、住宅営業担当が言わないから悪い」と言っているそうです。

書類を見ただけでも十分にわかると思います。
次世代省エネルギー基準というものがあり、各地域ごとに省エネ基準が事細かく決められており、
断熱材の厚さ、アルミ樹脂サッシの基準等が明記してあります。

http://www.jsma.or.jp/Portals/0/images/performance/data/jisedai.pdf

http://www.house-support.net/seinou/atumi2.htm

施工段階で現場での検査が行われてると思いますが、
その時の書類などはご覧になられましたか？
フラット３５、３５Ｓの場合は間違いなく検査があります。
検査結果表を見せていただくのが良いでしょう。

まずは施工業者に確認された方がいいと思います。
もちろんローンについても本審査が通っている以上、
強気の姿勢でいかれた方がいいと思います。

しかし、いろいろと手続きが終わってからでは
心労も多くなってしまいますね。
何のための本審査なのかわからなくなってしまいます。

ご参考になれば幸いです。

usami33 · Answer

近い状況で苦しんでいます。
幸い我が家は着工前だったので、手付金だけですけど

本題
不動産屋および住宅メーカーと契約時に説明を受けましたが、
今回の様な場合は「やむを得ない事情」に該当するそうです。
ただし、戻るのは手付金だけで、着工後の材料費は負担する必要があるとの事でした。

＃１さんが言うように、本審査通過の連絡をいただいている以上、ローン会社の責任で対応していただくように強く申し入れして、損害賠償の裁判もじさない覚悟である事を明確に伝えましょう。
と、言っても再審査は期日までには間に合いませんので、弁護士に相談するか無き寝入りとなりそうですね。

代理店が住宅営業のせいにしているのであれば、３者で話し合いを設けましょう。
あくまでも貴方は被害者として、どちらに転んでも両社のいずれかが責任をとる姿勢を貫けば、
どちらの言い分が強くても２対１で、有利になりますよ。

nrhp618 · Answer

「「金融公庫の代理店の書類確認ミスです。※「書類見ただけじゃ分からない、住宅営業担当が言わないから悪い」と言っている」」と言うことは、単なる金融公庫の担当者の言い訳に過ぎません。
全くありえない話そのものです。

金融公庫と担当者を相手に、損害賠償請求訴訟でも起こされることです。

ミスによるローン金額変更か契約解除(長文です)

不動産業者と設計事務所運営してます

質問を読む限りは工務店側の責任でしょう。

福島県で設計事務所、工務店をしております。

近い状況で苦しんでいます。

「「金融公庫の代理店の書類確認ミスです。

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