近くにマンションが建つのですが　建築制限は？

Question

埼玉県さいたま市浦和区常盤に住んでいますが、　新しく近くにマンションが建つとのことです。環境、日照状態に影響が出るかと心配です。どの程度の建物を建てることが可能か　どなたか教えてください。又　建築条件の規制に外れ、建物が建てられる場合の対処策、規制内でもある程度条件を緩和してもらう方法があれば教えてください。

マンション予定地：約45坪～50坪（こんな小さな土地にマンションが建つ？）
　　　　　　　　　　　東側道路は歩道含み　約９ｍ
　　　　　　　　　　　南側道路は約５ｍ
　　　　　　　　　　　第一種住居地域　　建蔽率、容積率は　２００／６０
　　　　　　　　　　　さいたま都市計画地域

高さ１０ｍ以上は規制があり　それ以上は建たないのではとの話もあります。

建設はまだこれからなのですが　建築される可能性のある大きさ、高さを教えていただきたく　よろしくお願いします。

hanasuke12 · Accepted Answer

こんにちは。

＞どの程度の建物を建てることが可能か
配置図がないと、断定はできません。
推測ですが、道路の幅が広いので容積率一杯に建てられそうですね。

あと、高度地区の指定はありませんか？

＞建築条件の規制に外れ、建物が建てられる場合の対処策、規制内でもある程度条件を緩和してもらう方法があれば教えてください

建築確認を通す、つまり建物を建てるためには、建築基準法を軸とした関係法令を守らなければなりません。
言い換えると、守ればまず建てられます。
最近の判例では、景観を守るために法以上の規制がかけられたような気がしますが、例外中の例外。

＞高さ１０ｍ以上は規制があり　それ以上は建たないのではとの話もあります

あるとすれば、建築協定や地区計画での規制。
これがなければ、たぶん噂の域を出ません。

＞建設はまだこれからなのですが　建築される可能性のある大きさ、高さを教えていただきたく　よろしくお願いします

建築確認が出されれば、建築計画概要書というものが行政機関で保存されますから、それを窓口で閲覧することができます。
でもこれでは遅いですよね。
確認を出したあとに、近隣住民との交渉の末に変更することは期待できませんから。

建築確認が提出されるまでは、行政でも情報はつかめません。
直接、事業者に確認するしかありません。

で、考えられる方法。
あなたのお住まいの市に、中高層関係の条例はありませんか？
紛争を予防・防止する条例です。
市の建築指導部局か都市計画部局へ尋ねてください。
今どきは、どこの市でもたいてい定めています。
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1254448712910/index.html

条例の内容は、「ある一定規模の大きさ」の建築計画に際し、近隣とのトラブルを防止するために、事前に計画の内容を周知させるものです。
具体的には、予定地に「お知らせ看板」が立てられます。
これは確認申請を出す前です。
これで近所の方は計画があることと、その概要を知ることができます。
で、内容に疑義（質問）があったり、高さや配置の変更などを希望する場合は、事業者あるいは代理者と直接交渉します。

交渉について、ひとつご注意を。
日照を気にされているようですが、建築基準法の日影規制は、実際にかかる日陰ではありません。
地盤面から一定の高さを想定しています。
確認するなら、「冬至の実日陰」の図を作成してもらって確認を。

ここで建築自体に反対しないでください。
抗議で白紙に戻すことはありませんから、反対してもムダです。
あと、行政を頼らないよう。
役所は民事不介入です。

「ある一定規模の大きさ」とは、条例で定められています。
共同住宅の場合は、たぶん総戸数だと思います。
小さい規模であれば、該当はありません。
確認が取れれば、それで現地着工です。

住居系ですから共同住宅が建つことには異論はありませんね？
とすると、高さですか？
大変申し訳ありませんが、この用途地域・この敷地面積・この道路幅員であれば、法に合致する共同住宅が建てられても仕方ないかと思います。
ワンルームであれば、入居者の管理をしっかりさせるよう事業者に言っておきましょう。

arafoo · Answer

No.5です。追記です。

敷地面積を５０坪（165m2）として、建蔽率が60％。ということは最大建築面積が99m2となります。共用部でザックリ20m2とられるとして、住戸専有に割り振れる面積を約80m2と想定します。（かなりあまめです。もっととられるかも？）
ここまで出ると、あとはどういったタイプの住戸を計画してるかによります。1戸あたり20m2のワンルームなら４戸/1フロア、40m2の1LDKなら2戸/1フロア、80m2なら1戸/1フロア・・・・、それに想定階数3をかければ規模が分かってきます。

まあ、こんな感じでしょうか。ちなみにあくまでも想定の範囲ですし一般論なので、この回答を武器に建設反対運動なんて真似はしないようにお願いしますね。

arafoo · Answer

建物のボリュームを出すには諸々のデータが必要なので断定的な事は言えませんが。。。

●マンション予定地：約45坪～50坪（こんな小さな土地にマンションが建つ？）
　⇒規模はかなり小さいと思いますが立ちます。住戸数６戸でもマンションと言えばマンション。１００戸でもマンション。どう呼ぶかってだけですね。

●高さ１０ｍ以上は規制があり　それ以上は建たないのではとの話もあります。
　⇒恐らく、日影規制のことかと思います。建物高さが10ｍを超えると日影規制がかかるだけの話しで10ｍ以上の建物を建ててはいけないことではありません。

但し、第１種住居地域であり北側が隣地。それでいてこの敷地面積であることから、かなり日影規制の影響を受けた建物になると思われます。経験上の想像の範囲内ですが10ｍを超える建物を計画すると日影規制でオーバーになると想像されます。よって、10ｍ以下の建物しかボリュームはとれない敷地ではなかろうかと思います。
10ｍというと３階程度になりますので、マンションといってもちょっと大きい戸建みたいな？ボリュームじゃないかなと想像します。

もし心配であれば、事業者に測定面０の時刻日影図の提示を求めてみてはいかがでしょう？相手も近隣説明範囲でなければ提出義務はありませんが今後の影響を考えると協力してくれると思いますよ。

乱文失礼しました。

sirousagi1 · Answer

今、常盤や高砂は計画の予定が多いようです。
常盤で一種住居？　常盤保育園の方か？

相川時代に浦和重視の再開発計画がまだまだ・・・。大宮で得た税収がみんな浦和に使われちゃう。

＞高さ１０ｍ以上は規制があり、それ以上は建たないのではとの話
・・・建てられます。（絶対高さで規制された地域ではない）

さて、
さいたま市での中高層建築物の計画について（本件のように大規模でない場合）、
高さ１０ｍを超える建物の場合には、建物の外壁面から建物の高さの２倍までの水平距離にかかる範囲に住む住民や土地の所有者には計画の説明をすることになっています。
要は範囲内周辺住民の反対があっても説明だけはしてあれば事足りてしまいます。

次いで、大凡の高さですけど、
道路斜線で考えると、単純に「１．２５Ｘ道路幅（９ｍ）」とすると高さ１１．２５ｍ（道路側で）程度以上になるのかもしれません。４～５階建てになるんでしょうか。

詳しく知りたい場合、浦和区なので南部建設事務所（旧与野市役所の郵便局側にある建物２階一番奥の左側カウンター）建築審査課になります。一般市民からの電話にだってよーく教えてくれます。

hanasuke12 · Answer

No.2です。
失礼しました。
さいたま市ですね。
回答文中に少しおかしな日本語がありますが、ご勘弁願います（汗）。

dr_suguru · Answer

＞第一種住居地域　　建蔽率、容積率は　２００／６０
 
標準的な住居系用途です。
推測で
日影規制は4時間、2.5時間規制。

＞高さ１０ｍ以上は規制があり

一種住居での規制として
・日影規制
・隣地斜線制限
・道路斜線制限
ぐらいなもの

＞それ以上は建たないのではとの話もあります。

法令規制はない。
噂話。

＞建築される可能性のある大きさ、高さを教えていただきたく

さいたま市が「要綱」を持っていれば
確認申請以前に窓口で閲覧できる。
http://jourei.jyunpo.com/11c1saitama.html#kentiku

近くにマンションが建つのですが 建築制限は？

こんにちは。

No.5です。

建物のボリュームを出すには諸々のデータが必要なので断定的な事は言えませんが。

今、常盤や高砂は計画の予定が多いようです。

No.2です。

＞第一種住居地域 建蔽率、容積率は ２００／６０

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