不動産賃貸の収入の経費について

今年の確定申告を忘れていた為、税務署からはがきが届きました。

税務署に来て欲しいとの事で、来週出向くのですが、
経費ついて、(1)不動産会社に支払った手数料　(2)内装費　(3)固定資産税　(4)住宅ローンの利息　(5)減価償却費

5つ以外に分譲マンションなので、管理会社に毎月払っている管理費・修繕積立金は経費で扱うことは可能でしょうか？

またその他に経費で差し引ける経費を教えてください。


また、減価償却費の計算ですが、平成7年築の分譲マンションを平成18年に中古で2400万円で購入しています。

個人からの購入ですので、消費税が無いのですが、建物価格の算出の仕方はどうしたらよろしいでしょうか？

ちなみに平成7年の新築時は、当時の価格表が残っており当時の税金から計算すると建物価格2590万円です。

No.4 回答者： daigo21 回答日時： 2012/09/06 07:12

＞経費ついて、(1)不動産会社に支払った手数料　(2)内装費　(3)固定資産税　(4)住宅ローンの利息　(5)減価償却費

(1)不動産会社に支払った手数料 → 土地分と建物分に按分し、建物分は建物の取得価額に加算し減価償却します。
不動産業者などに支払う仲介手数料は固定資産の取得にかかる費用となりますので「固定資産の取得価額」となります。
一括して土地と建物を購入した場合には土地分と建物分の仲介手数料を分けることが必要になります。
仲介手数料の内訳が土地分と建物分に分けられない場合には土地と建物の価格の比率で按分します。

(2)内装費 → 用途変更(賃貸)のための改装と思われますため資本的支出となり、建物の取得価額に加算し減価償却します。
次のような支出は原則として資本的支出になります。
(2)　用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額
国税庁＞アパートや貸家の賃貸収入がある人＞No.1379　修繕費とならないものの判定
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm

(3)固定資産税(及び都市計画税) → 科目「租税公課」に計上しその年の経費にします。

(4)ローンの利息 → その年分のみを科目「借入金利子」に計上します (不動産所得が赤字の場合は土地分は計上出来ません)。


＞管理会社に毎月払っている管理費・修繕積立金は経費で扱うことは可能でしょうか？
マンションの修繕積立金は、下記(1)～(5)に対応しているものと思われます、ともに「管理費」等の科目(新しく作り)に計上します。

マンションの修繕積立金、下記の場合は管理組合への支払債務が確定した日の属する年分の不動産所得の経費にしても差し支えないとされています。
(1) 管理組合の運営については、適正な管理規約に定められた方法により行われていること。
(2) 管理組合は、納付された修繕積立金についてはマンション所有者への返還義務を有しないこと。
(3) マンション所有者にとっては、区分所有者となった時点で管理組合へ修繕積立金を納付しなければならないこと。
(4) 修繕積立金は将来の修繕のためにのみ使用されるものであり、他へ流用されるものではないこと。
(5) 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること。
　（大蔵財務協会刊：「所得税の必要経費の税務」より～抜粋）
竹居税務会計事務所　http://www.takei-kaikei.jp/blog/e_661.html　より


＞またその他に経費で差し引ける経費を教えてください。
損害保険料(火災・地震保険料)。


＞個人からの購入ですので、消費税が無いのですが、建物価格の算出の仕方はどうしたらよろしいでしょうか？
(1) 購入された2,400万円を、平成19～20年度の固定資産税通知書の土地・建物の固定資産税課税評価額の比で按分します。
(評価額の改定年が平成18年・平成21年・平成24年です、平成19～20年度の通知書を参照して下さい、平成21年・平成24年と後になるほど建物の評価額が安くなります。)


(2) 平成7年の新築時の建物価額2,590万円より、新築時～平成18年購入時迄の償却費相当額を減算し建物の取得価額に出来ます。
「償却費相当額」は、その建物が業務用か非業務用かに応じて、
業務用建物の場合は、事業所得や不動産所得の計算上必要経費に算入される償却費の累積額によります。
また、自己の居住用建物などの非業務用建物の場合は、次の算式により計算します。

非業務期間の「償却費相当額」＝新築時の建物価額×0.9×法定耐用年数の1.5倍(端数は切り捨て)の耐用年数に応じた旧定額法の償却率×非業務経過年数。
非業務経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。

平成18年購入時の建物の取得価額＝新築時の建物価額－非業務期間の「償却費相当額」。

前の所有者が自己の居住用とされていたと仮定した場合、
鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数47年と仮定して、
47年×1.5＝70.5年(端数は切り捨て) → 70年、
旧定額法70年の償却率は0.015、務経過年数11年とした計算例。

前の所有者の非業務期間の「償却費相当額」＝25,9000,000×0.9×0.015×11年＝3,846,150円、
平成18年購入時の建物の取得価額＝25,9000,000－3,846,150＝22,053,850円。

国税庁＞確定申告に関する手引き等＞【参考1】土地や建物の譲渡所得のあらまし P33～P40
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
(上記(2)の計算方法はP35～P36に記載されています)


中古資産を取得した場合、中古資産取得時の耐用年数の見積計算をします。
見積耐用年数の計算式 (簡便法)

法定耐用年数の一部を経過した資産の見積耐用年数、
見積耐用年数＝法定耐用年数－経過年数＋(経過年数×0.2)。

計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁＞タックスアンサー＞No.5404　中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数47年、務経過年数11年と仮定した計算例。
見積耐用年数＝47年－11年＋(11年×0.2)＝36年＋2.2年＝38.2年(端数は切り捨て) → 38年。


賃貸後の償却費。(平成19年3月31日以前の取得なので旧定額法で計算します)
年間償却費＝取得価額×0.9×旧定額法38年の償却率:0.027。
(1) 不動産会社に支払った手数料、及び (2) 内装費 が不明のため、上記算出の取得価額:22,053,850円のみで試算します。

年間償却費＝22,053,850×0.9×0.027＝535,909円。(端数は「切り上げ」)

国税庁＞タックスアンサー＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

No.3 回答者： tamiemon96 回答日時： 2012/09/04 22:29

・「消費税」とおっしゃっているのは、総支払金額である２４００万円を、建物部分と底地部分に案分するために建物価格を逆算するデータとしての意味ですよね。

・わからない場合は、次のように計算しても良いと取り扱われています。

　土地・建物の固定資産税評価額の割合で、購入価額を案分する。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/09/04 21:25

＞(2)内装費…

10万円以上かかっているのなら経費ではありません。
資本的支出として減価償却資産です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

＞管理会社に毎月払っている管理費…

これは良いでしょう。

＞修繕積立金は…

これはすぐに経費にはなりません。
その積み立てたお金を使って、実際に修理修繕が行われたときに初めて経費になります。

＞消費税が無いのですが、建物価格の算出の…

消費税があろうがなかろうが、実際に支払ったお金が取得費です。

＞当時の税金から計算すると建物価格2590万円です…

そういうことでなく、あなたが、実際に支払った額。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： yamachan5407 回答日時： 2012/09/04 21:17

中古資産の減価償却については

取得価格は変わりません（購入価格）が、耐用年数が新規購入と異なります。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

取得価格の消費税については、購入時に免税事業者であれば、購入価格を税込とみなして税込価格を固定資産価格として計算します。
購入時に課税事業者であれば、他の固定資産や経費が税込経理であれば、購入価格（税込価格）を固定資産価格として計算し、経費等を税抜経理で決算をしていれば、購入価格を税込みとみなして、税抜後の価格を固定資産価格として計算します。その場合、マンションに係る消費税は消費税仕入税額控除の対象外ですので、場合によっては繰延消費税として繰延資産計上する必要があります。
まあ、売上が上記マンションの収入しかなければ、マンション家賃収入は消費税非課税売上なので基本免税業者ですけど・・・

管理費は経費となります。
修繕積立金は前払費用ですね。修繕費として管理会社の方がら減算された金額は修繕費となります。
また、内装費も修理になるものは経費、改装になるものは固定資産となります。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm


他の経費でいえば個人申告の場合の白色申告の収支決算書や青色申告の青色決算書を参考にしてはいかがですか（不動産所得用）

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …

不動産収入の関連した経費は経費となりますよ。（領収書等は必要ですが・・・）
個人の支払いか不動産収入の関連した経費は一般常識的に考えていただければ・・・

４の住宅ローンの支払利息は貸し付けている資産の取得のための銀行借り入れの利息ですよね。
個人の家の住宅ローンの支払利息は住宅取得控除です。

あと、あるとすれば貸付している建物の火災保険等の保険料とかですかね
あと、管理会社にお世話になるということで菓子折り等持っていけば交際費ですし、