父名義のマンション1500万円を名義変更します

　よろしくお願いします。父名義のマンション1500万円（購入時）を資産として保有していますが、
最近になって父の病状が芳しくなくいつなくなっても不思議ではありません。
そこで質問ですが、父名義のマンションをどうしたら一番税金を納めなくて相続できるでしょうか？？
相続人は妻と息子の2人です。

　お知恵を貸してくださいお願いします。。。

No.5 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2012/09/24 10:40

質問文だけでは、あいまいな回答しか出来ません。

相続税は、遺産の総額に対して計算します。また、遺産の評価では遺産の取得者によっても評価が変わることになりますし、建物の場合には、減価償却的な減額もあります。

贈与税であっても、贈与財産ごとに課税されるのではなく、贈与を受けた人がその年きうけた贈与財産の総額に対して課税されるものです。評価は相続税と同様でしょう。

ですので、他の遺産がわからなければ何とも言えません。マンションの評価も構造や築年数なども必要でしょう。

そのほかに財産がないのであれば、相続税ではまず基礎控除の範囲内ではないでしょうかね。ただ、相続税の基礎控除は法改正の対象ではなかったですかね。そうすれば、お父様の亡くなる年によっても基礎控除が変わる場合もあります。

ちなみに相続税の財産評価の基本では、建物の評価は固定資産税評価額を利用すると思います。また、マンションということですが、敷地となっている土地も考える必要はありませんか？また、マンションの管理組合などの問題は大丈夫でしょうかね。

最後にお父様の病状が悪いようですが、お父様の意思疎通が出来ない状態で、あなた方だけの判断で行うことは問題があるということを理解しましょう。
あくまでも悪い状況を考えれば、お母様は結婚前のお父様のことは知りません。あなたも生まれてからのことしか知らないでしょう。お父様にお母様以外との婚歴があり、そこに子供がいるかもしれません。婚歴はなくとも認知した子供がいるかもしれません。そのようなことを証明するため、銀行や法務局などで手続きする際には、お父様の戸籍謄本を亡くなったことの記載から生まれまでさかのぼるのです。戸籍は結婚・養子縁組その他によりあらたに作成され、生まれから亡くなるまでに戸籍の記載は何冊にもわたる場合が通常ですからね。だって戸籍は夫婦と未婚の子までしか記載できませんからね。
知らないまま対策していて、後で揉めないようにしましょう。

No.4 回答者： hata79 回答日時： 2012/09/23 15:28

相続財産が基礎控除額以下なので、どのような分割をしても相続税は出ません。

ですから、一番租税負担を減らすことを考えるには、今回の相続のみでなく、今後のことを視野にいれて、租税だけでなく、不動産所有権移転にかかる諸経費を掛けないように、そして財産が争いの元にならないように考えるのがよいと思います。

妻に全部相続させてしまい、その後妻の相続発生時に子への相続をする方法。
所有権移転登記が２回になります。登記費用が嵩みます。

妻はゼロとし子二人の共有にする。
いずれ子はどちらか一人がそのマンションに家族と同居する形になろうかと思います。
子A、Bのうち、Bの所有する持分をそのままにしてBが独立する際に、AがBから持分を売ってもらうか、贈与を受けることになります。
ここで、Bの譲渡所得、Aが負担する贈与税が発生する可能性があります。
この際の名義変更にかかる手数料、登記費用が嵩みます。

A、Bの性別年齢が不明ですが、仮にAがいずれそこに居つくとうなら、いっそA単独所有物にしてしまうほうがスッキリします。
Bが独立する際に、Aが「私は父からマンションを貰ってるので、はなむけにいくらかの援助をしたい」とすればいい話です。
はなむけの金額が贈与税課税対象になりそうですから、それは今から工夫をするわけです。

ABどちらかを選択してしまうわけにはいかない事情がある場合には、妻が全部相続をして、ABがゆっくりと「このマンションをどうしようか」と話し合うというのも手です。
登記費用が嵩むのでとして、登記手続きを一度省くことで得る経済的効果よりも「争いが起こらないように」するのが良いのではと思います。

ちなみに、不動産特に家屋、マンションを兄弟姉妹の共有財産にするのは、沢山の事例をみていると「あまりよくないのではないか」と思うに私は至ってます。
兄弟姉妹はいずれ配偶者を持ち、別個の家庭を持ちます。
兄弟姉妹が生きてる間は「仲良し兄弟姉妹」で済みますが、さて、相続が発生すると、その配偶者と従兄弟姉妹は「親が仲良かったので」では解決しない問題に直面されてしまいます。
代償分割というのが提案されても、その金がないという話になり、問題が複雑化します。
「兄弟姉妹が同じ家屋を持分所有するってのは、避けたほうがいいな」と思う次第です。
土地も同様ですが、地代を払えば済むなど、存外と家屋より容易に現実的な解決できます。

そんな未来のことまで考えてもらわなくても良いとお叱りをうけそうですが、参考になさってください。

No.3 回答者： mnb098 回答日時： 2012/09/23 07:47

＞どうしたら一番税金をおさめなくて相続・・・という質問ですので、

一般論で言えば、当たり前ですが相続が発生してから=父が亡くなってから、配偶者が全部持ち分を単独の名義に「相続による所有権の移転」をする。となります。

しかし、控除内の相続財産しかない場合であれ、次の相続=2次相続時にもまた相続による登記をすることになりますので、いっそのこと子供の名義にしてしまうのがトータルでは税金と費用の合計でお得という計算もできます。

NO1の方のように、相続人が2人いれば基礎控除が7,000万円ありますし、生命保険の受取人次第でさらに1,000万円控除できます。葬儀費用も債務控除できます。
マンションの評価は購入してからの経過年数で残価を計算して算定します。
購入価格よりは減っているはずですが固定資産税の課税評価ではないのでご注意を。

NO2の方の書かれた「相続放棄」は不動産の持ち分を0にするという意味の放棄なので、家庭裁判所に申述する相続放棄を言っているのではありません。
法務局に母がマンションの全部を相続することに合意したという書類をつけて提出することを意味していますので誤解の無いように。
これだと父のほかの財産まで何ももらえない=もともと相続人ではなかった、という手続きではないのです。

No.2 回答者： yana1945 回答日時： 2012/09/23 06:01

死亡時相続で、残られた奥様が、全て相続（息子２人は、相続放棄）

しても、相続税は発生しません。

その他、預貯金は別の話で。

No.1 回答者： multiface 回答日時： 2012/09/23 02:44

今ひとつ質問された方とマンションの所有者との関係がわかりにくいのですが、質問者＝息子さんと解してお答えします。

どれくらい相続財産があるかによって対処も違うと思います。
実際にこの相続人の状態でお父さん名義のマンションしか相続財産がなければ、現在の法令だと基礎控除額が5,000万円+法定相続人数×1,000万円で7,000万円あるので、買った時期や場所によって差はあると思うのですが、おそらく基礎控除内に収まってしまい、相続税はかからないでしょう。
詳しい流れは国税庁のＨＰで確認してください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4102.htm

他に生命保険などの相続財産があれば、そのうち500万円×法定相続人の数が非課税限度額になるので、これを越えた分を加味します。

とりあえずこれくらいでわかるでしょうか？