マンション補修工事等の業者選定

築十数年の分譲マンション在住です。
駐輪場増設や補修工事、その他中小規模の工事を行う際の施工は、常にマンション管理組合長の会社（社長）が行っているのですが、これは法的にＯＫなのでしょうか。

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2012/10/26 12:23

分譲マンション（区分所有建物）における、修繕工事についての手続きは、法に規定されていません。

従って、どのような手続きをとっても良いことになります。

ただし、修繕工事の実施については通常二つの方法があります。

１．予算案の中に修繕工事の計画を組み込む
　　通常総会の議案の中に、次年度の予算案についての提案があるはずです。
　　この予算案に修繕工事の計画を計上し、総会としての承認を受けるのです。
　　この方法であれば、事前に区分所有者全員がその修繕計画を知ることができ、
　　総会の場で質疑応答が可能です。
　　この時、議案の中で「施工業者の選定方法」についての記載がないとすると
　　揉める原因となります。
　　ある業者に発注する「随意契約」なのか、複数の業者から見積もりを取る
　　「相見積」なのかが分からないからです。
　　とすれば、修繕工事の実施は承認されたけれども、業者選定方法は別に
　　考えなければならないということになります。
　　「施工業者の選定方法は理事会に一任」となっていれば、業者選定方法は
　　理事会にお任せということも含めて、工事の是非を審議することができます。

２．修繕工事実施後、承認を受ける
　　主に突発的な事案への対応です。ポンプが壊れて交換を要する、ガラスが割れて
　　交換しなければならないなど、本来ならば予算案の変更になりますから、総会に
　　諮らなければならないのですが、至急の案件であれば時間的な余裕はありません。
　　そこで、修繕を実施してしまい、通常総会時の決算報告において事後承認を
　　受けることになります。
　　なお、築十数年と言うことは、それなりに使い勝手が悪くなったり、修繕箇所も
　　出てきますので、突発的な修繕事案への対応として予算案の中に「予備費」
　　として予算計上しておく場合もあります。

いずれの場合も、まず理事会で立案・検討し、実施する、実施したは別として、
最終的には総会での承認が必要ということです。
つまり、総会承認がない限り、「勝手にやったこと」として法に触れることになります。

なお、マンション管理組合長（理事長ですね）が、施工会社の社長であって、同時に区分所有者でもあるわけですから、「利益相反」の疑いをもたれる可能性があります。
つまり、施工会社の社長としては、会社の利益のためにできるだけ高額で受注したい、片や社長が所属する管理組合としてはできるだけ低額で発注したい、ということです。

確かに修繕工事の案件は、前提として理事会の決議が必要ですが、理事長は単独でも契約行為をすることができますので、一般の区分所有者から見れば利益誘導があったのではないかとの疑念が生まれます。
その理事長は専門家で、他の役員が素人であれば理事長の言うがママです。
このような場合は、その社長は役員を降りて、一般の区分所有者の立場になるべきでしょう。
また、業者選定方法も「相見積」にした方がガラス張りになって良いと思います。

長文になり申し訳ありません。
ご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

有難う御座います。
理事会で承認されていない可能性が浮上しています。
最近になって不信感を持った住人が調べる事になりました。

お礼日時：2012/10/31 02:50

No.2 回答者： u-jk49 回答日時： 2012/10/26 11:43

中小規模工事を理事長の会社が行なうというのは、法的にも一向に差し支えありません。

ただし、理事会決定の後、総会にて組合員全体に諮り、そこで承認されなければ予算執行もできませんので、当然、工事を開始するにあたっては、理事長の会社で工事を実施することが総会で承認決議されているはずです。そういうことを確認する意味でも、直近の総会議案上提書と議事録をよく読みましょうかね。

で、かなりの高額な支出になる大規模工事については、自分の会社は参加せず、他社に相見積りを出させているのでしょうから、極めて、良心的と言えましょうね。つまり、余計な疑念を排除しようという姿勢が見えます。

まず、ネットなどで、工事費用の相場を調べ、それが、果たして割高なのか否かを確認しましょう。おそらく、このネット社会ですから、安易にそういうことは分かるのですから、決して割高ではなく、寧ろ、格安の筈ですね。割高であるならば、必ず、そういうことを指摘する声が上がっている筈で、従って、総会承認されえません。

それにね、相見積りとは言うものの、たいていの管理組合は、その手続きさえも管理会社に丸投げなのですから、まさに、形だけを取り繕った相見積りになっていますよね。そんな相見積りでは意味をなさないのは明らかなのに、一般組合員は、一応、相見積りが出ていれば納得してしまうのですね。

輪番制で役員が回ってきたら、積極的に引き受けて、理事会に参加することで、身をもって、理事会運営が適切かどうかが分かりますよ。理事長のやり方を身近に見て、その人間性など、判断されたら宜しいと思いました。または、自ら、相見積りを提出できる会社を探してくるとかね……。

この回答へのお礼

有難う御座います。
理事会で承認されていない可能性が浮上しています。
最近になって不信感を持った住人が調べる事になりました。

お礼日時：2012/10/31 02:49

No.1 回答者： comattania 回答日時： 2012/10/26 07:47

お住まいの分譲マンションの管理組合理事長が、施工会社の社長で、いつも補修工事等は、その組合長の会社が請け負ってるということですね？

管理組合理事会で承認され、管理組合総会で承認されてれば、合法です。
組合理事長に不正があるのではという疑念をお持ちなら、監査役がいるのですから、監査役に請負の経緯をお尋ねになり、また見積もりなどを取得して、他の施工会社から見積もりを取って、所謂【相見積】で、理事長の会社に発注してるか、確認を取られればよろしい。
他店舗より、高額で発注され、何の疑念も無く、理事会で了解してるなら、理事全員が、組合費の浪費を意図的に行ってると指摘されても仕方がないです。
管理組合総会で、工事に係った、見積書。請求書を請求して、他店舗にその工事費が妥当であるか、総合的判断を依頼してみたら、いかがですか？
他店舗の工事見積もり、遥かに高額であれば、組合を食い物にしていた疑いもあり、工事そのものも必要であったかの検証も必要でしょう。
いずれにしても、お一人で疑念を持たれても、大勢の方が容認されてれば、単なるごり押しで、相手にされません。仲間を募って、検証することが大事です。

この回答へのお礼

有難う御座います。
理事会で承認されていない可能性が浮上しています。
最近になって不信感を持った住人が調べる事になりました。

お礼日時：2012/10/31 02:49