中古戸建の購入を検討してます。

条件は以下のとおりです。

2階建て
土地59平米
建て面積58平米
2004年築
一種低層
準防火地区
高度利用地区
建ぺい率50％
容積率100％
再建築不可（43条ただし書きの許可をとれば再建築可）
北側4m道路に接道5.2m
景観法の規制あり


懸念されることはありますか？
留意すべき点はありますか？
住宅街で一種低層なのに高度利用地区です。どういうことでしょうか？（一種低層や高度利用地区自体の意味はわかります。）
いつか都市計画にかかって土地を手放さなければならなかったり周りが高層ビル群になってしまう可能性はありますか？
なんでも良いのでアドバイスお願い致します。

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/01/09 21:50

不動産業者です。

＞住宅街で一種低層なのに高度利用地区です。どういうことでしょうか？
どういうこと？でしょう？？　販売資料などの表記であれば、正しくは「高度地区」の表記間違いではないでしょうか？高さ制限です。一種低層に高度利用地区が指定されることは有り得ないと思いますが・・・・・ですから、その物件周辺が一種低層の用途地域であれば、最大高さは10ｍもしくは12ｍ以下に規制されるはずです。よって高層建築物は建ちません。もしくは用途地域の表記が間違っているか？のいづれかではないでしょうか？

物件の表記から、注意すべき事項は「道路」でしょう。再建築不可とありますが、2004年の新築当時は、どのような手段で建築確認を取得したのか？また43条ただし書きの許可が取得可能なのかどうか？
現状その北4ｍの道路上の土地は建築基準法上の道路ではないわけですから、このあたりが問題です。
その空地の所有者は誰で、承諾をしてもられるのかどうかなど、見込みをつけなければ、とても手を出せる物件ではありません。
また住宅ローンを利用する場合は、建築確認時の43条の但し書きの許可が無ければ融資は受けられませし、銀行などによってはそれ自体扱わない場合もあります。