新しいマンションを買うのに、月７万円で

安いか高いかわかりませんが、３０００万円のマンションが月７万円で持てる。
こういう広告が現われてきました、考えられません。
賃貸と自宅と、金銭的に隔たりがあったのですが、金額的に大差なくなりました。

住居が供給過多になっている現況から、建設に制限が加えられてもいいぐらい
住居が増えています。
これから数年後、自分の住居を持つうえで、どういう苦難が待ち受けているでしょうか？

経済的な面だけでなく、集合住宅独特の問題点を、予想されることを考えながら
家を持つことに良し悪しをお教えください。

No.4 回答者： inon 回答日時： 2013/03/16 16:36

固定資産税＋管理費＋修繕積立金＋（立体式駐車場があればその維持費＋住戸内の給湯器などの設備の修理交換費　もし月７万ローンでも月々の費用は１２万を超えるかも。

No.3 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/03/16 14:15

経済的な面：

先ず広告のローン条件は闇雲に最長の35年ローンです。定年後の返済があろうが、売る方には関係ないということであり、出来るだけ低く見せたいのでしょう（その横に家賃と同じくらいとか書いたりもします）。更に同じ理由で、金利の低い変動金利であり、将来金利が上がれば返済額も上がります。変動金利には普通の人は知らない仕組みもあり、金利の上昇が早いと未払い金利も発生し、元金が減るどころか増えることもあり得ます。小さな字で頭金300万円とか書いてあることもありますし、頭金０円と書いてあっても諸費用（物件価格の５～10％程度）は現金で別途必要になります。なので、広告の返済額は無視された方が良いかと思います。
例えば、3000万円を年0.7％の金利で35年ローンを組めば月80,556円の返済になります。月７万円にするには頭金を払うか、別途ボーナス払いもするかでしょう。このくらい金利ですと当然変動金利であり、当初５年間の返済額にしか過ぎません（金利自体は半年後に見直し）。これから景気が良くなれば、当然返済額は上がってくることになります。

ローン試算程度は自分で試算し、無理なく払える金額かどうかで判断されることをお勧めします（不動産や任せにせず、自分で出来るだけ多くの銀行に相談すれば金利や手数料で総支払額を少なく出来る）。例えば、収入の20～25％までの返済で定年までの全期間固定金利ローンです。これに頭金を足し諸費用を引けば購入可能物件価格が出ます。これで買えるかどうかです。頭金は物件価格の20～30％以上は最低用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます（こうすることによって、何かあった時に売却して清算可能）。
返済額を家賃と比較するなら、固定資産税（年10万円～）と修繕積立金や管理費も加えないといけないでしょう。これらに２～３万円は必要かと思います。現在７万円の家賃なら、返済額は４～５万円が何とかというところでしょうか。このように、賃貸より多くの費用が掛かるのが購入です。間取りや広さ、設備の良さから考えると当然のことですので。

http://www.hownes.com/loan/sim/
http://allabout.co.jp/gm/gc/10400/
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_miba …

集合住宅独特の問題点：
高層階だと１階までの上り下りが面倒（駅近でも、これに時間が掛かることも）とか庭がないとか、隣だけではなく上下階とのトラブルも考えられます。集合住宅には規則があり、それに従わなくてはいけません（建て替えの決議がなされれば従うしかない）。築年数がかなり経てば、資産価値としては土地の割合の多い一戸建てに分があります。
逆に一戸建てとは違い、部屋に階段はなく完全バリアフリーともなれば老後はこちらの方がお勧めでしょう。

家を持つことに良し悪し：
家は一度買ってしまえば古くなる一方です（しかも永久には住めず、寿命があります）。これに対しては定期的に修繕費用が掛かることになります。経済的に余裕があれば話は別ですが、買ってしまえば簡単に引っ越すことは出来ません。維持費も掛かりますし、地震等の災害時も自分で何とかしないといけません。
これが賃貸だと比較的簡単に新築や築浅にいつでも引っ越すことが可能ですし、家賃以外の維持費用が掛かることもありません。

No.2 回答者： risunotorasan 回答日時： 2013/03/16 10:37

供給過多は確かに起こっています。

郊外に建築されていたマンションは、今は駅近の利便性でしか売れなくなりました。

マンション購入の注意点
1、管理費については管理会社が設定される時点で金額は半永久的に固定化されます。
2、駐車場使用料も　特に計画性が無く５００円/月　を謳ったりしますが、ありえないことです。
3、その他の修繕積立金の初期設定金額を見落とさないことが大切です。マンションを維持管理するためには　1M2当たり　１５０円/月　は最低必要です。これを少なく見積もって販売された場合　数年後には管理会社から積立金不足を必ず持ち出してきます。　設立当初の設定が低ければ低いほど　大規模修繕を行うための積立金は1M2あたり２００円を超えざるを得なくなります。（80M2の専有部で有れば毎月16,000円の支払い）

管理会社は先の長期修繕計画に沿って、修繕積立金の見直しをしてきますから、管理組合としても「出来ません」とは言い切れない訳です。

35年のローンを当然のように組まれる訳ですが、供給過多の現在、住み心地が悪いからと言って、売却もままなりません。
このサイトでも毎日のように見られる上下間の騒音問題・・・一度いがみ合うと収集はつきません。（戸建の場合でも同じですが、多少意味合いが違ってきます）


新たに　壁面がタイル張りの建築物については10年ごとの打音検査（剥がれ落ちることによる危険予防）が義務付けられました。　これには足場を組む必要が有りますので、大規模修繕の期間（本来15年）が、2-3年早められることになります。

当然　持ち家には固定資産税も掛かってきます。
マンションの役員はほぼ輪番制になるでしょうが、年間数回の理事会も　年一回の通常総会も開かれます。
ましてや　大規模修繕に至っては　我が家は必要ありませんと、断る訳も出来ません。

不足分のお金はこの際に一括して集金されることも有ります。


これらの重要な事は
重要事項説明という形で販売会社から直接買主に説明が有ります。
ただ、この説明を受けるには、ほぼ入居が決まって住む部屋が決まった時点ですので、個々に呼ばれて説明を受ける訳ですが、気持ちは既に住む部屋の状況を見たい一心ですので、ほとんど耳に残っていません。

販売側としての付け目でも有る訳です。

何事も落ちついて行動したいものです。

この回答へのお礼

維持費と将来かかる費用を考ええない習性は、取り払わないといけないことがわかりました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2013/04/15 10:29

No.1 回答者： monta47 回答日時： 2013/03/16 10:32

はじめまして、よろしくお願い致します。

マンションを買うと、どのくらい経費が余計にかかるか。

管理費と大規模修繕費が２万円
固定資産税が１万円

だいたいで、７万円（ローン）+３万円で１０万円かかります。

それと、人間関係が以外と重要です。

ご参考まで。